Module 2 / 7 de la formation DPE et passoires thermiques — calendrier 2025-2034 · Intermédiaire · ≈ 12 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 2 : Le calendrier des interdictions 2025-2034

Maîtrisez le calendrier de la loi Climat et résilience (logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des F et G, les recours du locataire et les sanctions.

Le calendrier qui force la transition énergétique du parc locatif privé

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un calendrier progressif d'interdiction de location pour les passoires thermiques. Pour la première fois en France, l'État impose à grande échelle une mise à niveau énergétique du parc immobilier privé, avec des sanctions concrètes : impossibilité de louer, locataire pouvant exiger des travaux ou la baisse du loyer, dépréciation à la revente. Ce calendrier touche directement 5,2 millions de logements en France, soit 17 % du parc national, dont une proportion significative en mains d'investisseurs locatifs.

Comprendre ce calendrier, c'est comprendre quel est l'horizon de chaque bien dans son portefeuille, et ce que cela impose en termes de stratégie : rénover, vendre, restructurer ? Ce chapitre détaille les échéances, leurs effets juridiques précis, et les marges de manœuvre légales encore disponibles.

Le calendrier détaillé étape par étape

Étape 1 — 24 août 2022 : gel des loyers F et G

Premier effet de la loi : les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés à la relocation ou en cours de bail (article 17 loi 1989 modifié). Concrètement, la révision IRL annuelle est gelée pour ces biens.

Conséquence pratique : un bailleur en zone tendue avec un F voit son loyer figé alors que les charges et impôts continuent de grimper. Effet d'érosion progressive de la rentabilité.

Étape 2 — 1er janvier 2023 : interdiction des G+ "extrêmes"

Les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an (les G les plus mauvais, parfois appelés G+) ne peuvent plus être proposés à la location à la signature de nouveaux baux ni au renouvellement.

Cette première interdiction a touché environ 90 000 logements en France. Beaucoup de bailleurs ne s'en sont pas rendus compte parce qu'ils étaient déjà loués (la loi ne casse pas les baux en cours), mais les relocations sont devenues impossibles.

Étape 3 — 1er janvier 2025 : interdiction de tous les G

Tous les logements classés G (sans distinction) interdits à la location à la signature de nouveaux baux. Les baux en cours continuent jusqu'à leur terme, mais le bailleur ne peut plus relouer.

Volume concerné : ~600 000 logements en France, dont une partie significative en location privée.

Étape 4 — 1er janvier 2028 : interdiction des F

Tous les logements classés F deviennent interdits à la location à la signature de nouveaux baux. Bailleurs concernés : ~1,2 million de logements supplémentaires.

Étape 5 — 1er janvier 2034 : interdiction des E

Tous les logements classés E interdits à la location à la signature de nouveaux baux. Ajout massif : ~3,4 millions de logements concernés.

Étape 6 — Au-delà de 2034 : étape D ?

Le calendrier officiel s'arrête à la classe E en 2034. Mais plusieurs experts anticipent qu'une nouvelle marche concernera les D vers 2040-2045. Pour l'instant, hypothétique mais à surveiller.

Quel effet juridique précis sur les bailleurs

Sur les baux en cours

Les baux signés avant la date d'interdiction continuent normalement : l'interdiction ne permet pas au bailleur de donner congé, et le locataire ne peut pas être contraint de partir. Mais :

Dès que le bail est renouvelé ou tacitement reconduit après la date d'interdiction, le logement ne respecte plus le critère de décence : le locataire peut exiger sa mise en conformité.
Pas de relocation possible après le départ du locataire.
Le locataire actuel peut exiger des travaux ou une diminution du loyer devant le juge (articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Sur les nouveaux baux

Pour un logement interdit, aucun nouveau bail d'habitation à titre de résidence principale ne peut être signé, qu'il soit nu ou meublé. Il n'existe pas d'échappatoire contractuelle :

Bail mobilité (1-10 mois) : il reste soumis à l'obligation de décence (article 6 de la loi de 1989, applicable par renvoi de son article 25-12). Un logement interdit ne peut donc pas être loué en bail mobilité.
Location saisonnière (meublé de tourisme) : elle ne relève pas de la loi de 1989, mais la loi Le Meur du 19 novembre 2024 exige un DPE de classe A à E pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage et imposera la classe A à D à tous les meublés de tourisme au 1er janvier 2034.

Sur la mise en vente

La vente reste possible quel que soit le DPE. Pas d'interdiction de cession. Mais :

Mention obligatoire de la classe sur l'annonce.
Audit énergétique obligatoire pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (depuis le 1er avril 2023) ou E (depuis le 1er janvier 2025).
Décote sur le prix de vente : -10 à -25 % vs un bien équivalent en classe D ou mieux (selon les zones).

Sur l'augmentation des loyers

Logements classés F ou G : pas de révision IRL annuelle, pas de hausse à la relocation. Loyer figé.

Les recours possibles du locataire

Recours 1 — Demander des travaux d'amélioration énergétique

Le locataire d'un logement qui ne respecte pas le niveau de performance minimal (G+ depuis 2023, G depuis 2025, F à partir de 2028) peut mettre en demeure le bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité (articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le seuil exigé évolue : au moins la classe F en 2026, la classe E à partir du 1er janvier 2028, la classe D à partir du 1er janvier 2034 ; viser directement E ou mieux évite de refaire des travaux. Procédure :

Mise en demeure recommandée à charge du bailleur de proposer un programme de travaux dans un délai raisonnable (typiquement 6-12 mois).
À défaut de réponse satisfaisante, saisine de la commission départementale de conciliation.
À défaut de conciliation, saisine du tribunal judiciaire.
Le tribunal peut imposer les travaux, prononcer une réduction de loyer jusqu'aux travaux, ou ordonner la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dommages-intérêts.

Recours 2 — Demander une réduction de loyer

Argumenter que le loyer pratiqué est disproportionné à la qualité énergétique du bien. Procédure :

Saisine de la CDC.
Tribunal peut accorder une décote de 10-30 % du loyer jusqu'à mise aux normes.

Recours 3 — Plainte pour information mensongère

Si le DPE annoncé sur l'annonce est plus favorable que la réalité (par exemple, DPE refait après emménagement révèle un G alors que l'annonce mentionnait un E), le locataire peut poursuivre pour publicité mensongère et exiger dommages-intérêts.

Les passoires en chiffres

Répartition du parc français en 2024

Selon l'Observatoire DPE de l'ADEME :

Classe A : 1 % du parc.
Classe B : 4 %.
Classe C : 13 %.
Classe D : 31 %.
Classe E : 22 %.
Classe F : 17 %.
Classe G : 12 %.

Cumul F + G = 29 % du parc, soit ~9,7 millions de logements. Une partie significative en location privée.

Volume affecté par chaque interdiction

Pour le parc locatif privé spécifiquement (~7 millions de logements) :

Interdiction G+ 2023 : ~50 000 logements.
Interdiction G 2025 : ~400 000 logements supplémentaires.
Interdiction F 2028 : ~1 million de logements supplémentaires.
Interdiction E 2034 : ~2,5 millions supplémentaires.

Au total : près de 4 millions de logements locatifs concernés à terme.

Les zones géographiques les plus touchées

Centres anciens des grandes villes

Paris intra-muros : 30-40 % du parc en F-G (immeubles haussmanniens mal isolés). Lyon, Bordeaux, Lille centre : 25-35 %. Effet : tension forte sur les bailleurs.

Zones rurales et villes moyennes

Maisons individuelles anciennes mal isolées : 35-45 % en F-G dans certaines régions (Massif Central, Limousin, Champagne). Effet variable selon la liquidité du marché.

Bord de mer, montagne

Stations balnéaires et montagne : surreprésentation des passoires (résidences secondaires anciennes converties en location). 25-35 % en F-G.

Zones les moins touchées

Constructions neuves post-2010, périurbain RT 2005+. Moins de 5 % en F-G.

L'impact sur les valeurs de marché

Décote à la revente d'un F ou G

Plusieurs études récentes (Notaires de France 2024, MeilleursAgents) :

Bien F : décote moyenne -7 à -15 % vs un bien équivalent classe D/E.
Bien G : décote moyenne -12 à -22 %.
Bien G+ : décote pouvant atteindre -25 à -30 %.

Sur un T2 valorisé 220 000 € en classe D, la même surface en F vaut ~190 000 €, en G ~175 000 €. Différentiel : 20 000-45 000 €.

Évolution des prix dans le temps

Les biens passoires se déprécient relativement plus vite que les bien performants. Sur 5 ans :

Bien classe D-E : appréciation moyenne ~10-15 %.
Bien classe F : stabilité ou légère baisse.
Bien classe G : baisse de -5 à -15 % avant rénovation.

Stratégies face au calendrier

Stratégie 1 — Rénover en amont

Engager les travaux 2-3 ans avant l'échéance pour son bien. Avantages : artisans disponibles (moins saturés que en pic 2027-2028), prix matériaux contenu, mise en location continue.

Voir chapitres 4 et 5 pour les aides et la priorisation.

Stratégie 2 — Vendre avant l'interdiction

Si la rénovation est impossible (contraintes techniques, financières), vendre avant que la dépréciation ne s'accentue. Acheteur cible : autre investisseur qui a les moyens de rénover, ou propriétaire occupant qui n'est pas concerné par les interdictions.

Stratégie 3 — Bascule en location courte durée

Le meublé de tourisme ne relève pas de la loi de 1989 et n'est donc pas visé par l'interdiction de louer. Mais depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un DPE de classe A à E est exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage, et tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D au 1er janvier 2034 (amende jusqu'à 5 000 €). S'y ajoutent l'enregistrement national obligatoire depuis le 20 mai 2026, des quotas et, dans certaines communes, un plafond de 90 jours par an pour la location de sa résidence principale, ainsi qu'une fiscalité durcie (micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour un meublé non classé). Une solution de transition, pas une échappatoire durable (voir formation Stratégies locatives chap 3).

Stratégie 4 — Le bail mobilité n'est pas une échappatoire

Le bail mobilité est soumis, comme les autres baux d'habitation, à l'obligation de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (applicable par renvoi de son article 25-12), qui intègre le niveau de performance énergétique minimal. Un logement interdit à la location ne peut donc pas être loué en bail mobilité : le locataire pourrait exiger des travaux ou une baisse de loyer.

Stratégie 5 — Démolir-reconstruire

Pour un bien irrémédiable (G+, structure obsolète), démolir et reconstruire un bien neuf classé A ou B peut être pertinent en zone à fort potentiel foncier. Coût élevé, autorisations administratives lourdes, mais valeur refaite considérable.

Stratégie 6 — Utiliser le bien comme résidence personnelle

Pour un bailleur qui possède plusieurs biens dont un passoire, la solution simple est d'occuper soi-même la passoire et louer un bien performant. Pas d'interdiction sur l'occupation par le propriétaire.

Les pénalités en cas de non-respect

Au moment du contrôle

L'interdiction de location est un fait juridique : louer un bien interdit n'est pas illégal en soi, mais expose le bailleur à des actions du locataire (réduction de loyer, résiliation). En pratique, l'État ne contrôle pas activement.

En cas de litige avec le locataire

Si le locataire saisit la justice pour exiger travaux ou baisse, et que le tribunal constate que le bien était interdit à la location :

Le bail peut être résilié aux torts du bailleur.
Dommages-intérêts du locataire (frais déménagement, surcoûts énergétiques cumulés depuis l'entrée, préjudice moral).
Cas typique : 5 000-15 000 € à verser.

À la revente

Décote de marché. Pas de sanction administrative spécifique, mais conséquence économique nette.

L'incertitude réglementaire à surveiller

Au 3 octobre 2026, le calendrier G / F / E est inchangé : la proposition de loi sénatoriale d'assouplissement d'avril 2025 a été rejetée par l'Assemblée nationale, et le projet de loi « relance et décentralisation du logement », qui prévoit des dérogations pour les logements F et G en contrepartie d'un engagement de travaux, n'est pas adopté (première lecture au Sénat le 8 juillet 2026, examen en séance à l'Assemblée prévu mi-novembre 2026). Ne bâtissez aucune stratégie sur un report non voté.

Un élargissement aux classes D n'est prévu par aucun texte : à ce stade, simple hypothèse.
La méthode évolue et peut reclasser des biens sans travaux : coefficient électricité passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, puis 1,7 au 1er janvier 2027 (voir chapitre 1).
Les aides ont été resserrées en 2026 (MaPrimeRénov', voir chapitre 4) : ne les surestimez pas.

Ce qui reste certain : la trajectoire générale de durcissement progressif. Anticiper plutôt que retarder.

À retenir

5 étapes du calendrier : gel des loyers F-G en 2022, interdiction G+ en 2023, G en 2025, F en 2028, E en 2034 (Outre-mer : G en 2028, F en 2031). Aucune étape D n'est prévue à ce jour.
Effets juridiques : pas de nouvelle location, logement non décent dès le renouvellement ou la reconduction du bail, locataire en place pouvant exiger travaux ou baisse de loyer, décote 10-25 % à la revente.
3 recours du locataire : exiger travaux, demander réduction, plainte pour mauvais DPE annoncé.
Volume concerné : 9,7 M de logements en F-G, 4 M dans le parc locatif privé affectés à terme.
Décote moyenne : -7 à -15 % pour F, -12 à -22 % pour G, jusqu'à -30 % pour G+.
Stratégies : rénover en amont, vendre, basculer en location courte durée (sous conditions, loi Le Meur), démolir-reconstruire, occuper soi-même. Le bail mobilité n'est pas une échappatoire.
Pas de sanction administrative, mais litige locataire = 5-15 k€ et résiliation bail aux torts du bailleur.
Incertitude réglementaire : possibles ajustements à surveiller, mais trajectoire générale = durcissement.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Comprendre le DPE et les classes énergétiques — Apprenez à lire et à vérifier un DPE : méthode de calcul, classes A à G, cas particuliers des petites surfaces et du bâti ancien, points contestables et bonnes pratiques pour le bailleur. (≈ 9 min)
Chapitre 2 : Le calendrier des interdictions 2025-2034 — Maîtrisez le calendrier de la loi Climat et résilience (logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des F et G, les recours du locataire et les sanctions. (≈ 12 min)
Chapitre 3 : Audit énergétique réglementaire — Sachez quand l'audit énergétique est obligatoire à la vente, choisissez l'auditeur, lisez ses scénarios de travaux et servez-vous-en pour planifier une rénovation par étapes. (≈ 9 min)
Chapitre 4 : MaPrimeRénov, CEE et Eco-PTZ — Identifiez les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales), leurs conditions d'accès et leurs règles de cumul, et vérifiez leur évolution avant de signer un devis. (≈ 11 min)
Chapitre 5 : Prioriser les travaux énergétiques — Hiérarchisez les travaux énergétiques : isoler l'enveloppe avant de changer les équipements, comparer le coût, le gain de classe et le retour sur investissement de chaque poste, éviter les travaux mal séquencés. (≈ 9 min)
Chapitre 6 : Stratégies pour bailleurs avec passoires — Comparez les voies ouvertes au propriétaire d'un logement F ou G (rénover, vendre avant l'échéance, l'occuper vous-même) et mesurez les limites d'un changement de mode de location, les meublés de tourisme ayant eux aussi des exigences de DPE. (≈ 10 min)
Chapitre 7 : Cas pratique de mise en conformité — Suivez quatre mises en conformité chiffrées, d'une maison classée G en zone détendue à un parc de quatre biens, en passant par un appartement F à Paris et un immeuble de cinq lots, et retenez leurs enseignements. (≈ 12 min)

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