DPE et passoires thermiques — calendrier 2025-2034

Pour les bailleurs dont un logement est classé E, F ou G : lire un DPE, connaître le calendrier des interdictions de louer (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), l'audit énergétique, les aides mobilisables, l'ordre des travaux et les options pour le bien.

Formation en ligne gratuite de Brik, en lecture libre : chaque module se lit sans compte. Un compte gratuit permet de suivre sa progression, de prendre des notes et d'obtenir le certificat d'achèvement.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Comprendre le DPE et les classes énergétiques — Apprenez à lire et à vérifier un DPE : méthode de calcul, classes A à G, cas particuliers des petites surfaces et du bâti ancien, points contestables et bonnes pratiques pour le bailleur. (≈ 10 min)
2. Chapitre 2 : Le calendrier des interdictions 2025-2034 — Maîtrisez le calendrier de la loi Climat et résilience (logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des F et G, les recours du locataire et les sanctions. (≈ 12 min)
3. Chapitre 3 : Audit énergétique réglementaire — Sachez quand l'audit énergétique est obligatoire à la vente, choisissez l'auditeur, lisez ses scénarios de travaux et servez-vous-en pour planifier une rénovation par étapes. (≈ 9 min)
4. Chapitre 4 : MaPrimeRénov, CEE et Eco-PTZ — Identifiez les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales), leurs conditions d'accès et leurs règles de cumul, et vérifiez leur évolution avant de signer un devis. (≈ 15 min)
5. Chapitre 5 : Prioriser les travaux énergétiques — Hiérarchisez les travaux énergétiques : isoler l'enveloppe avant de changer les équipements, comparer le coût, le gain de classe et le retour sur investissement de chaque poste, éviter les travaux mal séquencés. (≈ 9 min)
6. Chapitre 6 : Stratégies pour bailleurs avec passoires — Comparez les voies ouvertes au propriétaire d'un logement F ou G (rénover, vendre avant l'échéance, l'occuper vous-même) et mesurez les limites d'un changement de mode de location, les meublés de tourisme ayant eux aussi des exigences de DPE. (≈ 10 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de mise en conformité — Suivez quatre mises en conformité chiffrées, d'une maison classée G en zone détendue à un parc de quatre biens, en passant par un appartement F à Paris et un immeuble de cinq lots, et retenez leurs enseignements. (≈ 15 min)

Module 1 / 7 : Chapitre 1 : Comprendre le DPE et les classes énergétiques

Apprenez à lire et à vérifier un DPE : méthode de calcul, classes A à G, cas particuliers des petites surfaces et du bâti ancien, points contestables et bonnes pratiques pour le bailleur. · ≈ 10 min de lecture

Le DPE devenu un sujet stratégique majeur

Avant 2021, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) était un document indicatif joint au bail, lu vaguement, classé sans plus. Depuis la réforme du 1er juillet 2021 et surtout depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, c'est devenu un document juridiquement opposable qui détermine si un bien peut être loué, à quel loyer, et à quelle date il sera interdit. Le calendrier d'interdiction progressive (G en 2025, F en 2028, E en 2034) crée un mur réglementaire qui force chaque bailleur à se positionner stratégiquement.

Ce premier chapitre pose les bases : ce qu'est le DPE 2024 dans sa nouvelle méthode, les 7 classes (A à G), les seuils de consommation et d'émission carbone, et comment lire un DPE. Les chapitres suivants couvrent le calendrier d'interdiction, l'audit énergétique réglementaire, les aides, les priorités de travaux et les stratégies face aux passoires.

Le DPE en 5 grandes lignes

Définition et objectif

Le DPE évalue la performance énergétique d'un logement selon deux critères :

• La consommation d'énergie primaire en kWh/m²/an.
• L'émission de gaz à effet de serre en kgCO2eq/m²/an.

Le résultat se traduit par une lettre A (très performant) à G (très mauvais), affichée sur deux étiquettes distinctes (énergie + climat). C'est la moins bonne des deux étiquettes qui détermine la classe finale.

Validité

10 ans depuis la réalisation. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 (ancienne méthode) ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 : ceux établis entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 fin 2024. Si votre DPE date d'avant le 1er juillet 2021, il faut en refaire un. Les DPE réalisés depuis restent valables 10 ans, y compris après la réforme du 1er janvier 2026 (voir plus bas).

Quand le DPE est-il obligatoire

• Vente : DPE obligatoire pour toute mise en vente. Affichage de la classe dans l'annonce.
• Location nue ou meublée longue durée : DPE obligatoire à la mise en location. Annonce doit afficher la classe.
• Location saisonnière (meublé de tourisme) : depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un DPE de classe A à E est exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage (dans les communes qui réglementent les meublés de tourisme), et tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D au 1er janvier 2034 (amende jusqu'à 5 000 €).
• Bail mobilité : DPE obligatoire, comme pour toute location meublée à usage d'habitation. Le bail mobilité est aussi soumis à l'obligation de décence (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable par renvoi de son article 25-12) : il ne permet pas de louer un logement interdit.

Coût du DPE

Réalisé par un diagnostiqueur certifié (annuaire diagnostiqueurs.application.developpement-durable.gouv.fr). Coût typique :

• Studio / T1 : 100-150 €.
• T2 / T3 : 130-200 €.
• T4 / T5 : 180-280 €.
• Maison : 200-350 €.

Les 7 classes énergétiques 2024

Note : la classe finale est déterminée par la moins bonne des deux étiquettes. Un logement qui consomme peu mais chauffé au fioul peut être classé F ou G uniquement à cause des émissions CO2.

La méthode 3CL-DPE 2024

Principe de calcul

La méthode 3CL (Calcul Conventionnel des Consommations) prend en compte :

• Surface habitable du bien.
• Caractéristiques de l'enveloppe (murs, toiture, plancher, fenêtres).
• Système de chauffage et énergie utilisée.
• Système de production d'eau chaude sanitaire.
• Système de climatisation éventuel.
• Système de ventilation.
• Énergies renouvelables produites sur place.
• Données météo de la zone géographique.

L'évolution importante de 2021

Depuis le 1er juillet 2021, la méthode 3CL a été révisée pour devenir opposable juridiquement et plus rigoureuse. Conséquences :

• Plus de DPE basé sur les factures de consommation (méthode "factures" supprimée pour les logements postérieurs à 1948).
• Calcul standardisé sur la base des caractéristiques techniques du bâti.
• Suppression des DPE "vierges" (impossible désormais d'éviter le calcul).
• Responsabilité juridique du diagnostiqueur engagée. Garantie professionnelle obligatoire.

Conséquence pratique : un bien qui était classé E avant 2021 peut être passé en F voire G avec la nouvelle méthode, sans aucun changement physique. Beaucoup de bailleurs ont découvert leur passoire thermique en refaisant leur DPE.

Lire un DPE 2024 : décryptage

La page 1 : étiquettes énergie et climat

Deux thermomètres colorés vert (A) à rouge (G), avec la lettre obtenue. Affichage côte à côte. La lettre finale = la pire des deux.

La page 2 : caractéristiques détaillées

• Détail des consommations par poste : chauffage, ECS, climatisation, éclairage, auxiliaires.
• Détail des émissions par poste.
• Coût annuel énergétique estimé (utile pour évaluer la facture du locataire).

La page 3 : recommandations de travaux

Liste de travaux préconisés avec :

• Description du travail (isolation, chauffage, etc.).
• Coût estimé.
• Économies d'énergie attendues.
• Gain potentiel en classe DPE.

Ces recommandations sont indicatives, non engageantes. Elles donnent une première vision mais ne remplacent pas un audit énergétique réglementaire (voir chap 3).

La page 4 : informations complémentaires

Confort thermique d'été, ventilation, présence d'amiante éventuelle, etc.

Cas particuliers et exceptions

Le DPE est-il opposable au bailleur ?

Oui, depuis le 1er juillet 2021 : le locataire ou l'acquéreur peut se prévaloir des informations du DPE. Si un nouveau DPE révèle une classe plus mauvaise que celle annoncée, il peut agir contre le bailleur (réduction de loyer, dommages et intérêts), lequel peut se retourner contre le diagnostiqueur fautif. En revanche, un simple écart entre la consommation conventionnelle du DPE et les factures réelles, qui dépendent de l'usage et du climat, ne prouve pas à lui seul une erreur du DPE.

Cas du DPE collectif vs individuel

En copropriété avec chauffage collectif, le DPE peut être collectif (à l'échelle de l'immeuble) ou individuel (à l'échelle de l'appartement). Pour la location, c'est le DPE individuel qui compte. Le bailleur doit en commander un même si le syndic en a fait un collectif.

Cas des biens classés monuments historiques

Exemptés des interdictions de location liées au DPE (article L173-2 du Code de la construction). Mais le DPE reste informatif.

Cas des immeubles dont la rénovation est techniquement impossible

Pour les immeubles où atteindre la classe E exigerait des travaux structurellement impossibles (contraintes architecturales, ABF), une dérogation peut être demandée auprès du préfet. Procédure technique, demandant un dossier solide. Délivrance rare en pratique.

Cas de la résidence principale

Pas d'interdiction de vente ou d'occupation pour le propriétaire. Les interdictions ne concernent que la mise en location.

Comment vérifier la qualité d'un DPE

Tous les DPE ne se valent pas. Pour vous prémunir :

1. Diagnostiqueur certifié : vérifier la certification COFRAC ou ICert sur l'annuaire officiel.
2. Visite physique : un DPE sérieux suppose une visite avec mesures sur place. Refuser un DPE "à distance" basé uniquement sur des photos.
3. Justification des données : le rapport doit citer les sources (épaisseur d'isolant, date de la chaudière, type de double vitrage). Sans justification, susceptible d'être attaqué.
4. Cohérence des résultats : si le résultat est très éloigné de l'attendu (par exemple A pour un bien des années 60 sans aucune rénovation), suspect. Demander un second DPE.
5. Numéro ADEME : tout DPE 2021+ doit avoir un numéro d'enregistrement à l'observatoire DPE de l'ADEME. Vérifiable en ligne sur observatoire-dpe.ademe.fr.

Combien coûte un DPE manqué

Cas type. Bailleur découvre que son T2 mis en location en 2026 est classé F (alors qu'il pensait E). Conséquences :

• Impossibilité d'augmenter le loyer à partir du 24 août 2022 (loi Climat).
• Locataire peut demander baisse ou travaux via la commission de conciliation puis tribunal.
• Interdiction de relocation à partir du 1er janvier 2028 si pas de travaux.
• Décote à la revente : -10 à -20 % sur le marché vs un bien équivalent classé D ou mieux.

Pour un T2 valorisé 180 000 € à l'origine, la décote F vs E peut représenter 20 000-30 000 €. Plus la perte de loyer pendant 1-2 ans à attendre les travaux.

Bonnes pratiques pour les bailleurs

Pratique 1 — DPE refait dès l'achat

Même si le DPE fourni par le vendeur date de moins de 10 ans, le commander à un diagnostiqueur de votre choix. Évite les surprises et fournit une base solide pour planifier les travaux.

Pratique 2 — DPE refait après chaque gros travaux énergétique

Pour valoriser le passage de classe (par exemple E → C après isolation et PAC). Coût 150-300 €, rentabilisé à la prochaine relocation ou à la revente.

Pratique 3 — Anticiper le calendrier d'interdiction

Voir chapitre 2. Bien classé F = travaux à programmer avant 2028. Bien classé E = travaux à programmer avant 2034. Ne pas attendre le dernier moment (artisans saturés, prix qui grimpent).

Pratique 4 — Suivre l'évolution de la méthode

La méthode est révisée régulièrement, et une mise à jour peut changer la classe d'un logement sans aucuns travaux. Trois évolutions récentes sont à connaître :

• Petites surfaces (1er juillet 2024) : pour les logements de moins de 40 m², les seuils des étiquettes ont été corrigés (arrêté du 25 mars 2024) afin de ne plus pénaliser les studios. Un petit logement classé F ou G auparavant peut avoir gagné une classe : vérifiez-le.
• Logements chauffés à l'électricité (1er janvier 2026) : le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9 (arrêté du 13 août 2025) ; environ 850 000 logements changent de classe. Les DPE existants restent valables, et une attestation gratuite de la nouvelle étiquette peut être téléchargée sur le site de l'ADEME.
• 1er janvier 2027 : le coefficient descendra à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026), ce qui améliorera encore l'étiquette de certains logements chauffés à l'électricité ; les DPE et audits en cours de validité resteront valables et pourront être complétés par une attestation gratuite de nouvelle étiquette, téléchargeable sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

Avant d'engager des travaux, vérifiez donc la classe recalculée de votre logement : elle peut modifier votre calendrier.

À retenir

• Le DPE est juridiquement opposable depuis le 1er juillet 2021. Le bailleur engage sa responsabilité.
• 7 classes A à G, déterminée par la moins bonne des étiquettes énergie ou climat.
• Validité 10 ans ; tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont caducs depuis le 1er janvier 2025. Coefficient électricité de 1,9 depuis le 1er janvier 2026, 1,7 au 1er janvier 2027.
• Méthode 3CL standardisée, suppression des DPE vierges et basés sur factures depuis 2021.
• Interdictions de location calendaire : G+ depuis 2023, G total depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
• Coût DPE : 100-350 € selon surface. Diagnostiqueur certifié obligatoire.
• Conséquences classe F-G : pas d'augmentation loyer, locataire peut exiger travaux ou baisse, interdiction relocation au calendrier, décote 10-20 % à la revente.
• Cas particuliers : monuments historiques exemptés, dérogations techniques possibles mais rares.
• Pratiques : DPE refait à l'achat, après gros travaux, anticipation calendrier, vérification numéro ADEME.