Gérer les immobilisations et les amortissements
Charge ou immobilisation, décomposition par composants, durées d usage, prorata temporis, plafonnement en LMNP et réintégration dans la plus-value : le guide complet, exemple chiffré à l appui.
L'amortissement est le mécanisme qui permet d'étaler dans le temps le coût d'un bien durable, au lieu de le déduire en une seule fois. C'est l'outil central de la fiscalité du LMNP au réel et de la SCI à l'IS : c'est lui qui explique qu'un bien puisse dégager de la trésorerie tout en affichant un résultat comptable faible ou négatif. Cet article détaille la méthode, les durées d'usage courantes et les points de vigilance, avec un exemple chiffré complet.
Mis à jour : août 2026
En bref : la rubrique se trouve dans Comptabilité → votre structure → Immobilisations. Vous y enregistrez le prix d'acquisition, vous isolez la quote-part terrain (non amortissable), vous ventilez la construction par composants avec leur durée, et Brik calcule la dotation annuelle, prorata temporis la première année. La ventilation et les durées retenues relèvent de l'appréciation de votre expert-comptable.
Immobilisation ou charge : où passe la limite
Une charge est consommée dans l'exercice : elle se déduit intégralement l'année où elle est engagée. Une immobilisation est un élément destiné à servir durablement l'activité : son coût est réparti sur sa durée d'utilisation par le jeu de l'amortissement. Le classement ne dépend pas de votre préférence, mais de la nature de la dépense.
Trois critères servent d'aiguillage :
- La durée d'utilisation. Si le bien sert au-delà de l'exercice, il tend vers l'immobilisation.
- L'effet sur le bien. Une dépense qui remet simplement le logement en état est une charge ; une dépense qui augmente sa valeur, sa surface, son confort ou sa durée de vie s'immobilise.
- Le montant. Un seuil usuel de 500 € HT est retenu en pratique : en deçà, les biens de faible valeur sont couramment passés en charge. Ce seuil est un usage administratif et non une règle absolue ; il s'applique par élément, pas par facture.
| Dépense | Traitement courant | Pourquoi |
|---|---|---|
| Remplacement d'un robinet, 180 € | Charge (615) | Entretien courant, sous le seuil |
| Peinture d'un appartement, 1 900 € | Charge (615) | Remise en état, pas d'amélioration durable |
| Cuisine équipée neuve, 7 500 € | Immobilisation (2135) | Agencement durable, augmente la valeur d'usage |
| Remplacement de la chaudière, 4 200 € | Immobilisation (composant installations) | Remplacement d'un composant identifié |
| Canapé et literie d'un meublé, 3 100 € | Immobilisation (2184) | Mobilier durable, au-dessus du seuil par élément |
| Frais de notaire de l'acquisition | Option : charge ou incorporation au coût | Choix comptable à arbitrer avec le cabinet |
La décomposition par composants
Un immeuble n'est pas un bloc homogène : le gros œuvre dure des décennies, la chaudière beaucoup moins. Le plan comptable général (règlement ANC n° 2014-03) impose donc, lorsque des éléments significatifs ont des durées d'utilisation différentes, de les comptabiliser séparément et de les amortir chacun sur sa propre durée. C'est l'amortissement par composants.
La première opération consiste à retirer le terrain : il ne se déprécie pas par l'usage et n'est donc jamais amortissable. Sa quote-part est estimée à partir des éléments disponibles (acte, marché local, valeur foncière). En pratique, une fourchette de 10 à 20 % du prix est fréquemment retenue, davantage en zone tendue où le foncier pèse lourd. L'estimation doit pouvoir être justifiée : c'est un point que l'administration examine.
Le solde, la construction, se ventile ensuite par composants. Les durées ci-dessous sont des durées d'usage indicatives ; elles s'apprécient au cas par cas selon l'âge et l'état du bien.
| Composant | Ce qu'il recouvre | Durée d'usage courante | Quote-part souvent retenue |
|---|---|---|---|
| Terrain | L'assiette foncière | Non amortissable | 10 à 20 % du prix |
| Gros œuvre | Fondations, murs porteurs, planchers, charpente | 40 à 60 ans | Environ 40 à 55 % de la construction |
| Façade et étanchéité | Ravalement, couverture, isolation extérieure | 20 à 30 ans | Environ 10 à 20 % |
| Installations techniques | Électricité, plomberie, chauffage, ventilation, ascenseur | 15 à 20 ans | Environ 15 à 25 % |
| Agencements intérieurs | Cloisons, revêtements, cuisine, salle de bains | 10 à 15 ans | Environ 10 à 20 % |
| Mobilier (meublé) | Literie, canapé, table, électroménager, rangements | 5 à 10 ans | Immobilisé séparément, à son coût réel |
💡 Conservez la trace écrite de votre ventilation : acte notarié, devis de travaux, grille d'évaluation du cabinet. En cas de contrôle, une répartition documentée se défend ; une répartition inventée après coup, beaucoup moins. Le droit de reprise de l'administration porte en principe sur les trois années suivant celle de l'imposition.
L'amortissement linéaire et le prorata temporis
Le mode linéaire est celui qui s'applique aux immeubles de rapport : la même fraction du coût est déduite chaque année. La formule est simple :
Dotation annuelle = base amortissable ÷ durée d'utilisation.
La première année, l'amortissement démarre à la date de mise en service du bien — pour un logement, sa mise en location — et non à la date de signature. Il est donc calculé prorata temporis, en fonction du nombre de jours ou de mois d'utilisation sur l'exercice. La dernière annuité récupère symétriquement la fraction manquante.
Exemple chiffré complet
Un appartement meublé est acquis pour 250 000 € frais de notaire inclus, signé le 15 mars et mis en location le 1er avril. Le mobilier a coûté 12 000 €. L'exercice est l'année civile.
Étape 1 : isoler le terrain
Quote-part terrain retenue : 15 %, soit 37 500 €. Ce montant figure au compte 211 et n'est jamais amorti. La base amortissable de la construction est donc de 250 000 − 37 500 = 212 500 €.
Étape 2 : ventiler la construction par composants
| Composant | Quote-part | Base | Durée | Dotation pleine année |
|---|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 50 % | 106 250 € | 50 ans | 2 125,00 € |
| Façade et étanchéité | 15 % | 31 875 € | 25 ans | 1 275,00 € |
| Installations techniques | 20 % | 42 500 € | 20 ans | 2 125,00 € |
| Agencements intérieurs | 15 % | 31 875 € | 12 ans | 2 656,25 € |
| Mobilier | — | 12 000 € | 8 ans | 1 500,00 € |
| Total | — | 224 500 € | — | 9 681,25 € |
Étape 3 : le prorata temporis de la première année
La mise en location intervient le 1er avril : neuf mois sur douze sont amortis la première année.
9 681,25 × 9 ÷ 12 = 7 260,94 € de dotation pour l'année d'acquisition. Les années suivantes, la dotation revient à 9 681,25 €, jusqu'à l'extinction progressive de chaque composant : le mobilier s'arrête après 8 ans, les agencements après 12, les installations après 20, la façade après 25 et le gros œuvre après 50.
Étape 4 : le plafonnement propre à la location meublée
Les loyers encaissés de l'année s'élèvent à 12 600 €, et les autres charges afférentes au bien (assurance, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, honoraires) à 5 400 €.
L'article 39 C du CGI limite, en location meublée non professionnelle, l'amortissement déductible au montant des loyers acquis diminué des autres charges afférentes au bien. Le plafond est donc ici de 12 600 − 5 400 = 7 200 €.
- Dotation calculée : 7 260,94 €
- Amortissement effectivement déduit : 7 200,00 €
- Excédent non déduit : 60,94 €, reportable sur les exercices suivants sans limitation de durée, dans les mêmes conditions de plafonnement
Conséquence : le résultat fiscal de l'année ressort à zéro (12 600 − 5 400 − 7 200), alors que la trésorerie dégagée reste positive. C'est le mécanisme qui rend le LMNP au réel attractif. Dispositions en vigueur en 2026 ; le détail figure sur Légifrance et dans la doctrine publiée au BOFiP.
LMNP au réel et SCI à l'IS : deux logiques différentes
Le LMNP au réel
Les revenus relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et sont déclarés sur la liasse n° 2031. L'amortissement y est déductible mais plafonné par l'article 39 C du CGI, comme illustré ci-dessus : il ne peut pas créer ni aggraver un déficit. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle est simplement reportée. Voir aussi la page Gestion LMNP.
La SCI à l'IS
La société est imposée sur son résultat, déclaré sur le formulaire n° 2065. L'amortissement y est déductible sans le plafonnement de l'article 39 C propre à la location meublée : il peut donc contribuer à constituer un déficit, imputable selon les règles de report en avant de l'impôt sur les sociétés. En contrepartie, la cession de l'immeuble relève du régime des plus-values professionnelles, calculées sur la valeur nette comptable : plus vous avez amorti, plus la plus-value taxable sera élevée. Voir la page Gestion SCI.
Et la SCI à l'IR ?
Une SCI à l'IR relevant des revenus fonciers ne pratique pas d'amortissement : son résultat, déclaré sur le formulaire n° 2072, se détermine selon les règles des revenus fonciers. La rubrique Immobilisations vous sert alors à suivre la valeur de votre patrimoine et l'historique de vos travaux, pas à réduire un résultat imposable. Idem pour un bailleur au micro-foncier, dont le revenu imposable résulte d'un abattement forfaitaire de 30 % appliqué en dessous de 15 000 € de recettes brutes annuelles.
La réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP
C'est le changement le plus important de ces dernières années. La loi de finances pour 2025 a modifié le calcul de la plus-value de cession des biens ayant fait l'objet d'une location meublée non professionnelle : les amortissements admis en déduction pendant la période de location viennent désormais en diminution du prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. Certaines résidences avec services (notamment résidences étudiantes, résidences services pour seniors et établissements accueillant des personnes âgées dépendantes) sont exclues de ce mécanisme.
Reprenons notre appartement. Supposons une revente douze ans après l'acquisition, pour 300 000 €, avec un cumul d'amortissements déduits de 98 000 €.
| Calcul | Avant la réforme | Depuis la loi de finances pour 2025 |
|---|---|---|
| Prix de cession | 300 000 € | 300 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 250 000 € | 250 000 − 98 000 = 152 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 148 000 € |
La plus-value brute est ici multipliée par près de trois, avant application des abattements pour durée de détention propres aux plus-values immobilières des particuliers. Cela n'annule pas l'intérêt du LMNP au réel — l'économie d'impôt réalisée pendant la détention reste réelle — mais cela impose de raisonner sur la durée totale de l'investissement, cession comprise, et non seulement sur l'économie annuelle. Ces règles sont celles en vigueur en 2026 ; leur application à votre situation doit être validée par votre expert-comptable au regard de la doctrine publiée au BOFiP.
Saisir une immobilisation dans Brik
- Vérifiez d'abord le régime du bien dans Comptabilité → votre structure → Fiscalité (par bien) : c'est lui qui détermine si des amortissements sont pertinents.
- Ouvrez Immobilisations et créez la fiche du bien : désignation, date d'acquisition, date de mise en service, coût total.
- Renseignez la quote-part terrain et justifiez-la (mention dans l'acte, estimation du cabinet).
- Ventilez la construction par composants et saisissez la durée de chacun.
- Ajoutez le mobilier et les travaux immobilisés, chacun avec sa propre date de mise en service : une cuisine posée en septembre ne s'amortit que sur quatre mois la première année.
- Joignez les pièces (acte, factures) depuis la pré-comptabilité : voir Comment saisir une dépense et joindre un justificatif.
- Contrôlez la cohérence en fin d'exercice avec la checklist de clôture annuelle, puis générez l'Export FEC.
Rappel : Brik ne remplace pas votre expert-comptable. Il produit les états et fichiers que celui-ci utilise, et vous pouvez lui partager l'accès de la structure pour qu'il contrôle directement vos fiches d'immobilisation.
Les erreurs les plus fréquentes
- Amortir le terrain. Erreur classique et immédiatement repérable : le terrain n'est jamais amortissable.
- Amortir sur un seul composant. Amortir 212 500 € sur 25 ans en bloc est plus simple, mais s'écarte du principe de décomposition posé par le plan comptable général.
- Démarrer l'amortissement à la signature. Le point de départ est la mise en service, pas l'acte.
- Oublier le prorata la première année. Il déclenche un décalage qui se propage sur tout le tableau.
- Ignorer le plafonnement de l'article 39 C. Déduire une dotation qui crée un déficit en LMNP expose à un redressement.
- Ne pas suivre les amortissements différés. La fraction non déduite est reportable : encore faut-il en tenir le compte année après année.
- Immobiliser des travaux d'entretien. Vous perdez une déduction immédiate et vous alourdissez inutilement votre tableau.
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Découvrir Outil Brik →Questions fréquentes
Quelle quote-part de terrain retenir ?
Il n'existe pas de pourcentage réglementaire. Une fourchette de 10 à 20 % du prix est fréquemment retenue, davantage dans les zones où le foncier est cher. L'essentiel est de pouvoir justifier votre estimation par un élément objectif : mention dans l'acte, comparables locaux, évaluation du cabinet.
Puis-je changer la durée d'amortissement en cours de route ?
Un changement de durée n'est admis que s'il traduit une modification réelle des conditions d'utilisation du bien, et il doit être documenté. Ce n'est pas un levier de pilotage fiscal ; c'est une décision à prendre avec votre expert-comptable.
Les frais de notaire sont-ils amortissables ?
Ils peuvent, au choix, être déduits en charge l'année de l'acquisition ou incorporés au coût d'entrée de l'immobilisation et donc amortis. Ce choix est un choix comptable durable : arbitrez-le avec votre cabinet dès la première année.
Que deviennent les amortissements que je n'ai pas pu déduire ?
En location meublée, la fraction non déduite du fait du plafonnement de l'article 39 C est reportable sur les exercices suivants, sans limitation de durée, dans les mêmes conditions de plafond. Elle se déduira les années où vos loyers dépasseront vos autres charges.
Dois-je amortir si je suis au micro-BIC ou au micro-foncier ?
Non. Ces régimes reposent sur un abattement forfaitaire qui couvre toutes les charges ; aucun amortissement n'est déductible en plus. Le passage au réel est précisément ce qui ouvre le droit à l'amortissement.
La réintégration des amortissements dans la plus-value remet-elle en cause l'intérêt du LMNP ?
Elle en réduit l'avantage global sans le supprimer : l'économie d'impôt réalisée pendant la détention reste acquise, et les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer à la plus-value. Le calcul doit désormais être fait sur l'ensemble de la période de détention, cession comprise.
La rubrique Immobilisations n'est pas disponible sur mon compte : est-ce normal ?
Oui, cela peut arriver : la comptabilité légale est déployée progressivement et selon la formule. Écrivez à hello@brik.com en précisant votre structure et votre régime fiscal.
Combien de biens puis-je suivre ?
Chaque formule couvre jusqu'à 20 lots : Basic 4,90 €/mois, Complète 9,90 €/mois (agents IA inclus) et +Patrimoine 19,80 €/mois. Au-delà, ou pour gérer des lots pour le compte de clients, Brik Pro couvre de 1 à 5 000 lots sur devis.
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