D'où viennent les chiffres de vos simulations
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Vos simulations et vos projections affichent des indicateurs précis : valeur nette, rendement, cashflow, taux de rendement interne, surcoût fiscal. Chacun a une formule fixe, la même dans tout Brik. Cet article explique d'où viennent ces chiffres, pour que vous sachiez ce qu'ils mesurent réellement.
Vos simulations et vos projections affichent des indicateurs précis : valeur nette, rendement, cashflow, taux de rendement interne, surcoût fiscal. Chacun a une formule fixe, la même dans tout Brik. Cet article explique d'où viennent ces chiffres, pour que vous sachiez ce qu'ils mesurent réellement.
Disponible avec : le simulateur d'investissement (nouveau projet) est ouvert à tout compte, sans abonnement. La Projection d'un bien que vous possédez déjà demande le module Patrimoine. Voir la page Tarifs.
En bref : chaque carte de l'onglet Résumé affiche sa formule exacte au survol de l'icône d'information. Pour le volet Fiscalité, retenez ceci : Brik ne calcule jamais un impôt isolé sur votre bien, mais la différence d'impôt de votre foyer avec et sans l'opération.
Le principe du calcul fiscal : un surcoût, jamais un impôt isolé
Pour un régime imposé à l'impôt sur le revenu (micro-foncier, réel foncier, LMNP, statut du bailleur privé…), Brik calcule l'impôt de votre foyer sans le bien, puis l'impôt de ce même foyer avec la quote-part imposable du bien ajoutée à vos revenus. La différence entre les deux est le coût réel de l'opération pour vous — pas un pourcentage forfaitaire appliqué à un loyer.
Cette méthode est plus juste qu'un taux unique, mais elle dépend entièrement de ce que vous avez renseigné pour chaque acheteur ou associé : ses revenus annuels et ses parts fiscales. Des valeurs approximatives ou optimistes faussent tout le résultat affiché, alors qu'aucune erreur de calcul n'a eu lieu.
Pourquoi votre régime fiscal compte autant. Le régime choisi pour la simulation détermine quelles charges sont déduites, et comment. Un régime au forfait (micro-foncier, micro-BIC) applique un abattement sur vos loyers sans regarder vos charges réelles. Un régime réel déduit vos charges, vos intérêts d'emprunt et un amortissement selon des règles propres à chaque statut. Voir « Choisir le régime fiscal de votre structure » pour le détail des régimes disponibles.
Les indicateurs du Résumé, formule par formule
Ces formules sont celles affichées dans l'application elle-même, au survol de l'icône d'information de chaque carte.
| Indicateur | Ce qui entre dans le calcul |
|---|---|
| Valeur nette | Valeur du bien projetée − Dette restante projetée + Cashflow cumulé |
| Rendement net | (Loyers encaissés − Charges, hors remboursements de crédit) ÷ Valeur du bien |
| Cashflow cumulé | Somme, année après année, de (Loyers encaissés − Charges − Remboursements de crédit) |
| Remboursements cumulés | Somme des échéances (capital, intérêts, assurance) depuis aujourd'hui jusqu'à l'horizon choisi |
| Valeur du bien | Valeur initiale, qui évolue chaque année selon le curseur que vous réglez (ou selon une valeur de marché connue, voir plus bas) |
| Loyers | Loyer annuel × taux d'occupation |
| Charges | Charges initiales, qui évoluent chaque année selon leur propre curseur |
| Dette restante | Dette initiale, diminuée des remboursements de capital déjà effectués |
| LTV projetée (sous-onglet Statistiques) | Dette restante ÷ Valeur du bien |
| DSCR projeté (sous-onglet Statistiques) | Revenus nets d'exploitation ÷ service annuel de la dette |
Le loyer et les charges évoluent chacun à un taux constant sur tout l'horizon choisi : Brik ne simule ni palier, ni vacance ponctuelle une année précise, ni révision réelle par un indice. Le taux d'occupation que vous réglez s'applique de la même façon à chaque année.
La valeur de votre bien, année après année
Par défaut, la valeur projetée suit une simple progression régulière depuis la valeur de départ, au rythme fixé par le curseur Valeur biens. Si vous connaissez la valeur réelle du bien à une date passée — par exemple une estimation récente pour un bien acheté depuis plusieurs années —, renseignez-la dans Valeur estimée après travaux et Date de l'estimation : la trajectoire passe alors exactement par ce point connu avant de reprendre le rythme du curseur au-delà.
Les trois scénarios : Optimiste, Neutre, Pessimiste
L'onglet Scénarios ne module pas vos propres réglages : il les remplace entièrement par trois jeux de valeurs fixes, pour comparer d'un coup d'œil trois trajectoires possibles.
| Scénario | Valeur des biens | Loyers | Charges | Taux d'occupation |
|---|---|---|---|---|
| Optimiste | + 2 %/an | + 2 %/an | + 0 %/an | 98 % |
| Neutre | 0 %/an | 0 %/an | + 1 %/an | 96 % |
| Pessimiste | − 1 %/an | − 1 %/an | + 2 %/an | 94 % |
Le régime fiscal, l'horizon et les autres paramètres restent ceux de votre simulation ; seuls ces quatre réglages changent d'un scénario à l'autre.
Le taux de rendement interne (TRI)
Brik affiche deux TRI : un TRI projet, qui ignore l'effet de l'emprunt, et un TRI fonds propres, calculé sur votre seul apport. Le calcul recherche le taux qui annule la valeur de la série de flux (achat, loyers nets, revente). Quand cette série ne change jamais de signe — par exemple si tous les flux restent positifs — aucun taux ne peut mathématiquement exister : Brik affiche alors un tiret plutôt qu'un chiffre inventé.
La revente et l'impôt de plus-value
Pour chaque année de votre projection, Brik calcule ce que vous récupéreriez en vendant à cette date : la valeur du bien à ce moment, moins la dette restante, moins un impôt de plus-value, plus votre cashflow cumulé depuis l'achat. Cet impôt de plus-value dépend de votre régime fiscal et de la durée de détention : plus vous conservez le bien longtemps, plus l'abattement appliqué est important, jusqu'à une exonération complète au-delà d'un certain nombre d'années. Le détail précis relève de votre situation et de votre conseil fiscal ; Brik en donne une estimation, jamais un montant définitif.
Retrouver la formule d'un indicateur
- Ouvrez une simulation ou la Projection d'un bien, onglet Résumé.
- Repérez l'icône d'information sur la carte qui vous intéresse.
- Survolez-la : la formule exacte s'affiche.
- Comparez-la aux valeurs saisies (loyers, charges, curseurs) pour comprendre le résultat affiché.
Questions fréquentes
Pourquoi le montant d'impôt affiché ne correspond-il pas à un taux que je connais ?
Parce que ce n'est pas un taux forfaitaire appliqué au loyer : c'est la différence d'impôt de votre foyer, avec et sans l'opération. Elle dépend de vos revenus, de vos parts fiscales et de votre régime.
Que se passe-t-il si je me trompe sur les revenus d'un acheteur ?
Le résultat fiscal affiché change en conséquence, sans qu'aucune erreur de calcul ne se produise : la formule reste correcte, seule la donnée d'entrée était fausse. Corrigez le champ « Revenus annuels » de l'acheteur concerné.
Pourquoi mon TRI affiche-t-il un tiret ?
Parce que la série de flux de votre simulation ne change jamais de signe (par exemple, tous les flux restent positifs). Un taux de rendement interne ne peut alors pas exister mathématiquement.
Les trois scénarios tiennent-ils compte de mes propres curseurs ?
Non. Optimiste, Neutre et Pessimiste appliquent chacun des valeurs fixes qui remplacent vos curseurs, pour ces quatre paramètres uniquement (valeur des biens, loyers, charges, taux d'occupation).
Le loyer projeté augmente-t-il par paliers, comme une vraie révision annuelle ?
Non. Il progresse à un taux constant sur tout l'horizon, sans paliers ni vacance ponctuelle une année précise.
Puis-je faire confiance à l'impôt de plus-value affiché pour ma déclaration ?
C'est une estimation construite à partir de vos données, utile pour comparer des scénarios. Elle ne remplace pas votre déclaration ni l'avis de votre conseil fiscal.
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