Module 3 / 7 de la formation Premiers travaux et rénovation locative · Intermédiaire · ≈ 8 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 3 : Réparation, amélioration, agrandissement

Distinguez réparation, amélioration et agrandissement pour connaître leur traitement fiscal en location nue comme en LMNP, tranchez les cas limites, y compris les travaux faits vous-même, et obtenez les autorisations nécessaires.

Trois catégories, trois traitements fiscaux

En location nue imposée au régime réel, l'article 31 du code général des impôts (CGI) autorise la déduction des dépenses de réparation et d'entretien, ainsi que des dépenses d'amélioration des locaux d'habitation. Il exclut en revanche les dépenses de construction, de reconstruction et d'agrandissement. Toute la fiscalité de votre chantier dépend donc du classement de chaque poste, qu'il vaut mieux établir avant de signer les devis qu'au moment de remplir la déclaration de revenus fonciers.

• Entretien et réparation : maintenir ou remettre le logement en bon état sans en modifier la consistance. Repeindre, remplacer un revêtement de sol, réparer une toiture, remplacer une chaudière ou des fenêtres hors d'usage relèvent de cette catégorie.
• Amélioration : apporter un équipement ou un confort nouveau, ou adapter le logement aux normes actuelles, sans toucher au gros œuvre ni augmenter la surface ou le volume habitables. Installer un chauffage central, créer une salle d'eau dans une pièce existante, isoler, poser un double vitrage à la place d'un simple vitrage ou mettre l'électricité en sécurité en sont des exemples.
• Construction, reconstruction, agrandissement : créer de la surface ou du volume habitable (extension, surélévation, aménagement de combles jusque-là non habitables), ou réaliser des travaux qui, par leur ampleur, équivalent à une reconstruction, par exemple lorsque le gros œuvre est repris en grande partie.

Les dépenses non déductibles ne sont pas perdues pour autant. Lors d'une revente soumise au régime des plus-values des particuliers, les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration qui n'ont pas déjà été déduits et qui ont été facturés par une entreprise s'ajoutent au prix d'acquisition ; après cinq ans de détention, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif. En LMNP au réel, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent au contraire réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value (article 150 VB du CGI), sous réserve d'exceptions ; la formation « Optimiser sa fiscalité au régime réel — LMNP et foncier » détaille ce mécanisme.

Les cas frontières, poste par poste

• Cuisine : remplacer une cuisine existante, même par un modèle plus moderne, relève de l'entretien ou de l'amélioration ; créer une cuisine dans une pièce existante est une amélioration. L'électroménager (four, plaque, réfrigérateur) est en revanche un bien mobilier : il n'est pas déductible des revenus fonciers, alors qu'il s'amortit comme le mobilier en LMNP.
• Salle d'eau : remplacer une baignoire par une douche, refaire faïences et sanitaires ou créer une salle d'eau dans un volume existant sont déductibles ; une salle d'eau aménagée dans une surface nouvellement créée suit le sort de l'agrandissement.
• Combles : isoler des combles perdus est une amélioration ; les transformer en pièce habitable crée de la surface et constitue un agrandissement.
• Cloisons et distribution : déplacer des cloisons non porteuses sans créer de surface relève en général de l'amélioration. Diviser un logement en plusieurs lots ou reprendre des murs porteurs s'apprécie au cas par cas, avec un risque réel de requalification.
• Changement de destination : transformer en logement un local qui n'en était pas un (grange, bureau, local commercial) est en règle générale exclu de la déduction ; faites valider le traitement fiscal avant de vous engager.

Deux règles complètent ce tableau. D'abord, des travaux d'entretien ou d'amélioration indissociables de travaux d'agrandissement ou de reconstruction suivent le sort de ces derniers : ils ne sont pas déductibles. Ensuite, une rénovation complète qui affecte le gros œuvre de façon importante peut être requalifiée en reconstruction dans son ensemble. Pour vous protéger, demandez des devis et des factures qui ventilent clairement les postes, conservez des photographies avant, pendant et après le chantier et, pour un projet important, interrogez l'administration par écrit (procédure de rescrit). La formation « Travaux et déficit foncier — booster sa rentabilité » examine de nombreux autres cas.

Faire soi-même : ce qui reste déductible

La règle est souvent mal comprise. Lorsque vous réalisez vous-même des travaux dans un logement loué nu, la valeur de votre propre travail n'est jamais déductible. En revanche, l'administration fiscale admet la déduction du prix des matériaux, à condition que les travaux soient eux-mêmes déductibles (entretien, réparation, amélioration) et que des factures d'achat, établies à l'adresse du logement, justifient la réalité et la nature des dépenses. Il serait donc inexact de dire que « les travaux faits soi-même ne sont pas déductibles » : c'est la main-d'œuvre du bailleur qui ne l'est pas.

Faire soi-même emporte toutefois d'autres conséquences :

• les matériaux achetés directement supportent une TVA à 20 %, les taux réduits de 10 % et 5,5 % n'étant applicables qu'aux travaux facturés par une entreprise ;
• les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', primes d'économies d'énergie, éco-prêt à taux zéro) exigent l'intervention d'une entreprise certifiée RGE ;
• aucune garantie décennale, biennale ou de parfait achèvement ne couvre votre propre ouvrage ; à l'inverse, si vous revendez dans les dix ans un logement où vous avez réalisé vous-même des travaux d'importance (structure, étanchéité), l'acquéreur peut rechercher votre responsabilité décennale, la loi assimilant à un constructeur celui qui vend un ouvrage qu'il a construit (article 1792-1 du code civil) ;
• à la revente, seuls les travaux facturés par une entreprise peuvent majorer le prix d'acquisition, hors forfait de 15 % ;
• vous restez tenu de délivrer un logement décent, qui ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité ou la santé de vos locataires : l'électricité et le gaz sont à confier à des professionnels.

Les autorisations à obtenir avant de commencer

En copropriété

Les travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). C'est le cas, selon le règlement, du remplacement de fenêtres d'un aspect différent, de l'ouverture d'un mur porteur ou du raccordement à des conduits communs. L'assemblée ne se réunissant souvent qu'une fois par an, anticipez. Informez aussi le syndic du chantier, respectez les horaires et protégez les parties communes.

Au titre de l'urbanisme

Une déclaration préalable est requise pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur (menuiseries, fenêtres de toit, façade), pour la création de 5 à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, portée à 40 m² dans les zones urbaines d'une commune dotée d'un plan local d'urbanisme, et pour certains changements de destination. Au-delà, un permis de construire est nécessaire, avec recours à un architecte si la surface totale dépasse 150 m². Le délai d'instruction de droit commun d'une déclaration préalable est d'un mois, davantage en secteur protégé, où l'avis de l'architecte des Bâtiments de France est requis.

Si le logement est occupé

Le bailleur doit informer le locataire par écrit, avant le début des travaux, de leur nature et de leurs modalités d'exécution. Si les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion de leur durée et de la partie du logement dont le locataire est privé (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

La valeur ajoutée de chaque catégorie : un exemple chiffré

Un bailleur dont le taux marginal d'imposition est de 30 % engage 42 000 € TTC dans une petite maison louée nue : 27 000 € pour la cuisine, la salle d'eau, l'électricité et les peintures, et 15 000 € pour transformer un grenier non habitable en chambre.

Le calcul suppose que 10 700 € s'imputent sur le revenu global, où seul l'impôt sur le revenu est économisé, et que le solde réduit des revenus fonciers, sur lesquels s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Les deux catégories créent pourtant de la valeur : la première remet le logement au niveau du marché et préserve son loyer, la seconde ajoute une pièce et peut justifier un loyer plus élevé, mais demande une autorisation d'urbanisme, relève de la garantie décennale et peut nécessiter une assurance dommages-ouvrage. Si les factures mélangeaient les deux programmes, notamment pour l'électricité, la part liée à la chambre créée serait exposée à une requalification : faites-les ventiler poste par poste.

À retenir

• En location nue au réel, l'entretien, la réparation et l'amélioration sont déductibles ; la construction, la reconstruction et l'agrandissement ne le sont pas.
• En LMNP au réel, l'amélioration et l'agrandissement s'amortissent ; depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits réduisent le prix d'acquisition retenu à la revente, sous réserve d'exceptions.
• Les travaux indissociables d'un agrandissement suivent son sort ; une rénovation très lourde peut être requalifiée en reconstruction.
• Faire soi-même : votre main-d'œuvre n'est jamais déductible, les matériaux justifiés le sont, mais sans TVA réduite, sans aides et sans garanties.
• Obtenez les autorisations nécessaires avant de commencer : assemblée générale de copropriété, déclaration préalable ou permis de construire, information du locataire en place.
• Faites ventiler devis et factures par poste et conservez photographies et justificatifs.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Pourquoi les travaux dans un projet locatif — Mesurez ce que des travaux apportent à un projet locatif (loyer, valeur, fiscalité), distinguez les niveaux de rénovation, calculez leur retour sur investissement et choisissez entre bien à rénover et bien rénové. (≈ 9 min)
2. Chapitre 2 : Diagnostiquer un bien à rénover — Diagnostiquez un bien à rénover avant de l'acheter : préparation de la visite, points de contrôle (structure, second œuvre, équipements), défauts cachés, chiffrage rapide et devis avant le compromis. (≈ 8 min)
3. Chapitre 3 : Réparation, amélioration, agrandissement — Distinguez réparation, amélioration et agrandissement pour connaître leur traitement fiscal en location nue comme en LMNP, tranchez les cas limites, y compris les travaux faits vous-même, et obtenez les autorisations nécessaires. (≈ 8 min)
4. Chapitre 4 : Budgéter et financer ses travaux — Établissez le budget de vos travaux poste par poste avec une marge pour imprévus, choisissez le mode de financement et échelonnez les paiements pour protéger votre trésorerie. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Choisir et coordonner ses artisans — Choisissez entre lots séparés, entreprise générale et maîtrise d'œuvre, vérifiez chaque entreprise (assurance décennale, certification RGE), sécurisez devis et contrat, suivez le chantier et réceptionnez en faisant jouer les garanties. (≈ 7 min)
6. Chapitre 6 : Aides énergétiques et fiscalité — Repérez les aides mobilisables pour vos travaux (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et leurs conditions, souvent modifiées, puis mesurez l'effet fiscal des travaux en location nue, avec le déficit foncier, ou en LMNP. (≈ 9 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de rafraîchissement locatif — Suivez le rafraîchissement chiffré d'un T2 avant sa mise en location : diagnostic, choix des travaux et de l'entreprise, financement, aides, suivi du chantier et bilan de l'opération. (≈ 9 min)

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