Module 7 / 7 de la formation DPE et passoires thermiques — calendrier 2025-2034 · Intermédiaire · ≈ 12 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 7 : Cas pratique de mise en conformité

Suivez quatre mises en conformité chiffrées, d'une maison classée G en zone détendue à un parc de quatre biens, en passant par un appartement F à Paris et un immeuble de cinq lots, et retenez leurs enseignements.

Quatre cas concrets, déroulés du début à la fin

Pour clore cette formation, quatre cas types qui appliquent l'ensemble des éléments vus dans les 6 chapitres précédents. Chacun illustre un profil et un projet différents : maison rurale ancienne en G, appartement haussmannien parisien classé F, immeuble de rapport en province en F, et enfin la mise en conformité d'un parc complet de 4 biens. Objectif : vous donner des modèles à adapter à vos propres situations.

Mise à jour d'octobre 2026 : les cas 1 et 3 ont été recalculés avec les règles de MaPrimeRénov' applicables en 2026 (parcours accompagné réservé aux logements E, F ou G, dépenses plafonnées à 30 000 ou 40 000 € HT, taux de 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % selon les revenus). Les montants d'aides des cas 2 et 4 restent indicatifs : vérifiez vos droits sur france-renov.gouv.fr. Pour le cas 2 (LMNP au réel), n'oubliez pas que, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors amortissements des travaux d'amélioration) : l'impôt dû lors de la vente prévue vers 2031 sera plus lourd.

Cas 1 — Maison rurale 110 m² classe G en zone détendue

Contexte

Marie, 55 ans, propriétaire bailleur, possède depuis 2008 une maison ancienne à Charleville-Mézières héritée. Bien acheté à 95 000 €, valorisé aujourd'hui ~140 000 €. Loué nu à une famille depuis 2019 à 720 €/mois. DPE actualisé en 2025 : G+, consommation 480 kWh/m²/an. Chauffage fioul, simple vitrage, aucune isolation. TMI 30 %.

Diagnostic stratégique

• Bien interdit à la location depuis le 1er janvier 2025 (G).
• Locataire actuellement en place reste avec son bail. Mais à son départ, impossible de relouer sans rénovation.
• Locataire informé du DPE et a demandé baisse de loyer en 2024 → loyer ramené à 680 € sous médiation CDC.
• Le marché local : ventes lentes, décote -25 % pour passoires. Vendre = ~105 000 € net.
• Capacité d'emprunt complémentaire de Marie : ~40 000 €.

Audit énergétique

Audit réalisé en mars 2026 (coût 980 €). Scénarios proposés :

• Scénario E : isolation combles + remplacement fioul par PAC + ventilation. 28 000 €.
• Scénario C : ITE + isolation combles + planchers + fenêtres + PAC + double flux. 75 000 €.

Décision

Marie choisit le scénario C, plus ambitieux, motivée par :

• Conserver le bien pour transmission à ses enfants.
• Maximiser la valorisation (+50 k€ attendus en classe C vs G).
• Loyer post-travaux 850-900 € (vs 680 € actuel).

Plan de financement

• Coût brut : 75 000 € HT.
• TVA 5,5 % sur travaux énergétiques (90 % du chantier) : 3 700 € (vs 13 500 € en 20 %, économie 9 800 €).
• MaPrimeRénov' Parcours accompagné : avec une TMI de 30 %, Marie relève des revenus intermédiaires (Violet), soit 45 % de 40 000 € HT de dépenses plafonnées (gain de plus de trois classes) = 18 000 €.
• CEE Coup de pouce : 5 500 € (sous réserve des règles de cumul du parcours accompagné).
• Aide régionale Grand Est : 2 500 €.
• Total aides cash : 26 000 €.
• Coût net après aides : 75 000 - 26 000 + 3 700 = 52 700 €.
• Éco-PTZ performance globale : 40 000 € sur 20 ans à 0 % (dans la limite de sa capacité d'emprunt).
• Apport personnel : 12 700 €.

Bilan fiscal

Travaux engagés sur 2026, locataire reste pendant 6 mois de chantier puis quitte (préavis nu 3 mois). Vacance 4 mois.

• Loyers 2026 : 680 × 8 = 5 440 €.
• Charges : travaux TTC 78 700 € moins 26 000 € d'aides (les subventions réduisent d'autant la charge déductible) + autres charges 600 € = 53 300 €. Pas d'intérêts : l'éco-PTZ est à taux zéro.
• Déficit foncier : 47 860 €.
• Imputable revenu global : 10 700 €. Économie d'impôt 2026 : 10 700 × 30 % = 3 210 €.
• Reportable : 37 160 € sur les 10 années suivantes (économie d'impôt et de prélèvements sociaux pouvant atteindre 17 500 € environ).

Bilan global

• Coût net après aides + fiscal : 52 700 - 3 210 (impôt 2026) - ~14 000 (économie liée au report, actualisée) = 35 500 € de coût net réel environ.
• Loyer post-travaux : 870 €/mois en classe C, soit +190 €/mois vs 680.
• Gain loyer cumulé sur 10 ans : 22 800 €.
• Valorisation : 195 000 € en classe C vs 140 000 € en G = +55 000 € de valeur.
• ROI 10 ans : 22 800 + 55 000 - 35 500 = +42 300 €.

Cas 2 — Appartement haussmannien 65 m² classe F à Paris 11e

Contexte

Antoine, 42 ans, cadre TMI 41 %, bailleur depuis 2016. T2 dans Paris 11e, acheté 290 000 € en 2016, valorisé aujourd'hui ~380 000 €. Loué meublé long à 1 350 €/mois (encadré). DPE 2024 : F (passoire haussmannienne classique : murs en pierre épais mais sans isolation, simple vitrage, chauffage individuel gaz vétuste).

Diagnostic stratégique

• Encadrement loyer Paris : pas d'augmentation possible tant que classé F.
• Interdiction de relocation au 1er janvier 2028 (F). Délai : 24 mois pour rénover.
• ITE impossible (façade haussmannienne classée).
• Copropriété : pas de chaudière collective, donc pas de décision en AG sur ce poste. Décisions individuelles dans le lot uniquement.

Audit énergétique

Audit réalisé décembre 2025 (1 100 €). Scénarios :

• Scénario E : ITI murs froids (côté nord et cage d'escalier) + remplacement fenêtres double vitrage + PAC air/air. 18 000 €.
• Scénario C : ITI complète + fenêtres triple vitrage + PAC air/air haute performance + ventilation hygroréglable. 32 000 €.

Décision

Antoine choisit le scénario C, motivé par :

• Plus-value à 5-7 ans envisagée (revente programmée 2030-2032).
• Différentiel valorisation D vs F estimé +30 000 €.
• Confort acoustique amélioré (rue passante).

Plan de financement

• Coût brut : 32 000 €.
• TVA 5,5 % énergétique : 1 760 € (vs 6 400 € en 20 %, économie 4 640 €).
• MaPrimeRénov' Violet (revenus intermédiaires-aisés) : 6 000 €.
• CEE : 2 800 €.
• Aide ville de Paris (CoachCopro) : 1 500 €.
• Total aides cash : 10 300 €.
• Coût net : 32 000 - 10 300 + 1 760 = 23 460 €.

Bilan fiscal LMNP réel

Antoine est en LMNP réel. Travaux d'amélioration immobilisés et amortis sur 15 ans :

• Amortissement annuel : 32 000 / 15 = 2 133 €.
• Cumul amortissements bien + meubles : déjà important. Le résultat BIC reste quasi-nul, donc pas d'IR sur les loyers.
• Pas d'effet "déficit imputable revenu global" en LMNP non pro.

Bilan global

• Coût net après aides : 23 460 €.
• Loyer post-travaux : pas de hausse possible (encadrement Paris). Mais relocation possible après 2028.
• Valorisation à la revente prévue 2031 : +28 000 € en classe D vs F.
• Économie risque locataire (pas de procédure travaux exigés) : non chiffrable mais réelle.
• ROI 5 ans : +28 000 - 23 460 = +4 540 € net + sécurisation patrimoniale.

Cas 3 — Immeuble de rapport 5 lots à Limoges, classe F collective

Contexte

Sophie et Jérôme, couple TMI 41 %, possèdent un immeuble entier acheté en 2020 à Limoges, 5 lots (4 T2 + 1 T3), 280 m² total. DPE collectif F. Chauffage collectif gaz vétuste. Loyers cumulés : 4 100 €/mois. Capacité financement disponible.

Audit énergétique collectif

Audit réalisé janvier 2026 (2 200 €). Scénarios :

• Scénario E : remplacement chaudière collective par PAC eau/eau + isolation combles. 70 000 €.
• Scénario C : ITE complète façade + isolation combles + PAC + ventilation collective + remplacement fenêtres. 145 000 €.

Décision

Choix du scénario C, motivé par patrimoine professionnalisé et stratégie longue.

Plan de financement

• Coût brut : 145 000 € HT.
• TVA 5,5 % : 8 000 € (économie 21 000 €), soit 153 000 € TTC.
• MaPrimeRénov' : MaPrimeRénov' Copropriété est réservée aux syndicats de copropriétaires, ce qu'un immeuble en monopropriété n'est pas. Les propriétaires peuvent solliciter le parcours accompagné pour chaque logement classé E, F ou G (conditions propres aux bailleurs à vérifier auprès de France Rénov'). Avec une TMI de 41 % (revenus supérieurs, taux de 10 %) et environ 29 000 € HT de travaux par logement, l'aide est d'environ 2 900 € par logement, soit 14 500 € au plus.
• CEE collectifs : 12 000 € (sous réserve des règles de cumul).
• Aide régionale Nouvelle-Aquitaine : 5 000 €.
• Total aides : 31 500 €.
• Coût net : 145 000 - 31 500 + 8 000 = 121 500 €.
• Financement : crédit immobilier complémentaire de 120 000 € sur 15 ans à 3,4 % (mensualité d'environ 850 € hors assurance), le solde en apport.

Bilan fiscal location nue

• Travaux 2026 : 153 000 € TTC moins 31 500 € d'aides = 121 500 € de charges déductibles.
• Loyers 2026 : 4 100 × 8 = 32 800 € (4 mois de chantier en vacance).
• Intérêts d'emprunt (prêt d'acquisition et prêt travaux) : 12 000 €.
• Autres charges : 6 200 €.
• Déficit foncier : 106 900 €.
• Imputable revenu global : 10 700 €. Économie immédiate : 10 700 × 41 % = 4 387 € (les prélèvements sociaux ne sont pas concernés).
• Reportable : 96 200 € sur 10 ans. Il absorbera les revenus fonciers des trois années suivantes environ, soit près de 56 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux économisés (41 % + 17,2 %).

Bilan global

• Coût net après aides + fiscal cumulé : 121 500 - 4 387 - 56 000 = 61 100 € de coût net réel environ.
• Loyer post-travaux : 4 100 → 4 600 €/mois (+500 € pour confort accru). +6 000 €/an.
• Valorisation : immeuble F valorisé 480 000 €, en C estimé 580 000 €. +100 000 €.
• ROI 10 ans : +60 000 (loyers) + 100 000 (valorisation) - 61 100 = +98 900 €.

Cas 4 — Mise en conformité d'un parc de 4 biens

Contexte

Cadre senior 58 ans, TMI 41 %, parc de 4 biens en LMNP réel + nu. Audit DPE complet du parc :

• Bien 1 : T2 Paris 9e, classé E. Pas concerné avant 2034. Stratégie : surveillance.
• Bien 2 : T3 Lyon, classé E. Idem. Surveillance.
• Bien 3 : Studio Bordeaux, classé F. Concerné 2028. Action requise.
• Bien 4 : Maison Rouen, classée G. Concernée 2025 (déjà interdite à la relocation). Action urgente.

Plan global sur 24 mois

Année 1 (2026) — Bien 4 (urgence)

• Audit + travaux (G → C) : 60 000 € brut, 28 000 € net après aides.
• Loyer post-travaux : 950 € (vs 750 € avant). +2 400 €/an.
• Bilan fiscal : 10 700 € imputés revenu global, 17 300 € en report.

Année 2 (2027) — Bien 3 (anticipation 2028)

• Travaux F → D (LMNP réel, pas de déficit foncier car BIC) : 25 000 € brut, 15 000 € net.
• Amortissable sur 15 ans, réduit le résultat BIC.
• Pas de hausse de loyer (Bordeaux encadré) mais relocation 2028 sécurisée.

Années 3-7 (2028-2032) — Stabilisation

Surveillance des biens 1 et 2 en classe E. Évolutions méthode 3CL ou nouveaux DPE pourraient les rétrograder. Budget travaux préparatoire : 30 000 € pour passer à C en cas de besoin avant 2034.

Années 8-10 (2033-2034) — Mise en conformité 2034

Engagement des travaux sur biens 1 et 2 si encore en E. Travaux légers (passage E → D) : 15 000-25 000 € chacun.

Bilan global parc

• Total investissement travaux 10 ans : ~145 000 €.
• Total aides cumulées : ~70 000 €.
• Total coût net après fiscal : ~50 000 €.
• Valorisation parc : +180 000 € (passage des 4 biens en classe C-D).
• Loyers cumulés supplémentaires sur 10 ans : ~35 000 €.
• Net positif global : +165 000 €.

Les enseignements transversaux des 4 cas

1. La rénovation est rentable presque toujours

Sur les 4 cas, la rénovation génère un ROI positif net entre +4 540 € (cas 2 le plus modeste) et +165 000 € (cas 4 le plus ambitieux). Le facteur clé : la combinaison aides + fiscal + valorisation + loyer.

2. Le timing fiscal est central

L'imputation 10 700 € sur revenu global, le report 10 ans, l'amortissement LMNP : ces leviers fiscaux représentent souvent 25-40 % du coût net réel. Sans optimisation fiscale, l'opération est nettement moins rentable.

3. Le bon scénario d'audit fait la différence

Dans tous les cas, le scénario "rénovation globale" (passage en C) bat le scénario "minimum réglementaire" (passage en E) sur la durée. Sauf si le bien a peu de potentiel valorisable ou si on prévoit revente courte.

4. La copro reste un défi

Pour les biens en copropriété, les arbitrages avec les autres copropriétaires conditionnent les travaux collectifs. Anticiper 18-24 mois de délibération.

5. La planification multi-biens est gagnante

Le cas 4 montre qu'un investisseur avec plusieurs biens peut étaler les chantiers sur 10 ans en optimisant le calendrier fiscal et les contraintes réglementaires. Pas tout en une fois.

Synthèse stratégique

1. Faire un audit DPE de tout son parc dès maintenant.
2. Classer les biens par urgence : G (urgence 2025), F (urgence 2028), E (échéance 2034).
3. Pour chaque bien : choisir entre les 4 voies stratégiques (rénover, vendre, restructurer, conserver).
4. Engager les travaux dès la décision prise, pas dans 18 mois (artisans saturés, prix qui montent).
5. Optimiser le mix aides + financement + fiscal pour chaque chantier.
6. Refaire les DPE après travaux pour valoriser officiellement le saut de classe.
7. Suivre l'évolution réglementaire (méthode 3CL, dispositifs d'aide) qui peuvent ajuster la stratégie.

À retenir

• 4 cas concrets couvrant : maison rurale G, appartement haussmannien F, immeuble F en province, parc de 4 biens hétérogène.
• Cas 1 : ROI d'environ +42 k€ sur 10 ans pour 52 700 € net après aides (règles MaPrimeRénov' 2026). Saut G+ → C.
• Cas 2 : ROI +4,5 k€ sur 5 ans + sécurisation patrimoniale, avant l'impôt sur la plus-value alourdi par la réintégration des amortissements LMNP. Saut F → D.
• Cas 3 : ROI d'environ +99 k€ sur 10 ans pour 121 500 € net après aides. Immeuble F → C.
• Cas 4 : ROI +165 k€ sur 10 ans pour 50 k€ net total. Parc 4 biens mis en conformité progressivement.
• Enseignements : rénovation presque toujours rentable, timing fiscal essentiel, scénario rénovation globale bat minimum réglementaire, copro = défi, planification multi-biens gagnante.
• Synthèse stratégique : audit parc + classement urgence + 4 voies + chantier rapide + mix aides/fiscal + refaire DPE + suivi réglementaire.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Comprendre le DPE et les classes énergétiques — Apprenez à lire et à vérifier un DPE : méthode de calcul, classes A à G, cas particuliers des petites surfaces et du bâti ancien, points contestables et bonnes pratiques pour le bailleur. (≈ 9 min)
2. Chapitre 2 : Le calendrier des interdictions 2025-2034 — Maîtrisez le calendrier de la loi Climat et résilience (logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des F et G, les recours du locataire et les sanctions. (≈ 12 min)
3. Chapitre 3 : Audit énergétique réglementaire — Sachez quand l'audit énergétique est obligatoire à la vente, choisissez l'auditeur, lisez ses scénarios de travaux et servez-vous-en pour planifier une rénovation par étapes. (≈ 9 min)
4. Chapitre 4 : MaPrimeRénov, CEE et Eco-PTZ — Identifiez les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales), leurs conditions d'accès et leurs règles de cumul, et vérifiez leur évolution avant de signer un devis. (≈ 11 min)
5. Chapitre 5 : Prioriser les travaux énergétiques — Hiérarchisez les travaux énergétiques : isoler l'enveloppe avant de changer les équipements, comparer le coût, le gain de classe et le retour sur investissement de chaque poste, éviter les travaux mal séquencés. (≈ 9 min)
6. Chapitre 6 : Stratégies pour bailleurs avec passoires — Comparez les voies ouvertes au propriétaire d'un logement F ou G (rénover, vendre avant l'échéance, l'occuper vous-même) et mesurez les limites d'un changement de mode de location, les meublés de tourisme ayant eux aussi des exigences de DPE. (≈ 10 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de mise en conformité — Suivez quatre mises en conformité chiffrées, d'une maison classée G en zone détendue à un parc de quatre biens, en passant par un appartement F à Paris et un immeuble de cinq lots, et retenez leurs enseignements. (≈ 12 min)

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