Locataire qui domicilie son entreprise : ce que dit la loi
Votre locataire installe le siège de sa société dans le logement ? La loi le lui permet, mais la domiciliation administrative ne se confond pas avec l'exercice d'une activité. Décryptage complet.
Mis à jour : juillet 2026
Domicilier son entreprise chez soi : un droit du locataire
Un locataire qui crée une société peut installer son siège social dans son logement. L'article L123-11-1 du code de commerce l'autorise expressément : toute personne morale peut domicilier son siège au domicile de son représentant légal, et aucune stipulation contractuelle ne peut l'en empêcher totalement. L'entrepreneur individuel bénéficie d'un droit équivalent pour déclarer l'adresse de son local d'habitation comme adresse d'entreprise (article L123-10 du même code). Le bailleur ne peut donc pas interdire la domiciliation en tant que telle.
Ce droit couvre la domiciliation administrative : une adresse pour l'immatriculation, le courrier et les documents officiels de l'entreprise. Il ne couvre pas l'exercice d'une activité dans les lieux, distinction capitale que nous détaillons plus bas et qui concentre l'essentiel des litiges.
La limite de cinq ans en cas de clause contraire
Deux situations doivent être distinguées selon le contenu du bail et du règlement de copropriété :
- Aucune clause ne s'y oppose : la domiciliation du siège social est possible sans limitation de durée, tant que le dirigeant habite les lieux.
- Une clause du bail ou du règlement de copropriété l'interdit : le dirigeant peut malgré tout domicilier sa société chez lui, mais pour une durée maximale de cinq ans à compter de l'immatriculation, et sans que les locaux puissent être affectés à l'activité de l'entreprise. À l'issue de ce délai, la société doit transférer son siège ailleurs.
Le locataire doit notifier au bailleur, par écrit, son intention d'user de cette faculté avant l'immatriculation de la société. Cette notification est une simple information : le bailleur ne dispose d'aucun droit de veto sur la domiciliation elle-même.
Domiciliation ou exercice d'activité : la distinction clé
Tout le régime juridique se joue sur cette frontière :
| Situation | Accord du bailleur | Autres contraintes |
|---|---|---|
| Domiciliation du siège (adresse administrative) | Non, simple information écrite | Limite de cinq ans si clause contraire du bail |
| Télétravail ou activité sans clientèle ni marchandises | Non | Le logement reste à usage d'habitation |
| Réception de clientèle ou de marchandises, salariés sur place | Oui, accord exprès | Changement d'usage dans certaines villes, règlement de copropriété |
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la petite couronne parisienne, l'exercice d'une activité professionnelle dans un local d'habitation relève du régime du changement d'usage (article L631-7 du code de la construction et de l'habitation). Une dérogation existe pour la résidence principale de l'exploitant lorsque l'activité n'entraîne ni réception de clientèle ni réception de marchandises (article L631-7-3) : aucune autorisation administrative n'est alors nécessaire, à condition qu'aucune stipulation contractuelle ne s'y oppose.
Micro-entrepreneur et télétravail : aucune autorisation
Le micro-entrepreneur qui exerce une activité purement intellectuelle ou en ligne depuis son logement (rédaction, développement, conseil à distance, gestion administrative) n'a besoin d'aucune autorisation du bailleur : il habite les lieux et y travaille sans recevoir de clientèle ni stocker de marchandises, l'usage d'habitation n'est pas modifié. Il en va de même du salarié en télétravail, y compris à temps plein.
Seule la domiciliation administrative de l'entreprise obéit aux règles vues plus haut, avec information écrite du bailleur le cas échéant. En pratique, des millions de logements loués abritent aujourd'hui une activité à distance sans que cela pose la moindre difficulté juridique.
Ce que le bailleur peut refuser, et ce qu'il ne peut pas
- Il ne peut pas refuser : la domiciliation du siège social (au plus, une clause du bail la limite à cinq ans), le télétravail, une activité sans clientèle ni marchandises exercée dans la résidence principale du locataire en l'absence de clause contraire.
- Il peut refuser : la transformation du logement en local recevant clients, patients ou marchandises, la présence de salariés sur place, l'apposition d'une enseigne ou d'une plaque en façade, le stockage encombrant ou dangereux, toute modification de l'usage d'habitation des lieux.
Un refus opposé à une simple domiciliation ne produit aucun effet, la règle de l'article L123-11-1 étant d'ordre public. À l'inverse, un locataire qui exploite une véritable activité commerciale dans les lieux sans accord viole la destination du bail et s'expose à la résiliation judiciaire. Le détail des obligations du locataire est traité dans notre article dédié.
Un bail commercial de fait ? Non
C'est la crainte classique des bailleurs : voir le locataire revendiquer un jour le statut des baux commerciaux et sa propriété commerciale. Elle est infondée. La domiciliation du siège social ne confère aucun droit au statut des baux commerciaux, lequel suppose l'exploitation d'un fonds de commerce dans les lieux avec l'accord du bailleur sur une destination commerciale.
Le locataire reste titulaire d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : pas de droit au renouvellement commercial, pas d'indemnité d'éviction, pas de déspécialisation. La jurisprudence est constante sur ce point, y compris lorsque la domiciliation a duré de nombreuses années.
Les clauses du bail à prévoir
Pour encadrer proprement la situation, le bail peut : rappeler la destination d'habitation des lieux, interdire l'exercice de toute activité impliquant réception de clientèle ou de marchandises, limiter la domiciliation d'une personne morale à cinq ans conformément à l'article L123-11-1 du code de commerce, et imposer une information écrite du bailleur en cas de domiciliation. Ces stipulations figurent dans un contrat de bail bien rédigé et désamorcent l'essentiel des litiges avant qu'ils ne naissent.
Gardez en tête la hiérarchie des normes : une clause ne peut pas priver le locataire du droit de domicilier son entreprise, elle peut seulement le borner dans le temps. En copropriété, vérifiez aussi le règlement, qui peut restreindre les activités professionnelles dans l'immeuble et s'impose au locataire comme au bailleur.
Questions fréquentes
Mon locataire doit-il me demander l'autorisation pour domicilier sa société ?
Non. Il doit seulement vous en informer par écrit avant l'immatriculation. Vous ne pouvez pas vous y opposer : une clause contraire du bail a pour seul effet de limiter la domiciliation à cinq ans à compter de la création de la société.
Puis-je interdire à mon locataire de travailler chez lui ?
Non pour le télétravail et les activités sans clientèle ni marchandises, qui relèvent de l'usage normal du logement. Oui pour la réception de clients, la présence de salariés ou le stockage de marchandises, qui supposent votre accord exprès et parfois une autorisation de changement d'usage.
La domiciliation transforme-t-elle le bail en bail commercial ?
Non. La domiciliation administrative ne crée aucun droit au statut des baux commerciaux : pas de propriété commerciale, pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction. Le bail reste un bail d'habitation régi par la loi de 1989.
Que risque le locataire qui exerce une activité sans accord ?
Il viole la destination du bail : mise en demeure, puis résiliation judiciaire à ses torts avec dommages et intérêts éventuels. Dans les villes soumises au changement d'usage, il s'expose en plus à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local (article L651-2 du CCH).
