Module 6 / 7 de la formation DPE et passoires thermiques — calendrier 2025-2034 · Intermédiaire · ≈ 10 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 6 : Stratégies pour bailleurs avec passoires

Comparez les voies ouvertes au propriétaire d'un logement F ou G (rénover, vendre avant l'échéance, l'occuper vous-même) et mesurez les limites d'un changement de mode de location, les meublés de tourisme ayant eux aussi des exigences de DPE.

Quand on possède une passoire, 4 voies stratégiques s'ouvrent

Si vous possédez aujourd'hui un bien classé F ou G, vous avez 4 grandes voies stratégiques : rénover en profondeur, vendre avant la prochaine échéance, restructurer juridiquement (bascule en saisonnier ou bail mobilité), ou conserver pour usage personnel. Aucune de ces voies n'est universellement meilleure ; tout dépend de votre profil financier, de la valeur du bien, du marché local et de votre stratégie patrimoniale.

Ce chapitre détaille les 4 voies, avec leur économie, leurs avantages, et les profils pour lesquels chacune fait sens. À la fin, vous saurez prendre votre décision en connaissance de cause.

Voie 1 — Rénovation en profondeur

Principe

Engager un programme de travaux pour faire passer le bien d'F-G à au moins E (sortir des interdictions à venir), idéalement à C-D pour valoriser à long terme.

Coûts typiques

F → E : 8 000-25 000 € net après aides selon bien.
F → C-D : 25 000-60 000 € net.
G → E : 15 000-40 000 € net.
G → C : 40 000-80 000 € net.

Avantages

Conservation du patrimoine, valorisation +20-40 % à terme.
Plein cumul d'aides énergétiques (chap 4) + déficit foncier (formation Travaux et déficit foncier).
Sécurise la rentabilité sur 15-25 ans à venir.
Confort accru du locataire = stabilité, moins de vacance.
Effet d'image positif sur la copropriété si copropriété concernée.

Inconvénients

Effort cash important sur 12-24 mois (50-80 k€ TTC à avancer avant aides).
Période de vacance pendant les travaux (3-9 mois sans loyer).
Nécessite trésorerie ou capacité d'emprunt complémentaire.
Coordination chantier complexe (voir formation Travaux et déficit foncier).
Risque de dépassement budgétaire (aléas 15-20 %).

Pour qui ?

Bien à fort potentiel patrimonial (zone tendue, valeur > 250 k€).
Bailleur disposant de cash ou de capacité d'emprunt.
Stratégie de détention longue (15+ ans).
Bailleur prêt à piloter un chantier exigeant.

Voie 2 — Vendre avant l'échéance

Principe

Vendre le bien avant la prochaine date d'interdiction qui le concerne (1er janvier 2028 pour F, 1er janvier 2034 pour E), pour limiter la décote acheteur.

Décote attendue selon le timing

Vente avant l'échéance : décote 10-20 % vs bien classe D équivalent.
Vente après l'échéance mais sans rénovation : décote 20-35 %.
Vente bien rénové post-travaux : prix de marché, voire premium.

Avantages

Récupération du capital investi pour réallocation (autre bien, placements financiers).
Pas d'effort travaux ni de chantier.
Sortie d'une situation à risque (pénalités locataire, pénalisations à venir).
Possibilité de réinvestir dans un bien performant (D ou mieux) plus rentable à long terme.

Inconvénients

Décote acceptée vs un bien performant.
Frais de transaction (~7-8 % du prix : agence + notaire).
Plus-value imposable selon durée de détention (voir formation Régime réel chap 7).
Réinvestissement dans le bon timing pas garanti (marché évolutif).

Profils acheteurs cibles pour une passoire

Investisseur spécialisé qui a les moyens et l'expertise pour rénover (achat à décote, revente après travaux).
Propriétaire occupant qui n'est pas concerné par les interdictions de location.
Marchand de biens qui pratique l'achat-rénovation-revente (voir formation Marchand de biens).

Pour qui ?

Bien peu valorisable en zone détendue (< 150 k€).
Bailleur sans cash ni capacité d'emprunt pour rénover.
Stratégie patrimoniale qui privilégie la liquidité.
Bailleur qui veut sortir du métier ou réorienter son patrimoine.

Voie 3 — Restructurer juridiquement

Option 3.1 — Bascule en location saisonnière

La location saisonnière (meublé de tourisme) ne relève pas de la loi de 1989 et n'est donc pas visée par l'interdiction de louer. Mais elle n'échappe plus au DPE : depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, un DPE de classe A à E est exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage, et tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D au 1er janvier 2034 (amende jusqu'à 5 000 €). Pour un G, la bascule suppose donc des travaux ; pour un F, c'est au mieux une solution de transition.

Conditions :

Zone touristique avec demande saisonnière (côte, montagne, métropole touristique).
Réglementation locale qui autorise (changement d'usage, quotas, plafond de 90 jours par an pour une résidence principale dans certaines communes, voir formation Stratégies locatives chap 3).
Enregistrement national obligatoire depuis le 20 mai 2026.
Copropriété qui n'interdit pas le saisonnier.
Capacité de gestion intensive ou de délégation.

Avantages : peut générer plus de revenus bruts. Inconvénients : gestion plus lourde, fiscalité moins favorable (micro-BIC limité à 15 000 € de recettes et 30 % d'abattement pour un meublé non classé), charges plus élevées (CFE, taxe d'habitation sur les résidences secondaires, éventuellement majorée).

Option 3.2 — Le bail mobilité : pas une solution

Le bail mobilité (1-10 mois) reste soumis à l'obligation de décence de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable par renvoi de son article 25-12, qui intègre le niveau de performance énergétique minimal. Un logement interdit à la location ne peut donc pas être loué en bail mobilité, et enchaîner de tels baux n'y change rien.

Option 3.3 — Sous-location professionnelle : montage à risque

Louer le bien à une entreprise qui le met à la disposition d'un salarié ou le sous-loue ne doit pas servir à contourner l'interdiction : un montage sans autre justification risque d'être requalifié en bail d'habitation, avec les mêmes obligations de décence et la responsabilité du bailleur à l'égard de l'occupant. À ne pas envisager sans l'avis d'un avocat.

Pour qui ?

Bien situé en zone touristique ou business.
Bailleur prêt à gérer une activité plus intensive.
Stratégie de transition (pas une solution permanente).

Voie 4 — Conserver pour usage personnel

Principe

Le bailleur cesse de louer le bien et l'occupe lui-même comme résidence principale ou secondaire. Pas d'interdiction sur l'occupation par le propriétaire.

Cas typiques

Bailleur qui possède un bien G en zone touristique : devient sa résidence secondaire.
Bailleur qui rentre vivre dans son ancien bien (changement de vie, retraite).
Mise à disposition d'un proche (enfant, parent) à titre gratuit ou symbolique (attention à l'imposition).

Avantages

Évite l'interdiction.
Pas de travaux nécessaires si l'usage personnel s'accomode du confort actuel.
Possibilité de rénover progressivement à son rythme.
Conservation du patrimoine.

Inconvénients

Perte des revenus locatifs.
Pas de déduction des charges en revenus fonciers (occupation personnelle).
Si proche logé gratuitement : risque de qualification "donation indirecte" et redressement.

Le calcul comparatif des 4 voies

Cas type. T2 50 m² classé F en zone semi-tendue (Reims). Valeur actuelle estimée 175 000 € (vs 200 000 € en classe D). Loyer actuel 700 €/mois. Bailleur TMI 30 %.

Voie 1 — Rénovation

Travaux F → C : 30 000 € net après aides + fiscal.
3 mois de vacance pendant chantier : -2 100 €.
Effort total : 32 100 €.
Loyer post-travaux : 750 €/mois (+50 €/mois grâce à l'attractivité).
Valorisation : 200 000 € (revaluation classe C).
Bilan à 8 ans : +600 €/an de loyer × 8 = +4 800 €. Valorisation +25 000 €. L'économie d'impôt liée au déficit foncier est déjà comprise dans le coût net de 30 000 € : ne la comptez pas deux fois.
Total bilan 8 ans : +29 800 € - 32 100 € = -2 300 €, valorisation comprise. Financièrement, l'opération est à peu près neutre sur 8 ans ; son intérêt est de conserver un bien louable après 2028 et de sécuriser sa valeur.

Voie 2 — Vendre maintenant

Vente à 175 000 € net vendeur (honoraires d'agence déduits ; les frais de notaire sont payés par l'acquéreur).
Frais restant à la charge du vendeur (diagnostics, mainlevée éventuelle) : environ 1 500 €.
Plus-value imposable : hypothèse de 80 000 € de plus-value brute après 12 ans de détention. Abattements : 42 % pour l'impôt sur le revenu, 11,55 % pour les prélèvements sociaux. Impôt : 46 400 × 19 % = 8 816 € et 70 760 × 17,2 % = 12 171 €, soit environ 21 000 €.
Net récupéré : ~152 500 €.
Réinvesti dans un bien classe D 200 000 € : levier x1,3 avec un emprunt complémentaire d'environ 65 k€ (frais d'acquisition compris).
Bilan 8 ans : revenus locatifs nouveau bien ~75 000 €, plus-value +25 000 €. Pour comparer honnêtement avec la voie 1, ajoutez à celle-ci les loyers de base qu'elle continue de percevoir (700 €/mois, soit 67 200 € sur 8 ans).
Mais coût de transaction et complexité.

Voie 3 — Bascule saisonnier

Reims n'est pas une zone touristique majeure. Saisonnier difficile. Voie peu pertinente ici.

Voie 4 — Usage personnel

Pas pertinent si le bailleur n'a pas besoin du bien pour son usage. Voie écartée.

Décision

Sur 8 ans, les deux voies se tiennent : la rénovation est à peu près neutre financièrement mais préserve un actif louable, et devient gagnante si vous conservez le bien plus longtemps ; la vente, alourdie par l'impôt sur la plus-value, se justifie surtout si votre trésorerie ou votre capacité d'emprunt est limitée.

Cas particulier : passoire en copropriété

Quand le bien est dans une copropriété, beaucoup de travaux énergétiques (toiture, ITE, chaudière collective) requièrent une décision en AG. Difficultés :

Convaincre les autres copropriétaires (souvent réfractaires aux gros travaux).
Délais (vote en AG, deux ans typiques entre décision et exécution).
Quote-part de l'investissement (votre quote-part de tantièmes).

Levier : MaPrimeRénov' Copropriété (jusqu'à 25 % du coût des travaux pris en charge collectivement) qui rend le projet plus attractif pour la copro.

Stratégie possible :

Faire faire un audit énergétique collectif (à charge copro).
Présenter le plan de travaux + aides + ROI à l'AG.
Voter en AG (majorité absolue requise pour gros travaux).
Coordination chantier collectif sur 18-30 mois.
En parallèle : travaux dans son propre lot (intérieur, fenêtres) selon stratégie individuelle.

Le mauvais réflexe : ne rien faire et attendre

Beaucoup de bailleurs avec passoires choisissent la voie 5 implicite : ne rien décider. Conséquences :

Décote progressive du bien (-1 à -3 %/an de différentiel vs bien classe D).
Risque locataire qui exige travaux ou baisse.
Approche brutale de l'échéance (artisans saturés, prix grimpent dans les 12 mois précédant chaque échéance).
Enfermement dans la passoire à mesure que l'horizon se réduit.

Décider, même si la décision est de vendre dans 18 mois après une rénovation cosmétique, vaut mieux que ne pas décider.

Le calendrier d'action recommandé

Aujourd'hui (mai 2026)

Faire un DPE actualisé du bien (si le précédent date d'avant 2021).
Faire un audit énergétique réglementaire (500-1 500 €).
Obtenir 2-3 devis chiffrés pour les scénarios envisagés.
Calculer le ROI des 4 voies stratégiques.
Décider de l'orientation.

Dans les 6 mois

Si rénovation : déposer dossiers d'aides (MaPrimeRénov', etc.), monter financement, lancer chantier.
Si vente : mandat agence avec stratégie ciblée (investisseur spécialisé, marchand de biens).
Si bascule juridique : montage juridique, déclarations, pivots opérationnels.
Si conservation personnelle : préavis du locataire, occupation effective.

Dans les 12-24 mois

Exécution complète de la stratégie choisie. Mise en conformité ou sortie effective.

À retenir

4 voies stratégiques : rénover en profondeur, vendre avant échéance, restructurer juridiquement (saisonnier / bail mobilité / sous-location pro), conserver pour usage personnel.
Rénovation : effort 8-80 k€ net selon ampleur. Pertinent pour patrimoine valorisable et bailleur capable.
Vente : décote 10-35 % vs bien performant. Pertinent pour bailleur sans capacité travaux.
Restructuration : saisonnier (zone touristique ; DPE de classe A à E exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage depuis la loi Le Meur, A à D pour tous en 2034). Le bail mobilité n'est pas une échappatoire et la sous-location professionnelle est un montage à haut risque.
Conservation usage personnel : sortie de l'activité locative, sans travaux.
Cas particulier copropriété : décision collective + MaPrimeRénov' Copro (+ travaux individuels en parallèle).
Pas de décision = pire scénario : décote progressive, risque locataire, saturation artisans.
Calendrier recommandé : DPE + audit + devis + décision aujourd'hui, exécution dans les 12-24 mois.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Comprendre le DPE et les classes énergétiques — Apprenez à lire et à vérifier un DPE : méthode de calcul, classes A à G, cas particuliers des petites surfaces et du bâti ancien, points contestables et bonnes pratiques pour le bailleur. (≈ 9 min)
Chapitre 2 : Le calendrier des interdictions 2025-2034 — Maîtrisez le calendrier de la loi Climat et résilience (logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers des F et G, les recours du locataire et les sanctions. (≈ 12 min)
Chapitre 3 : Audit énergétique réglementaire — Sachez quand l'audit énergétique est obligatoire à la vente, choisissez l'auditeur, lisez ses scénarios de travaux et servez-vous-en pour planifier une rénovation par étapes. (≈ 9 min)
Chapitre 4 : MaPrimeRénov, CEE et Eco-PTZ — Identifiez les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite, aides locales), leurs conditions d'accès et leurs règles de cumul, et vérifiez leur évolution avant de signer un devis. (≈ 11 min)
Chapitre 5 : Prioriser les travaux énergétiques — Hiérarchisez les travaux énergétiques : isoler l'enveloppe avant de changer les équipements, comparer le coût, le gain de classe et le retour sur investissement de chaque poste, éviter les travaux mal séquencés. (≈ 9 min)
Chapitre 6 : Stratégies pour bailleurs avec passoires — Comparez les voies ouvertes au propriétaire d'un logement F ou G (rénover, vendre avant l'échéance, l'occuper vous-même) et mesurez les limites d'un changement de mode de location, les meublés de tourisme ayant eux aussi des exigences de DPE. (≈ 10 min)
Chapitre 7 : Cas pratique de mise en conformité — Suivez quatre mises en conformité chiffrées, d'une maison classée G en zone détendue à un parc de quatre biens, en passant par un appartement F à Paris et un immeuble de cinq lots, et retenez leurs enseignements. (≈ 12 min)

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