Chapitre 6 : Aides énergétiques et fiscalité
Repérez les aides mobilisables pour vos travaux (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et leurs conditions, souvent modifiées, puis mesurez l'effet fiscal des travaux en location nue, avec le déficit foncier, ou en LMNP.
Le paysage des aides au 3 octobre 2026
Les aides à la rénovation énergétique ont beaucoup changé en 2025 et en 2026, et elles continueront d'évoluer. Retenez leur logique plutôt que des montants appris par cœur, et vérifiez toujours les règles en vigueur au moment de signer, par exemple auprès d'un espace conseil France Rénov', service public gratuit. Quatre dispositifs nationaux se combinent : MaPrimeRénov', versée par l'Anah ; les primes issues des certificats d'économies d'énergie (CEE) ; l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) ; les taux réduits de TVA. Des aides locales peuvent s'y ajouter.
Quelques règles communes conditionnent l'accès à la plupart d'entre eux : des travaux réalisés par une entreprise certifiée RGE pour le domaine concerné, une demande déposée avant le début des travaux et un logement occupé à titre de résidence principale. Pour MaPrimeRénov', le logement doit être achevé depuis au moins quinze ans. Le bailleur doit en outre s'engager à le louer comme résidence principale, au moins huit mois par an, pendant six ans, à informer son locataire des travaux et à ne pas tenir compte du montant de l'aide dans une éventuelle hausse de loyer. Sa catégorie de revenus (très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs) dépend des ressources de son propre foyer.
MaPrimeRénov' en 2026 : deux parcours très différents
Le guichet, fermé du 1er janvier au 23 février 2026, a rouvert le 23 février 2026. Deux parcours coexistent.
Le parcours accompagné (rénovation d'ampleur)
Il est réservé aux logements classés E, F ou G et exige un gain d'au moins deux classes au DPE, avec au moins deux gestes d'isolation. L'intervention d'un Accompagnateur Rénov' est obligatoire. L'aide correspond à un pourcentage des dépenses hors taxes, retenues dans la limite d'un plafond ramené, depuis le 30 septembre 2025, à 30 000 € pour un gain de deux classes et à 40 000 € pour un gain de trois classes ou plus (contre 40 000 € et 55 000 € auparavant). Les primes CEE ne s'y ajoutent pas : l'Anah les valorise elle-même dans le calcul de l'aide.
| Catégorie de revenus | Taux | Aide maximale, gain de 2 classes | Aide maximale, gain de 3 classes ou plus |
|---|---|---|---|
| Très modestes | 80 % | 24 000 € | 32 000 € |
| Modestes | 60 % | 18 000 € | 24 000 € |
| Intermédiaires | 45 % | 13 500 € | 18 000 € |
| Supérieurs (de nouveau admis en 2026) | 10 % | 3 000 € | 4 000 € |
Le parcours par geste
Il est fermé aux ménages aux revenus supérieurs. Depuis le 1er janvier 2026, l'isolation des murs et les chaudières biomasse en sont exclues. Depuis le 1er septembre 2026 (décret n° 2026-822 du 25 août 2026), l'isolation, le remplacement des fenêtres, la ventilation, les équipements de chauffage au bois, le solaire thermique et les chauffe-eau thermodynamiques ne sont plus financés lorsqu'ils sont réalisés seuls. Restent finançables, notamment, les pompes à chaleur air/eau et géothermiques, le raccordement à un réseau de chaleur, la dépose d'une cuve à fioul et l'audit énergétique. Les logements classés F ou G conservent toutefois, en métropole, l'accès au parcours par geste jusqu'au 31 décembre 2027.
CEE, éco-PTZ et TVA réduite
Les primes CEE sont versées par les fournisseurs d'énergie et de carburants, tenus de financer des économies d'énergie ; la sixième période du dispositif couvre 2026 à 2030. Certaines opérations bénéficient de bonifications dites « coup de pouce », dont la liste évolue. Les montants varient selon l'opération, la zone climatique, vos revenus et l'offre retenue : comparez plusieurs propositions et acceptez l'offre de prime avant de signer le devis, faute de quoi elle peut être refusée. Les CEE restent mobilisables pour des gestes qui ne sont plus financés seuls par MaPrimeRénov', comme l'isolation.
L'éco-PTZ, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 sans condition de ressources, prête jusqu'à 15 000 € pour une action, 25 000 € pour deux, 30 000 € pour trois ou plus, sur 15 ans au plus, et jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation atteignant une performance énergétique globale. Il se cumule avec MaPrimeRénov'.
La TVA s'applique à des taux réduits aux travaux facturés par une entreprise dans les logements achevés depuis plus de deux ans, matériaux qu'elle fournit compris :
| Taux | Travaux concernés |
|---|---|
| 5,5 % | Travaux d'amélioration de la qualité énergétique respectant des critères de performance (isolation, pompe à chaleur, fenêtres performantes…) et travaux induits qui leur sont indissociablement liés (article 278-0 bis A du CGI) |
| 10 % | Autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien (article 279-0 bis du CGI) |
| 20 % | Matériaux achetés directement par le client, électroménager, travaux qui reviennent à produire un immeuble neuf ou qui augmentent la surface de plancher de plus de 10 % |
Depuis la loi de finances pour 2025, vous certifiez par une mention sur le devis ou la facture que ces conditions sont remplies ; en cas d'inexactitude de votre fait, vous êtes solidairement redevable du complément de taxe.
Fiscalité des travaux : location nue, LMNP et dispositifs spécifiques
En location nue au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont déductibles l'année de leur paiement. Le déficit foncier qui en résulte s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, la part due aux intérêts d'emprunt ne s'imputant que sur les revenus fonciers ; l'excédent se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Ce plafond est porté à 21 400 € au titre des dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, justifiées par un DPE avant et après travaux et payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025. Plusieurs sources indiquent que la loi de finances pour 2026 a prolongé ce plafond jusqu'au 31 décembre 2027 ; la référence précise n'étant pas recoupée à ce jour, faites-la confirmer avant d'en faire dépendre votre plan. Attention enfin : les subventions qui financent des dépenses déductibles, comme MaPrimeRénov', sont à déclarer en recettes l'année de leur encaissement (article 29 du CGI). Seul le reste à charge allège donc durablement votre impôt. Au micro-foncier, aucun de ces mécanismes ne joue : il faut opter pour le réel, pour trois ans.
En location meublée au réel (LMNP), l'entretien et la réparation sont des charges, tandis que les travaux d'amélioration sont immobilisés et amortis. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit ; l'excédent se reporte sans limite de durée, et le déficit de location meublée non professionnelle ne s'impute que sur les revenus de même nature, pendant dix ans. Le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, propose de plafonner ces amortissements : il n'est pas voté.
Deux dispositifs concernent spécifiquement l'ancien rénové. Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, vise les logements situés dans un immeuble collectif, acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, lorsque les travaux atteignent au moins 30 % du prix, et loués nus neuf ans sous plafonds de loyer et de ressources : il ouvre droit à un amortissement annuel de 3 % à 4 % d'une base excluant le terrain, plafonné à 8 000 € par an et par foyer, davantage en loyer social. Le dispositif Denormandie, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, accorde une réduction d'impôt pour des travaux représentant au moins 25 % du coût total, dans les communes éligibles ; la formation « Travaux et déficit foncier — booster sa rentabilité » le détaille.
Exemple chiffré : une maison classée F rénovée par un bailleur
Une bailleuse aux revenus « intermédiaires », imposée à 30 %, possède sans crédit une maison de 85 m² louée nue, classée F, chauffée au fioul. Avec un Accompagnateur Rénov', elle programme l'isolation des combles et des murs, le remplacement des fenêtres, une pompe à chaleur air/eau et une ventilation, pour viser la classe C, soit un gain de trois classes. Les travaux coûtent 46 000 € HT.
| Élément | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Travaux TTC | 46 000 € + TVA à 5,5 % (tous postes supposés éligibles) | 48 530 € |
| MaPrimeRénov' parcours accompagné | 45 % × 40 000 € (plafond) | 18 000 € |
| Reste à charge | 48 530 € − 18 000 € | 30 530 € |
| Éco-PTZ « performance globale » | 30 530 € sur 20 ans, sans intérêts | environ 127 € par mois |
| Économie d'impôt estimée | 10 700 € × 30 % + 19 830 € × 47,2 % | environ 12 570 € |
| Coût net après impôt | 30 530 € − 12 570 € | environ 17 960 € |
Fiscalement, les 48 530 € sont déduits l'année du paiement, mais la prime de 18 000 € est déclarée en recette l'année où elle est perçue : seul le reste à charge, 30 530 €, produit un avantage durable. Le calcul suppose que 10 700 € s'imputent sur le revenu global et que le solde réduit des revenus fonciers, sur lesquels s'économisent aussi les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si la prolongation du plafond majoré se confirme, 21 400 € pourraient s'imputer dès la première année sur le revenu global (économie de 6 420 € au lieu de 3 210 €) : l'avantage arriverait plus tôt, mais porterait sur l'impôt sur le revenu seul. Au-delà des chiffres, l'opération évite l'interdiction de louer qui frappera les logements F au 1er janvier 2028 et met fin au gel du loyer.
À retenir
- Vérifiez les règles du moment auprès de France Rénov' : entreprise RGE, demande avant travaux, engagement de location de six ans pour MaPrimeRénov'.
- MaPrimeRénov' 2026 : parcours accompagné réservé aux E, F et G (gain de deux classes, plafonds de 30 000 et 40 000 € HT, taux de 80 à 10 %) ; parcours par geste recentré depuis le 1er septembre 2026, sauf pour les F et G jusqu'à fin 2027.
- Les primes CEE se demandent avant de signer le devis et ne se cumulent pas avec le parcours accompagné ; l'éco-PTZ finance jusqu'à 50 000 € sans intérêts jusqu'à fin 2027.
- TVA à 5,5 % pour l'énergie, 10 % pour les autres travaux, 20 % pour les matériaux achetés soi-même ; la mention du client sur le devis ou la facture remplace l'attestation.
- Déficit foncier : 10 700 € par an sur le revenu global, 21 400 € pour la rénovation énergétique d'une passoire sous conditions, prolongation jusqu'en 2027 à confirmer ; les primes reçues sont des recettes.
- En LMNP, les travaux s'amortissent sans créer de déficit ; le plafonnement proposé pour 2027 n'est qu'un projet.
Programme de la formation
- Chapitre 1 : Pourquoi les travaux dans un projet locatif — Mesurez ce que des travaux apportent à un projet locatif (loyer, valeur, fiscalité), distinguez les niveaux de rénovation, calculez leur retour sur investissement et choisissez entre bien à rénover et bien rénové.
- Chapitre 2 : Diagnostiquer un bien à rénover — Diagnostiquez un bien à rénover avant de l'acheter : préparation de la visite, points de contrôle (structure, second œuvre, équipements), défauts cachés, chiffrage rapide et devis avant le compromis.
- Chapitre 3 : Réparation, amélioration, agrandissement — Distinguez réparation, amélioration et agrandissement pour connaître leur traitement fiscal en location nue comme en LMNP, tranchez les cas limites, y compris les travaux faits vous-même, et obtenez les autorisations nécessaires.
- Chapitre 4 : Budgéter et financer ses travaux — Établissez le budget de vos travaux poste par poste avec une marge pour imprévus, choisissez le mode de financement et échelonnez les paiements pour protéger votre trésorerie.
- Chapitre 5 : Choisir et coordonner ses artisans — Choisissez entre lots séparés, entreprise générale et maîtrise d'œuvre, vérifiez chaque entreprise (assurance décennale, certification RGE), sécurisez devis et contrat, suivez le chantier et réceptionnez en faisant jouer les garanties.
- Chapitre 6 : Aides énergétiques et fiscalité — Repérez les aides mobilisables pour vos travaux (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et leurs conditions, souvent modifiées, puis mesurez l'effet fiscal des travaux en location nue, avec le déficit foncier, ou en LMNP.
- Chapitre 7 : Cas pratique de rafraîchissement locatif — Suivez le rafraîchissement chiffré d'un T2 avant sa mise en location : diagnostic, choix des travaux et de l'entreprise, financement, aides, suivi du chantier et bilan de l'opération.
Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.
