Chapitre 5 : Choisir et coordonner ses artisans
Choisissez entre lots séparés, entreprise générale et maîtrise d'œuvre, vérifiez chaque entreprise (assurance décennale, certification RGE), sécurisez devis et contrat, suivez le chantier et réceptionnez en faisant jouer les garanties.
Choisir son organisation
Avant de choisir des entreprises, choisissez une organisation. Trois formules coexistent, et la bonne dépend de l'ampleur du chantier, du nombre de corps de métier et du temps que vous pouvez y consacrer.
| Formule | Principe | Points forts | Points faibles |
|---|---|---|---|
| Lots séparés | Vous signez avec chaque artisan (électricien, plombier, carreleur, peintre) | Pas de marge de coordination ; relation directe avec chaque intervenant | Vous gérez le planning et les interfaces entre lots ; un retard bloque les suivants |
| Entreprise générale | Une entreprise signe l'ensemble et sous-traite une partie des lots | Un seul interlocuteur et un seul contrat ; planning coordonné | Coût de coordination intégré au prix ; vérifier les sous-traitants |
| Maîtrise d'œuvre | Un professionnel indépendant conçoit, consulte les entreprises, suit le chantier et assiste à la réception | Regard technique indépendant, contrôle des situations de travaux | Honoraires, souvent de l'ordre de 8 à 15 % du montant des travaux selon la mission |
Pour un rafraîchissement mobilisant un ou deux corps de métier, des lots séparés suffisent souvent. Dès que le chantier touche les réseaux, la distribution ou l'énergie, une entreprise générale ou un maître d'œuvre sécurise l'ensemble. Si une entreprise générale sous-traite, la loi du 31 décembre 1975 l'oblige à vous faire accepter chaque sous-traitant et agréer ses conditions de paiement, en votre qualité de maître d'ouvrage. Enfin, pour une rénovation d'ampleur financée par MaPrimeRénov', l'intervention d'un Accompagnateur Rénov' est obligatoire ; son rôle d'accompagnement ne remplace pas une maîtrise d'œuvre.
Vérifier une entreprise avant de signer
- Son existence et sa situation. Consultez gratuitement l'Annuaire des entreprises de l'État (annuaire-entreprises.data.gouv.fr) : numéro SIREN et SIRET, entreprise active ou fermée, date de création, activité déclarée, dirigeants et éventuelles procédures collectives (redressement, liquidation). L'annuaire fait également apparaître, dans sa rubrique consacrée aux labels et certificats, les qualifications RGE de l'entreprise ; à défaut, demandez la copie du certificat en cours de validité. Vérifiez que le numéro figurant sur le devis correspond bien à l'entreprise consultée.
- Son assurance décennale. Exigez une attestation nominative, valable à la date d'ouverture du chantier et couvrant explicitement les activités concernées : une attestation limitée à la peinture ne couvre ni la plomberie ni l'électricité. Depuis la loi du 18 juin 2014, les professionnels du bâtiment doivent joindre cette attestation à leurs devis et factures. En cas de doute, interrogez l'assureur dont les coordonnées y figurent. Demandez aussi l'attestation de responsabilité civile professionnelle.
- Sa certification RGE, si vous sollicitez MaPrimeRénov', une prime d'économies d'énergie ou un éco-PTZ : elle doit couvrir le domaine précis des travaux (isolation, pompe à chaleur, menuiseries).
- Ses références. Demandez à voir des chantiers récents comparables et à contacter les clients concernés.
Certains signaux doivent vous alerter : une pression pour signer immédiatement, un acompte élevé, une demande de paiement en espèces, un devis imprécis, une promesse d'aides « garanties ». Le démarchage téléphonique pour des travaux de rénovation énergétique est interdit depuis la loi du 24 juillet 2020, sauf dans le cadre d'un contrat en cours : un appel de ce type n'est pas un bon point de départ.
Le devis et le contrat : ce qui doit être écrit
Le devis signé devient le contrat. Il doit identifier l'entreprise (nom, adresse, SIRET), l'adresse du chantier et la date, décrire chaque prestation avec ses quantités, ses prix unitaires et ses références ou performances (marque ou équivalent, résistance thermique d'un isolant, performance d'une fenêtre), indiquer le taux de TVA ligne par ligne, les totaux hors taxes et toutes taxes comprises, la date de démarrage, la durée des travaux, les conditions de paiement, la durée de validité et l'assurance de l'entreprise.
Depuis la loi de finances pour 2025, l'attestation que le client remettait pour bénéficier des taux réduits de TVA est remplacée par une mention portée sur le devis ou la facture : en la signant, vous certifiez que le logement est achevé depuis plus de deux ans et que les travaux remplissent les conditions. Conservez ces documents jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant les travaux : si la mention se révèle inexacte de votre fait, vous êtes solidairement redevable du complément de TVA.
Complétez le devis par des conditions particulières : planning, pénalités de retard (un montant par jour calendaire, plafonné), retenue de garantie, modalités de réception, traitement des modifications par avenant écrit et chiffré signé avant exécution, protection des existants, évacuation des déchets et nettoyage. Pour comparer plusieurs devis, ramenez-les à un même périmètre : un prix nettement plus bas cache souvent un poste oublié (évacuation, préparation des supports, étanchéité sous carrelage) plutôt qu'une meilleure productivité.
Suivre le chantier
Une réunion de démarrage fixe le planning, les accès, les règles de l'immeuble et l'ordre d'intervention des corps de métier. Ensuite, visitez le chantier ou demandez un compte rendu au moins une fois par semaine, et consignez par écrit les décisions prises. Photographiez systématiquement ce qui va disparaître derrière les finitions : réseaux électriques et de plomberie, étanchéité de la douche, isolation. Ces photographies vous serviront en cas de litige comme lors d'une revente.
Ne réglez une situation de travaux qu'après avoir constaté l'avancement correspondant. Toute modification, même mineure, fait l'objet d'un avenant chiffré avant d'être exécutée. En cas de difficulté (retard, malfaçon, abandon de chantier), écrivez à l'entreprise en datant et en décrivant précisément le problème ; la mise en demeure par lettre recommandée est le préalable à toute action.
Réceptionner et faire jouer les garanties
La réception est l'acte par lequel vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves (article 1792-6 du code civil). Elle est prononcée contradictoirement, en présence de l'entreprise, et fait courir les garanties légales. Organisez une pré-réception quelques jours avant pour dresser la liste des reprises. L'objectif est de pouvoir réceptionner sans réserves, mais jamais au prix de l'oubli d'un défaut visible : un désordre apparent non réservé au procès-verbal est en principe considéré comme accepté. Si le contrat le prévoit, une retenue de garantie de 5 % au plus est conservée pendant un an, sauf caution bancaire.
| Garantie | Durée à compter de la réception | Ce qu'elle couvre |
|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous les désordres signalés à la réception ou notifiés par écrit pendant l'année |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Les éléments d'équipement d'un ouvrage dissociables du bâti : robinetterie, volets, radiateurs |
| Décennale | 10 ans | Les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination |
En rénovation, ces garanties ne jouent pas toujours. Des peintures purement décoratives ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la biennale. Surtout, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 21 mars 2024, un élément d'équipement installé sur un existant, comme une pompe à chaleur ou un insert, ne relève plus de ces garanties : seule la responsabilité contractuelle de l'entreprise peut alors être engagée, d'où l'importance d'un contrat précis et d'une réception soignée.
Pour des travaux relevant de la garantie décennale (structure, rénovation lourde, création de surface), le maître d'ouvrage doit en principe souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Elle préfinance les réparations sans attendre qu'un tribunal désigne le responsable : l'assureur dispose de soixante jours pour prendre position et de quatre-vingt-dix jours pour proposer une indemnité. L'exemption de sanction pénale ne vise que la personne physique qui construit pour se loger ou loger sa famille, pas le bailleur. Cette assurance coûte quelques pour cent du montant des travaux, avec souvent une prime minimale. En cas de vente dans les dix ans, l'acte mentionne l'existence ou l'absence de cette assurance.
Exemple : pour un marché de 24 000 € TTC, un acompte de 25 % représente 6 000 € et une retenue de garantie de 5 %, 1 200 €. Avec des pénalités de 50 € par jour calendaire plafonnées à 5 % du marché, un retard de douze jours vous ouvre droit à 600 €, à déduire du solde.
À retenir
- Choisissez d'abord l'organisation (lots séparés, entreprise générale, maîtrise d'œuvre) selon l'ampleur du chantier.
- Vérifiez chaque entreprise sur l'Annuaire des entreprises de l'État et exigez une attestation décennale couvrant les activités concernées, ainsi que la certification RGE pour les travaux aidés.
- Un devis détaillé, des conditions particulières écrites et des avenants signés avant exécution évitent la plupart des litiges.
- Suivez le chantier chaque semaine, photographiez ce qui sera caché et payez selon l'avancement constaté.
- Réceptionnez contradictoirement, en réservant tout défaut visible ; les garanties de parfait achèvement, biennale et décennale courent à compter de la réception.
- En rénovation lourde, la dommages-ouvrage est en principe obligatoire ; pour un équipement posé sur un existant, seule la responsabilité contractuelle joue.
Programme de la formation
- Chapitre 1 : Pourquoi les travaux dans un projet locatif — Mesurez ce que des travaux apportent à un projet locatif (loyer, valeur, fiscalité), distinguez les niveaux de rénovation, calculez leur retour sur investissement et choisissez entre bien à rénover et bien rénové.
- Chapitre 2 : Diagnostiquer un bien à rénover — Diagnostiquez un bien à rénover avant de l'acheter : préparation de la visite, points de contrôle (structure, second œuvre, équipements), défauts cachés, chiffrage rapide et devis avant le compromis.
- Chapitre 3 : Réparation, amélioration, agrandissement — Distinguez réparation, amélioration et agrandissement pour connaître leur traitement fiscal en location nue comme en LMNP, tranchez les cas limites, y compris les travaux faits vous-même, et obtenez les autorisations nécessaires.
- Chapitre 4 : Budgéter et financer ses travaux — Établissez le budget de vos travaux poste par poste avec une marge pour imprévus, choisissez le mode de financement et échelonnez les paiements pour protéger votre trésorerie.
- Chapitre 5 : Choisir et coordonner ses artisans — Choisissez entre lots séparés, entreprise générale et maîtrise d'œuvre, vérifiez chaque entreprise (assurance décennale, certification RGE), sécurisez devis et contrat, suivez le chantier et réceptionnez en faisant jouer les garanties.
- Chapitre 6 : Aides énergétiques et fiscalité — Repérez les aides mobilisables pour vos travaux (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, TVA réduite) et leurs conditions, souvent modifiées, puis mesurez l'effet fiscal des travaux en location nue, avec le déficit foncier, ou en LMNP.
- Chapitre 7 : Cas pratique de rafraîchissement locatif — Suivez le rafraîchissement chiffré d'un T2 avant sa mise en location : diagnostic, choix des travaux et de l'entreprise, financement, aides, suivi du chantier et bilan de l'opération.
Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.
