CFE et location meublée : qui paie, exonérations

Tout loueur en meublé est en principe redevable de la CFE. Base minimum, exonérations, déclaration initiale et calendrier de paiement : le point complet 2026.

Mis à jour : juillet 2026

Pourquoi un loueur en meublé paie la CFE

La cotisation foncière des entreprises (CFE) surprend chaque année de nombreux bailleurs : un avis d'imposition apparaît en novembre dans un espace professionnel impots.gouv.fr qu'ils viennent à peine de créer. L'explication tient à l'article 1447 du code général des impôts : la CFE frappe toute activité professionnelle exercée à titre habituel. Or, au sens fiscal, la location meublée est une activité commerciale par nature, imposée dans la catégorie des BIC, même lorsqu'elle est exercée par un particulier sous le statut LMNP.

Peu importe que vous ne louiez qu'un studio, que l'activité soit déficitaire ou que vous soyez au micro-BIC : dès lors que la location meublée est habituelle, vous êtes en principe redevable de la CFE. À l'inverse, la location nue à usage d'habitation échappe à cette cotisation, car elle est regardée comme la simple gestion d'un patrimoine privé.

Combien : une cotisation calculée sur la base minimum communale

La CFE est en principe assise sur la valeur locative des locaux dont l'exploitant dispose pour son activité. Mais un loueur en meublé n'occupe pas de local professionnel : le logement est à la disposition du locataire. Dans ce cas, l'administration applique la cotisation minimum prévue à l'article 1647 D du code général des impôts : chaque commune vote une base minimum, encadrée par une fourchette nationale qui dépend du chiffre d'affaires réalisé.

La cotisation due est égale à la base retenue multipliée par le taux communal. En pratique, la CFE d'un loueur en meublé se situe le plus souvent entre 150 € et 800 € par an et par commune, avec de fortes disparités locales. Exemple : pour 9 000 € de loyers meublés annuels dans une commune ayant voté une base minimum de 400 € et un taux de 30 %, la CFE ressort à 120 €, hors taxes annexes. Ces montants sont revalorisés chaque année par la loi de finances.

Les exonérations à connaître

Recettes inférieures ou égales à 5 000 €

Les redevables dont les recettes annuelles n'excèdent pas 5 000 € sont exonérés de la cotisation minimum : en pratique, un meublé générant moins de 5 000 € de loyers par an n'entraîne aucune CFE à payer. Les recettes s'apprécient sur la période de référence, soit l'avant-dernière année précédant l'imposition.

Location d'une partie de votre résidence principale

L'article 1459 du code général des impôts exonère la location accidentelle d'une partie de l'habitation personnelle, ainsi que la location ou sous-location d'une partie de la résidence principale du bailleur à un locataire qui y établit sa propre résidence principale, à un prix raisonnable. Louer une chambre meublée à un étudiant chez soi ne déclenche donc pas de CFE.

Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes

Lorsqu'ils font partie de l'habitation personnelle du loueur, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes sont exonérés, sauf délibération contraire de la commune. Vérifiez la position de votre commune avant de compter sur cette exonération : de plus en plus de municipalités touristiques l'ont supprimée.

Début d'activité

Aucune CFE n'est due l'année civile de création de l'activité, et la base d'imposition est réduite de moitié pour la première année d'imposition. Un LMNP qui démarre en 2026 paiera donc sa première CFE, allégée, fin 2027.

La déclaration initiale 1447-C : le point de départ

Toute nouvelle activité de location meublée doit être signalée via le formulaire 1447-C, à déposer avant le 31 décembre de l'année de début d'activité auprès du service des impôts des entreprises dont dépend le bien. Ce formulaire complète l'immatriculation de l'activité (obtention d'un numéro SIREN via le guichet unique) et permet à l'administration d'établir correctement la première cotisation, notamment les exonérations applicables.

Aucune déclaration annuelle n'est ensuite exigée : vous ne redéposez un formulaire (1447-M) qu'en cas de changement notable, comme une demande d'exonération ou une modification de la consistance des biens.

Le calendrier de paiement : tout se passe en ligne

La CFE n'est plus adressée par courrier : l'avis est mis en ligne dans l'espace professionnel impots.gouv.fr au cours du mois de novembre. Le paiement intervient au plus tard le 15 décembre, par prélèvement à l'échéance, prélèvement mensuel ou paiement direct en ligne. Si votre cotisation de l'année précédente a atteint 3 000 €, un acompte de 50 % est exigible au 15 juin.

Un oubli coûte cher : majoration de 5 % et intérêts de retard. Créez votre espace professionnel dès la première année et activez le prélèvement à l'échéance pour sécuriser le paiement. Un outil de gestion LMNP qui centralise recettes, échéances fiscales et documents évite ce type d'angle mort.

Plusieurs biens, plusieurs communes : autant de cotisations

La CFE est un impôt communal : vous êtes imposable dans chaque commune où se situe un bien loué meublé. Trois studios dans trois communes différentes génèrent trois cotisations distinctes, chacune calculée selon la base minimum et le taux votés localement. Des biens situés dans la même commune ne donnent en revanche lieu qu'à une seule cotisation minimum.

Dernier cas de figure : la vente du bien ou l'arrêt de la location meublée en cours d'année. La CFE reste due pour l'année entière par celui qui exerçait l'activité au 1er janvier ; en cas de cessation définitive, vous pouvez toutefois demander un dégrèvement au prorata des mois restants (article 1478 du code général des impôts). Pensez également à déclarer la cessation d'activité via le guichet unique afin de clore proprement le dossier fiscal et d'éviter une cotisation appelée à tort l'année suivante.

Si vous estimez la cotisation injustifiée (activité cessée, exonération applicable, base erronée), déposez une réclamation depuis votre messagerie sécurisée professionnelle au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Joignez les justificatifs : bail nu signé, cessation d'activité, recettes inférieures à 5 000 €. Le régime d'imposition des revenus, lui, relève d'une autre logique : le fonctionnement complet du régime BIC du LMNP est détaillé dans notre article dédié.

Questions fréquentes

Un LMNP doit-il vraiment payer la CFE ?

Oui, dans la plupart des cas. La location meublée habituelle est une activité professionnelle au sens de la CFE, même exercée par un particulier non inscrit au registre du commerce. Seules les exonérations légales (recettes sous 5 000 €, location d'une partie de sa résidence principale, meublé de tourisme classé selon la commune) permettent d'y échapper.

Comment être exonéré de CFE en location meublée ?

Les cas les plus courants : recettes annuelles inférieures ou égales à 5 000 €, location d'une partie de sa résidence principale à prix raisonnable, meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes dans l'habitation personnelle sauf délibération communale contraire, et première année civile d'activité.

Quand payer la CFE et comment recevoir l'avis ?

L'avis est mis en ligne en novembre dans l'espace professionnel impots.gouv.fr, sans envoi papier. Le paiement doit intervenir au plus tard le 15 décembre, avec un acompte au 15 juin lorsque la cotisation précédente a atteint 3 000 €.

La CFE est-elle déductible des revenus locatifs ?

Oui, au régime réel BIC, la CFE constitue une charge déductible du résultat de la location meublée. Au micro-BIC, elle est réputée couverte par l'abattement forfaitaire et ne peut pas être déduite en plus.