Prélèvement à la source et revenus fonciers : les acomptes
Sans collecteur pour les loyers, le fisc prélève des acomptes contemporains sur le compte du bailleur. Calcul, échéancier, modulation et déficit foncier : mode d'emploi.
Mis à jour : juillet 2026
Pourquoi des acomptes : les loyers n'ont pas de collecteur
Pour les salaires et les pensions, le prélèvement à la source passe par un tiers collecteur qui retient l'impôt avant de verser le revenu. Les loyers n'ont pas de collecteur : aucun locataire ne va retenir l'impôt de son bailleur. Le législateur a donc prévu, à l'article 204 C du code général des impôts, un acompte contemporain : l'administration prélève directement sur le compte bancaire du bailleur une somme représentative de l'impôt sur ses revenus fonciers, chaque mois ou chaque trimestre, tout au long de l'année.
Ce mécanisme concerne les loyers des locations nues imposés en revenus fonciers, mais aussi les BIC des locations meublées non salariées. Il s'ajoute au prélèvement subi sur vos autres revenus : un salarié bailleur voit ainsi son salaire prélevé à la source et son compte débité d'un acompte foncier.
Comment l'acompte est calculé
L'acompte se calcule sur le dernier revenu foncier net connu de l'administration : celui de l'année N-2 pour les prélèvements de janvier à août, celui de l'année N-1 à partir de septembre, après traitement de la déclaration de printemps. Le montant résulte de deux composantes :
- l'impôt sur le revenu, obtenu en appliquant le taux de prélèvement du foyer au revenu foncier net imposable ;
- les prélèvements sociaux de 17,2 %, intégrés au même acompte.
Exemple : un foyer au taux de prélèvement de 7,5 % avec 6 000 € de revenu foncier net paiera 6 000 x 7,5 % = 450 € d'impôt et 6 000 x 17,2 % = 1 032 € de prélèvements sociaux, soit 1 482 € d'acomptes sur l'année, 123,50 € par mois. Le calcul du revenu net lui-même (loyers moins charges déductibles) est détaillé dans notre guide pour déclarer ses revenus fonciers avec la 2044.
Le calendrier : mensuel par défaut, trimestriel sur option
| Période | Base de calcul | Prélèvement mensuel | Option trimestrielle |
|---|---|---|---|
| Janvier à août | Revenu foncier net de N-2 | Le 15 de chaque mois | 15 février et 15 mai |
| Septembre à décembre | Revenu foncier net de N-1 | Le 15 de chaque mois | 15 août et 15 novembre |
| Été de N+1 | Déclaration des revenus de N | Régularisation : remboursement ou solde à payer | |
L'option pour le rythme trimestriel s'exerce dans l'espace particulier d'impots.gouv.fr, rubrique Gérer mon prélèvement à la source, avant le 1er octobre pour s'appliquer l'année suivante. Elle améliore la trésorerie des bailleurs dont les loyers tombent irrégulièrement, sans changer le montant annuel prélevé.
Moduler, arrêter, démarrer les acomptes
Trois situations courantes appellent une action du bailleur dans son espace en ligne :
- vos revenus fonciers baissent (départ d'un locataire, gros travaux) : vous pouvez moduler à la baisse, à condition que l'écart entre le prélèvement estimé et le prélèvement actuel dépasse 5 %, marge d'erreur applicable depuis 2023 ; une modulation excessive expose à une majoration ;
- vous cessez de louer (vente du bien, reprise pour y habiter) : signalez l'arrêt de la perception des revenus fonciers pour supprimer immédiatement les acomptes, plutôt que d'attendre un remboursement dix-huit mois plus tard ;
- vous commencez à louer : l'administration ne connaît pas encore ces revenus, aucun acompte ne part automatiquement ; créer un acompte spontané est vivement conseillé pour lisser l'impôt et éviter une double charge l'été suivant, quand la régularisation des premiers loyers s'ajoutera aux acomptes de l'année en cours.
Déficit foncier : des acomptes à zéro
Si votre dernière année connue s'est soldée par un déficit foncier, le revenu de référence est nul : l'administration ne prélève aucun acompte. C'est l'effet de trésorerie immédiat des gros travaux, qui s'ajoute à l'imputation du déficit sur le revenu global dans la limite de 10 700 €, mécanisme détaillé dans notre guide du déficit foncier. Restez toutefois vigilant sur la sortie du dispositif : l'année où vos revenus fonciers redeviennent positifs, aucun acompte ne court encore, et la régularisation de l'été suivant peut être lourde. Une modulation à la hausse volontaire ou une épargne dédiée évite la mauvaise surprise.
La régularisation de l'été suivant
La déclaration de revenus déposée au printemps recale tout : l'administration compare l'impôt réellement dû sur vos revenus fonciers de l'année passée aux acomptes déjà versés. Deux issues :
- trop prélevé : le fisc rembourse en une fois, généralement fin juillet ou début août ;
- pas assez prélevé : le solde est prélevé à partir de septembre, en une fois s'il n'excède pas 300 €, sinon en quatre mensualités de septembre à décembre.
Le même été, le taux de prélèvement du foyer et le montant des acomptes sont actualisés à partir de la nouvelle déclaration. Pour éviter les écarts, la clé reste une comptabilité locative tenue au fil de l'eau : loyers encaissés, charges déductibles, travaux. Le module de pré-comptabilité de Brik prépare ces montants toute l'année et rend la déclaration comme le pilotage des acomptes beaucoup plus fiables.
Les trois erreurs classiques des bailleurs
- oublier que l'acompte est décalé : les acomptes de début d'année reposent sur les revenus d'il y a deux ans ; après une forte hausse de loyers ou l'achat d'un nouveau bien, l'impôt réellement dû sera supérieur aux sommes prélevées, et la régularisation d'été peut dépasser plusieurs milliers d'euros ;
- moduler à la baisse sur une simple estimation optimiste : si le prélèvement finalement dû excède de plus de 10 % le prélèvement modulé, une majoration s'applique ; conservez vos calculs et restez prudent ;
- laisser courir les acomptes après une vente : tant que la cessation n'est pas signalée en ligne, l'administration continue de prélever chaque mois, et le remboursement n'interviendra qu'à l'été suivant, sans intérêt pour le contribuable.
Dans tous les cas, la rubrique Gérer mon prélèvement à la source de l'espace particulier reste l'outil central : chaque action y prend effet dès le mois suivant, et l'historique des prélèvements permet de vérifier la cohérence avec vos encaissements réels de loyers.
Questions fréquentes
Comment les revenus fonciers sont-ils prélevés à la source ?
Par un acompte contemporain prévu à l'article 204 C du CGI. Faute de collecteur, l'administration prélève directement sur le compte bancaire du bailleur, le 15 de chaque mois ou par trimestre sur option, un montant calculé sur le dernier revenu foncier net connu, incluant l'impôt au taux du foyer et les prélèvements sociaux de 17,2 %.
Puis-je réduire mes acomptes si mes loyers baissent ?
Oui, par une modulation à la baisse dans votre espace impots.gouv.fr, rubrique Gérer mon prélèvement à la source. Elle n'est acceptée que si l'écart entre le nouveau prélèvement estimé et le prélèvement en cours dépasse 5 %. En cas de vente ou d'arrêt complet de la location, signalez plutôt la cessation pour supprimer les acomptes.
Que se passe-t-il la première année de mise en location ?
Aucun acompte n'est prélevé automatiquement, car l'administration ne connaît pas encore vos revenus fonciers. L'impôt sur ces premiers loyers sera réclamé en une fois lors de la régularisation de l'été suivant, en plus des acomptes devenus courants. Créer un acompte spontané dès la première année lisse la charge et évite ce cumul.
Un déficit foncier supprime-t-il les acomptes ?
Oui. Si le dernier revenu foncier connu est un déficit, la base de calcul est nulle et aucun acompte n'est prélevé. Anticipez en revanche le retour à un résultat positif : les acomptes ne reprendront qu'après la déclaration suivante, et la régularisation d'été peut alors être significative si rien n'a été provisionné.
