Comment simuler une opération de marchand de bien ?
- Gestion Locative + Patrimoine
·
L'essentiel
Pour simuler une opération d'achat-revente de marchand de biens, renseignez le prix d'achat, les frais notariés réduits grâce à l'engagement de revente sous 5 ans (article 1115 du CGI), les travaux et le portage. Intégrez la fiscalité (TVA et BIC/IS) ainsi que le prix cible pour calculer le compte de résultat (P&L) et la marge nette selon différents scénarios.
Évaluez la marge d'une opération d'achat-revente (P&L, fiscalité, scénarios de revente) avec le Simulateur marchand de bien de Brik.
La simulation d'une opération de marchand de biens exige la prise en compte précise du prix d'acquisition, des droits d'enregistrement réduits de l'article 1115 du Code général des impôts, des frais de financement, du coût des travaux, du régime de TVA et du traitement fiscal en BIC pour déterminer la marge nette réelle. Le compte de résultat prévisionnel permet d'anticiper l'impact direct des frais de portage sur la rentabilité globale en fonction du délai de revente.
Pour modéliser votre projet, rendez-vous dans le menu Outils → Simulateur marchand de bien de la plateforme Brik. Renseignez l'ensemble des coûts et le prix de revente visé pour obtenir instantanément le P&L, l'impact fiscal et comparer plusieurs scénarios financiers.
Étape par étape
- En haut à droite, ouvrez « Outils » → « Simulateur marchand de bien ».
- Renseignez le prix d'achat, les frais (notaire, financement), les travaux et le prix de revente visé.
- Consultez le compte de résultat (P&L), l'impact fiscal et la marge.
- Créez plusieurs scénarios de revente pour comparer.
Le cadre de l'activité de marchand de biens
- Une activité commerciale : l'achat-revente habituel avec intention de revendre relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ; l'activité s'exerce le plus souvent via une société soumise à l'impôt sur les sociétés.
- Droits d'enregistrement réduits : en prenant un engagement de revendre dans les 5 ans (article 1115 du Code général des impôts), les droits de mutation sont fortement réduits par rapport à un achat classique.
- TVA : selon la nature du bien et l'ampleur des travaux, l'opération peut relever de la TVA sur la marge ou de la TVA sur le prix total ; ce paramètre pèse directement sur la marge nette.
- Frais de portage : intérêts d'emprunt, assurances, taxes et charges courant entre l'achat et la revente rognent la marge si l'opération s'allonge : testez plusieurs durées dans vos scénarios.
Gérez ça en 1 clic avec Brik. Brik regroupe tous les outils dont les bailleurs ont besoin pour gérer leur(s) bien(s). Découvrir l'outil Brik
Questions fréquentes
Quelle différence avec le Simulateur d'investissement ?
Le simulateur marchand de bien raisonne en achat-revente (marge à la revente), tandis que le simulateur d'investissement raisonne en location (rendement, cash-flow sur la durée).
Puis-je comparer le réalisé au prévisionnel ?
Oui : une fois l'opération avancée, comparez vos chiffres réels à votre simulation initiale pour mesurer l'écart.
Quels frais ne pas oublier dans la simulation ?
Les droits et frais d'acquisition, le coût du financement (intérêts, frais de dossier), les assurances, les taxes pendant la détention, les honoraires de vente et une marge d'aléas sur les travaux.
Articles liés : Comment simuler un crédit immobilier ? · Comment faire une projection patrimoniale ? · Lire l'analyse financière et le bilan patrimonial.
