Taxe sur les logements vacants (TLV, THLV) : qui paie ?
TLV en zone tendue, THLV sur délibération : qui est taxé, à quel taux, et comment un bailleur peut prouver une vacance involontaire pour échapper à la taxe.
Mis à jour : juillet 2026
Deux taxes distinctes : TLV en zone tendue, THLV ailleurs
Un logement qui reste vide ne rapporte rien, mais il peut en plus coûter une taxe spécifique. Le législateur a mis en place deux dispositifs pour inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché : la taxe sur les logements vacants (TLV), applicable de plein droit dans les zones tendues, et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), que les autres communes peuvent instaurer par délibération. Un même logement ne peut jamais être soumis aux deux la même année.
Ces taxes visent les logements à usage d'habitation, clos et couverts, pourvus des équipements de base, mais non meublés et inoccupés depuis une durée minimale. Elles concernent directement les bailleurs dont un bien reste vide entre deux locations : mieux vaut connaître les règles, les exonérations et les voies de recours avant de recevoir l'avis d'imposition.
La TLV : 17 % la première année, 34 % ensuite
La TLV est prévue par l'article 232 du code général des impôts. Elle s'applique automatiquement dans les communes classées en zone tendue : les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants marquées par un fort déséquilibre entre offre et demande, ainsi que, depuis le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, de nombreuses communes touristiques hors agglomération où la proportion de résidences secondaires pèse sur l'accès au logement. Ce zonage élargi couvre désormais plus de 3 600 communes.
Sont taxés les logements vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis de 34 % à compter de la deuxième année, montants auxquels s'ajoutent des frais de gestion. La valeur locative servant aussi de base à la taxe foncière, la note grimpe vite : pour un appartement dont la valeur locative est de 4 000 €, la TLV atteint 680 € la première année, puis 1 360 € les années suivantes.
Précision importante : un logement n'est pas considéré comme vacant s'il a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence. Une occupation ponctuelle et fractionnée ne suffit donc pas à écarter la taxe.
La THLV : hors zone tendue, sur décision de la commune
Dans les communes non couvertes par la TLV, le conseil municipal (ou l'intercommunalité) peut voter une taxe d'habitation sur les logements vacants, prévue à l'article 1407 bis du code général des impôts. Elle frappe les logements vacants depuis plus de deux années consécutives au 1er janvier, au taux communal de taxe d'habitation. La logique est identique, mais le déclenchement est plus tardif et le montant dépend du taux voté localement.
| Critère | TLV | THLV |
|---|---|---|
| Territoire | Zones tendues (liste fixée par décret) | Autres communes, sur délibération |
| Durée de vacance requise | Au moins 1 an au 1er janvier | Plus de 2 ans au 1er janvier |
| Taux | 17 % puis 34 % de la valeur locative | Taux communal de taxe d'habitation |
| Texte | Article 232 du CGI | Article 1407 bis du CGI |
À ne pas confondre avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires : celle-ci vise les logements meublés dont le propriétaire se réserve la jouissance, et un même bien relève de l'une ou de l'autre imposition, jamais des deux.
Les exonérations : quand la vacance n'est pas taxable
Seule la vacance volontaire est taxée. Le propriétaire échappe à la TLV comme à la THLV dans plusieurs situations :
- Vacance indépendante de sa volonté : le logement est proposé à la location ou à la vente au prix du marché sans trouver preneur. C'est le cas le plus fréquent pour un bailleur diligent : annonces publiées, mandat confié à une agence, visites organisées, prix cohérent avec le marché local.
- Logement nécessitant des travaux importants pour être habitable : le coût des travaux doit dépasser 25 % de la valeur du logement (réhabilitation lourde, gros œuvre, mise aux normes complète).
- Occupation de plus de 90 jours consécutifs au cours de l'année de référence, même à titre gratuit.
- Résidence secondaire meublée déjà soumise à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.
Attention : un loyer manifestement supérieur aux prix du secteur prive le bailleur de l'exonération pour vacance involontaire. L'administration et le juge vérifient que le prix demandé permet réellement de trouver un locataire.
Recevoir un avis : le dégrèvement sur réclamation
L'administration établit la taxe à partir de ses fichiers, alimentés notamment par la déclaration d'occupation des biens immobiliers que tout propriétaire doit tenir à jour dans son espace impots.gouv.fr. Une déclaration oubliée ou obsolète est la première cause d'avis de TLV injustifiés : un logement reloué mais toujours signalé vacant sera taxé à tort.
Si vous recevez un avis alors que la vacance est involontaire ou que le logement était occupé, déposez une réclamation contentieuse depuis votre messagerie sécurisée ou par courrier auprès de votre centre des finances publiques, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Joignez toutes les preuves utiles : annonces datées, mandat de location, comptes rendus de visites, devis et factures de travaux, bail signé, factures d'énergie attestant une occupation. La réclamation ne dispense pas de payer à l'échéance, sauf à demander expressément un sursis de paiement.
Les stratégies du bailleur pour ne pas subir la taxe
La meilleure défense reste de louer : chaque mois de vacance coûte un loyer perdu, des charges non récupérées et, désormais, un risque fiscal. Travailler son annonce, son prix et sa réactivité permet de réduire la vacance locative bien avant que la taxe ne se déclenche.
Si la vacance se prolonge malgré tout, adoptez une discipline de preuve :
- Documentez vos diligences en continu : captures d'annonces avec dates, registre des visites, échanges écrits avec les candidats.
- Alignez le loyer sur le marché : un bien proposé 15 % au-dessus des prix locaux depuis un an sera regardé comme volontairement vacant.
- Conservez les justificatifs de travaux : devis, factures, photos de chantier, autorisations d'urbanisme.
- Mettez à jour la déclaration d'occupation à chaque changement : nouveau locataire, départ, début de travaux, mise en vente.
Un logiciel de gestion locative facilite cette traçabilité : historique des baux, des périodes d'occupation et des documents, prêt à être produit à l'appui d'une réclamation.
Questions fréquentes
Quel est le taux de la taxe sur les logements vacants en 2026 ?
En zone tendue, la TLV s'élève à 17 % de la valeur locative cadastrale la première année d'imposition, puis 34 % à partir de la deuxième année, hors frais de gestion. Hors zone tendue, la THLV applique le taux communal de taxe d'habitation aux logements vacants depuis plus de deux ans.
Un logement en travaux est-il soumis à la TLV ?
Non, dès lors que les travaux nécessaires pour le rendre habitable dépassent 25 % de la valeur du logement. Conservez devis, factures et photos : c'est au propriétaire de démontrer l'ampleur des travaux en cas de réclamation.
Comment prouver une vacance involontaire ?
Il faut démontrer des recherches actives de locataire ou d'acquéreur au prix du marché : annonces datées, mandat confié à une agence, comptes rendus de visites. Un loyer manifestement surévalué fait perdre le bénéfice de l'exonération.
Quelle différence entre TLV et taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?
La TLV frappe les logements vides et non meublés situés en zone tendue, tandis que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires vise les logements meublés que le propriétaire se réserve. Un même bien ne peut pas cumuler les deux impositions la même année.
