Taxe d'habitation résidence secondaire : calcul et majorations
Supprimée sur les résidences principales, la taxe d'habitation subsiste sur les résidences secondaires, avec une majoration possible de 5 à 60 % en zone tendue.
Mis à jour : juillet 2026
Une taxe qui ne subsiste que sur les résidences secondaires
Depuis 2023, la taxe d'habitation a totalement disparu sur les résidences principales. Elle subsiste sous une seule forme : la taxe d'habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale, dite THRS. Sont concernés tous les locaux meublés dont dispose un foyer en dehors de sa résidence principale : maison de vacances, pied-à-terre en ville, logement conservé après une mutation, mais aussi, cas souvent découvert trop tard par les bailleurs, le logement meublé destiné à la location qui se trouve vacant au 1er janvier.
La logique du texte tient en un mot : la disposition. Peu importe que le logement soit occupé quinze jours par an ou jamais ; dès lors qu'il est meublé et que son propriétaire ou un occupant peut en disposer à tout moment, la taxe est due pour l'année entière.
Qui est redevable : la photographie du 1er janvier
La THRS est établie pour l'année entière d'après la situation au 1er janvier. Le redevable est la personne qui a la disposition du local meublé à cette date :
- le propriétaire ou l'usufruitier qui se réserve la jouissance du logement, même occasionnelle ;
- le locataire qui loue à l'année un logement meublé utilisé comme résidence secondaire : c'est alors lui qui reçoit l'avis, pas le propriétaire ;
- l'occupant à titre gratuit qui dispose du logement de façon permanente.
À l'inverse, un logement loué à l'année qui constitue la résidence principale du locataire n'entraîne aucune taxe d'habitation : ni pour le locataire, exonéré depuis la suppression, ni pour le bailleur, qui n'en a pas la disposition. Un déménagement en cours d'année ne change rien à l'imposition établie : celui qui avait la disposition au 1er janvier paie pour l'année entière.
Le calcul : valeur locative et taux communal
La THRS se calcule comme l'ancienne taxe d'habitation : la valeur locative cadastrale du logement, revalorisée chaque année par la loi de finances, est multipliée par les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Aucun des abattements réservés à la résidence principale ne s'applique. S'y ajoutent le cas échéant des taxes annexes, comme la taxe spéciale d'équipement ou la taxe GEMAPI.
L'avis est mis en ligne dans l'espace impots.gouv.fr au cours du mois de novembre, pour un paiement à la mi-décembre. La mensualisation reste possible pour lisser la charge. Aucune déclaration annuelle de revenus n'entre dans le calcul : la THRS ne dépend ni des ressources ni de la composition du foyer.
La majoration de 5 à 60 % en zone tendue
L'article 1407 ter du CGI autorise les communes situées en zone tendue à majorer de 5 à 60 % la part communale de la taxe sur les résidences secondaires, sur simple délibération. Le zonage a été considérablement élargi par le décret du 25 août 2023 : au-delà des grandes agglomérations, plus de 3 600 communes, notamment touristiques et littorales, peuvent désormais voter cette majoration, et beaucoup l'ont fait au taux maximal. Paris applique ainsi 60 %, comme de nombreuses communes du littoral atlantique, de la Côte d'Azur ou des zones de montagne.
Un dégrèvement de la majoration, sur réclamation, bénéficie à trois situations : la personne contrainte de résider dans un autre lieu que sa résidence principale pour des raisons professionnelles, celle qui conserve la jouissance de son ancien logement avant son entrée durable en établissement de soins, et celle qui, pour une cause étrangère à sa volonté, ne peut affecter le logement à un usage d'habitation principale.
Bailleurs : vacance, location à l'année, TLV
Le tableau récapitule les situations types du propriétaire bailleur :
| Situation au 1er janvier | Taxe applicable | Redevable |
|---|---|---|
| Logement loué à l'année, résidence principale du locataire | Aucune taxe d'habitation | Personne |
| Logement meublé loué à un locataire qui en fait sa résidence secondaire | THRS | Le locataire |
| Logement meublé vacant entre deux locataires, dont le propriétaire conserve la disposition | THRS | Le propriétaire |
| Logement vide de meubles, vacant depuis plus d'un an en zone tendue | Taxe sur les logements vacants | Le propriétaire |
Le cas du meublé vacant se conteste : si le logement était activement proposé à la location au 1er janvier (annonces, mandat d'agence, baux successifs), le propriétaire peut soutenir qu'il n'en avait pas la disposition pour son usage personnel et demander le dégrèvement, justificatifs à l'appui. Par ailleurs, TLV et THLV obéissent à une règle de non-cumul : les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ne peuvent pas instituer la taxe d'habitation sur les logements vacants, et un même local ne peut jamais supporter les deux. Le fonctionnement détaillé de ces taxes sur la vacance est présenté dans notre article sur la taxe sur les logements vacants.
La déclaration d'occupation, clé de voûte du dispositif
Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses locaux d'habitation dans l'espace Gérer mes biens immobiliers, et signaler chaque changement : nouveau locataire, départ, reprise pour usage personnel, vacance. C'est sur cette base que l'administration établit ou non la THRS et identifie le redevable. Une déclaration obsolète produit mécaniquement des avis erronés, par exemple une THRS adressée au propriétaire alors que le logement est devenu la résidence principale d'un locataire. Le mode d'emploi complet figure dans notre article sur la déclaration d'occupation des biens immobiliers. L'omission de déclaration est passible d'une amende de 150 € par local.
Contester un avis de THRS
La réclamation s'effectue depuis la messagerie sécurisée de l'espace particulier ou par courrier au centre des finances publiques, au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement. Motifs classiques : logement devenu résidence principale d'un locataire, local vide de meubles, vente intervenue avant le 1er janvier, majoration appliquée à tort, ou droit à dégrèvement professionnel ou médical. La réclamation peut être assortie d'une demande de sursis de paiement, mais l'avis doit être payé à défaut, sous peine de majoration de 10 %. Un dossier locatif bien tenu, baux et états des lieux datés, fait ici toute la différence pour prouver l'occupation réelle du logement au 1er janvier.
Questions fréquentes
Qui paie la taxe d'habitation sur une résidence secondaire louée meublée à l'année ?
Le locataire, s'il a la disposition du logement au 1er janvier et qu'il en fait sa résidence secondaire. Si le logement constitue sa résidence principale, personne ne paie de taxe d'habitation. Si le logement est vacant au 1er janvier et que le propriétaire en conserve la disposition, c'est ce dernier qui est redevable.
Quelle est la majoration possible sur la taxe d'habitation résidence secondaire ?
De 5 à 60 % de la part communale, sur délibération des communes situées en zone tendue, en application de l'article 1407 ter du CGI. Le zonage élargi en 2023 ouvre cette faculté à plus de 3 600 communes, dont de nombreuses stations touristiques. Paris et beaucoup de villes littorales appliquent le taux maximal de 60 %.
Un bailleur doit-il payer la THRS sur un logement meublé entre deux locataires ?
Si le logement meublé est vacant au 1er janvier et que le propriétaire en a la disposition, l'administration établit la taxe à son nom. Il peut toutefois obtenir un dégrèvement en prouvant que le bien était activement proposé à la location à cette date : annonces publiées, mandat d'agence, enchaînement de baux. La réclamation se fait après réception de l'avis.
Peut-on cumuler taxe d'habitation résidence secondaire et taxe sur les logements vacants ?
Non, jamais sur un même local. La THRS vise les logements meublés dont une personne a la disposition, la TLV et la THLV visent les logements vides de meubles et inoccupés durablement. Les communes où s'applique la TLV ne peuvent pas instituer la THLV, et un logement taxé à la THRS ne peut pas être considéré comme vacant.
