Module 7 / 7 de la formation Premiers travaux et rénovation locative · Intermédiaire · ≈ 9 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 7 : Cas pratique de rafraîchissement locatif

Suivez le rafraîchissement chiffré d'un T2 avant sa mise en location : diagnostic, choix des travaux et de l'entreprise, financement, aides, suivi du chantier et bilan de l'opération.

Le point de départ : un T2 de 50 m² des années 1980

Ce cas pratique, fictif mais construit avec des montants réalistes pour 2026, reprend l'ensemble de la formation. Mme B., salariée imposée dans la tranche à 30 %, réalise son premier investissement locatif : un T2 de 50 m² au deuxième étage d'une copropriété de 24 lots construite en 1982, dans une ville moyenne qui n'est pas soumise à l'encadrement du niveau des loyers. Le vendeur occupait lui-même le logement : faute de location au cours des dix-huit derniers mois, le premier loyer sera fixé librement, en cohérence avec le marché.

Le dossier de diagnostic technique est rassurant. Le DPE, classé D, date de 2024 et reste valable jusqu'en 2034. L'état de l'installation électrique relève quelques anomalies mineures, le tableau ayant été remplacé en 2015 avec des dispositifs différentiels. La chaudière individuelle au gaz a cinq ans et a été entretenue chaque année. Aucun matériau amianté n'a été repéré parmi les matériaux accessibles, et l'immeuble, postérieur à 1949, n'est pas concerné par le constat plomb. Les fenêtres sont en double vitrage PVC. En revanche, le logement est daté : peintures jaunies, moquette usée, cuisine des années 1990, salle de bains avec baignoire et faïence d'origine.

Les ventes récentes du secteur montrent des T2 à rafraîchir autour de 2 800 €/m² et des T2 rénovés entre 3 400 et 3 600 €/m². En l'état, le logement se louerait environ 580 € hors charges ; rénové, 690 €, plus 60 € de provisions pour charges. Annoncé à 149 000 €, il est acheté 138 000 € grâce à un chiffrage des travaux présenté à l'appui de l'offre, avec environ 11 500 € de frais d'acquisition.

Le programme, le budget et l'entreprise

S'y ajoutent l'électroménager (plaque, four, hotte, réfrigérateur), soit 1 600 € TTC avec une TVA à 20 %, et une provision pour imprévus de 15 % des travaux, soit 3 950 €. Le budget total atteint 31 840 €.

Mme B. retient une entreprise générale recommandée par deux copropriétaires. Elle vérifie sur l'Annuaire des entreprises de l'État que l'entreprise est active depuis 2011 et ne fait l'objet d'aucune procédure collective, puis obtient une attestation d'assurance décennale couvrant chacune des activités du chantier. Les deux autres devis s'élevaient à 27 800 € HT et à 21 500 € HT ; ce dernier omettait l'évacuation des gravats, la préparation des supports et l'étanchéité sous le carrelage de la douche. Le devis signé prévoit un démarrage le 7 avril pour six semaines, des pénalités de 50 € par jour calendaire de retard plafonnées à 5 % du marché, un acompte de 25 %, deux situations de travaux, le solde à la réception et une retenue de garantie de 5 %. Mme B. y appose la mention certifiant les conditions de la TVA à 10 %. Les travaux ne touchant ni aux parties communes ni à l'aspect extérieur, aucune autorisation de l'assemblée générale n'est nécessaire ; le syndic est informé et l'entreprise obtient de la mairie l'autorisation de stationner la benne.

Le chantier : financement, calendrier et réception

Le projet, de 181 340 € au total, est financé par un apport de 17 340 € (frais d'acquisition, électroménager, provision et solde des travaux) et par un prêt de 164 000 € sur 25 ans à taux fixe de 3,30 %, couvrant le prix et 26 000 € de travaux. La mensualité atteint 804 €, plus 20,50 € d'assurance, soit environ 824 € par mois ; le taux effectif global, assurance et frais compris, reste très inférieur au taux d'usure (à titre de repère, 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus au quatrième trimestre 2026). L'acte est signé le 20 mars 2026 ; les fonds destinés aux travaux sont débloqués sur factures jusqu'à la fin mai, l'amortissement commençant en juin.

• Semaines 1 et 2 : dépose de la moquette, de la cuisine et des sanitaires. Sous le revêtement de la cuisine apparaissent d'anciennes dalles de sol : l'entreprise suspend la dépose et un repérage d'amiante est réalisé (420 € TTC). Le résultat est négatif, mais le chantier perd quatre jours ouvrés.
• Semaines 3 et 4 : plomberie, étanchéité et faïence de la salle d'eau, électricité. La canalisation d'évacuation de l'ancienne baignoire, corrodée, est remplacée par avenant (680 € TTC). Mme B. photographie l'étanchéité avant la pose de la faïence.
• Semaines 5 et 6 : cuisine, carrelage, sols, peintures, finitions.

Après une pré-réception le 21 mai, la réception est prononcée le 26 mai avec trois réserves : un joint de douche à reprendre, des retouches de peinture et une prise mal fixée. Elles sont levées le 9 juin. Le retard d'une semaine environ résulte de la suspension pour le repérage d'amiante, qui n'est pas imputable à l'entreprise : aucune pénalité n'est due. La retenue de garantie, 1 348,50 € sur un marché porté à 26 970 € TTC, sera libérée le 26 mai 2027 en l'absence d'opposition. Le bail est signé le 12 juin, pour une entrée du locataire le 1er juillet 2026.

Le bilan : coût, loyer, fiscalité et valeur

Le coût final s'élève à 28 990 € : 26 970 € de marché, 420 € de repérage d'amiante et 1 600 € d'électroménager. Sur les 3 950 € de provision, 1 100 € ont été consommés ; le solde reste en réserve de trésorerie. Mme B. opte pour le régime réel des revenus fonciers, qui l'engage pour trois ans. Pour 2026, elle déclare :

Les intérêts dépassant les loyers de 160 €, cette fraction ne peut que se reporter ; le déficit issu des autres charges, 27 775 €, s'impute à hauteur de 10 700 € sur le revenu global, le solde rejoignant le report. L'électroménager, bien mobilier, n'est pas déductible, et la taxe foncière 2026, établie au nom du vendeur propriétaire au 1er janvier, n'entre pas dans la déclaration. Mme B. devra louer le logement au moins jusqu'au 31 décembre 2029.

Le report est un actif fragile. À loyer constant, les revenus fonciers nets futurs, d'environ 1 100 € en 2027 puis croissants à mesure que les intérêts diminuent, ne l'absorberaient entièrement qu'en 2036, dernière année autorisée. Une vacance prolongée ou de nouveaux travaux pourraient en faire perdre une partie ; la révision annuelle du loyer, possible pour un logement classé D, accélérerait au contraire son absorption. Une fois absorbé, ce report économise 47,2 % de son montant (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), soit environ 8 135 €, ce qui porte l'économie d'impôt totale à environ 11 345 €.

• Supplément de loyer : 110 € par mois, soit 1 320 € par an (+19 % par rapport à une location en l'état).
• Rendement des travaux : 4,6 % par an avant impôt (1 320 € ÷ 28 990 €), 7,5 % après impôt (1 320 € ÷ 17 645 €).
• Rendement brut global : 8 280 € de loyers annuels pour 178 490 € investis, soit 4,6 %.
• Valeur estimée après travaux : environ 172 000 € (3 440 €/m²), pour un coût de 166 990 € hors frais d'acquisition et de 178 490 € frais compris.
• Effort d'épargne : environ 270 € par mois avant impôt, compensé pour l'essentiel la première année par la baisse d'impôt de 3 210 €, puis allégé de 45 à 100 € par mois tant que le report s'impute.

L'opération ne crée pas de valeur spectaculaire : elle rend le logement louable au niveau du marché, sécurise sa location pour plusieurs années et transforme une partie du coût des travaux en économie d'impôt.

Et si le DPE avait été F ?

Avec un DPE classé F, le raisonnement change. Le loyer serait gelé : aucune révision annuelle, aucune hausse lors d'une relocation ou d'un renouvellement. Surtout, à compter du 1er janvier 2028, aucun nouveau bail, renouvellement ou reconduction ne serait possible tant que le logement n'atteint pas au moins la classe E. Le programme devrait donc intégrer des travaux énergétiques, par exemple l'isolation des murs donnant sur l'extérieur, une ventilation adaptée et l'amélioration du chauffage, idéalement jusqu'à la classe D pour anticiper l'échéance de 2034. Mme B. pourrait alors mobiliser, selon ses revenus et la nature des gestes, MaPrimeRénov' par geste, dont l'accès est maintenu pour les logements F et G jusqu'au 31 décembre 2027, ou le parcours accompagné en cas de gain d'au moins deux classes, ainsi que les primes CEE, l'éco-PTZ, la TVA à 5,5 % et, si sa prolongation jusqu'à fin 2027 se confirme, le plafond majoré de déficit foncier de 21 400 €.

À retenir

• Un dossier de diagnostic lu en détail et un chiffrage poste par poste ont permis de négocier le prix et d'éviter les mauvaises surprises majeures.
• Des devis comparés à périmètre identique révèlent les postes oubliés par l'offre la moins chère.
• La provision pour imprévus de 15 % a absorbé un repérage d'amiante et une canalisation à remplacer sans déséquilibrer le plan de financement.
• Une réception avec réserves, puis la levée de ces réserves, protège mieux qu'une réception « sans réserves » signée trop vite ; la retenue de garantie court un an.
• Au régime réel, jusqu'à 10 700 € de déficit s'imputent sur le revenu global ; le report doit pouvoir être absorbé en dix ans et impose de louer jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation.
• Pour un logement F ou G, les travaux énergétiques deviennent la priorité du programme, avec des aides spécifiques encore ouvertes jusqu'à fin 2027.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Pourquoi les travaux dans un projet locatif — Mesurez ce que des travaux apportent à un projet locatif (loyer, valeur, fiscalité), distinguez les niveaux de rénovation, calculez leur retour sur investissement et choisissez entre bien à rénover et bien rénové. (≈ 9 min)
2. Chapitre 2 : Diagnostiquer un bien à rénover — Diagnostiquez un bien à rénover avant de l'acheter : préparation de la visite, points de contrôle (structure, second œuvre, équipements), défauts cachés, chiffrage rapide et devis avant le compromis. (≈ 8 min)
3. Chapitre 3 : Réparation, amélioration, agrandissement — Distinguez réparation, amélioration et agrandissement pour connaître leur traitement fiscal en location nue comme en LMNP, tranchez les cas limites, y compris les travaux faits vous-même, et obtenez les autorisations nécessaires. (≈ 8 min)
4. Chapitre 4 : Budgéter et financer ses travaux — Établissez le budget de vos travaux poste par poste avec une marge pour imprévus, choisissez le mode de financement et échelonnez les paiements pour protéger votre trésorerie. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Choisir et coordonner ses artisans — Choisissez entre lots séparés, entreprise générale et maîtrise d'œuvre, vérifiez chaque entreprise (assurance décennale, certification RGE), sécurisez devis et contrat, suivez le chantier et réceptionnez en faisant jouer les garanties. (≈ 7 min)
6. Chapitre 6 : Aides énergétiques et fiscalité — Repérez les aides mobilisables pour vos travaux (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et leurs conditions, souvent modifiées, puis mesurez l'effet fiscal des travaux en location nue, avec le déficit foncier, ou en LMNP. (≈ 9 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de rafraîchissement locatif — Suivez le rafraîchissement chiffré d'un T2 avant sa mise en location : diagnostic, choix des travaux et de l'entreprise, financement, aides, suivi du chantier et bilan de l'opération. (≈ 9 min)

Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.