Comprendre et personnaliser le plan comptable (PCG)
Le plan de comptes est la colonne vertébrale de votre comptabilité. Voici les comptes qui reviennent en gestion locative, comment les adapter dans Brik et comment s accorder avec votre comptable.
Un plan de comptes, c'est la liste numérotée des cases dans lesquelles vous rangez chaque euro. Bien construit, il rend votre comptabilité lisible en un coup d'œil et fait gagner un temps considérable à votre expert-comptable. Mal construit, il produit des états que personne ne sait interpréter. Cet article explique la logique du plan comptable général, détaille les comptes utiles en gestion locative, et montre comment les adapter dans Brik.
Mis à jour : août 2026
En bref : rendez-vous dans Comptabilité → votre structure → PCG personnalisé. Vous y consultez le plan de comptes de la structure, vous pouvez créer des comptes, les renommer et les rattacher à vos natures de dépenses et de recettes. Règle d'or : fixez ce plan avec votre expert-comptable, une fois, et n'y touchez plus en cours d'exercice.
À quoi sert vraiment un plan de comptes
En pré-comptabilité, vous raisonnez en natures : assurance, travaux, taxe foncière, loyer. C'est intuitif, mais chaque personne nommerait ces natures un peu différemment. Le plan comptable règle ce problème en attribuant à chaque nature un numéro normalisé, compris de la même façon par tous les comptables de France.
Le cadre de référence est le plan comptable général, défini par le règlement ANC n° 2014-03 de l'Autorité des normes comptables, homologué et consultable sur Légifrance et sur le site de l'ANC. Il fixe la nomenclature des comptes, leur intitulé et les règles de fonctionnement. Toutes les entreprises soumises à une obligation comptable s'y réfèrent ; c'est également la nomenclature attendue dans le FEC, dont le format découle de l'arrêté du 29 juillet 2013.
Trois bénéfices concrets pour un bailleur :
- Comparabilité : votre poste 616 « Primes d'assurances » de 2025 se compare directement à celui de 2026, et à celui d'une autre structure.
- Transmission : votre expert-comptable importe vos écritures sans avoir à deviner ce que signifie « Frais divers Marseille ».
- Contrôle : un compte qui gonfle anormalement saute aux yeux dans une balance triée par numéro.
La logique des classes
Les comptes sont regroupés en classes, du plus général au plus fin : le premier chiffre donne la classe, les suivants précisent. Les classes 1 à 5 constituent le bilan (ce que vous possédez et ce que vous devez), les classes 6 et 7 le compte de résultat (ce que vous dépensez et ce que vous gagnez).
| Classe | Intitulé | Exemple en gestion locative |
|---|---|---|
| 1 | Capitaux | Capital de la SCI, emprunt bancaire, dépôt de garantie reçu |
| 2 | Immobilisations | Terrain, construction, mobilier, amortissements |
| 3 | Stocks | Quasiment inutilisée par un bailleur |
| 4 | Tiers | Locataires, fournisseurs, TVA, comptes courants d'associés |
| 5 | Financier | Compte bancaire de la structure |
| 6 | Charges | Assurance, entretien, taxe foncière, intérêts, amortissements |
| 7 | Produits | Loyers, charges refacturées, produits divers |
Retenez la règle de lecture : un compte 6 se débite quand vous dépensez, un compte 7 se crédite quand vous encaissez un produit. Le compte 512 (banque) enregistre le mouvement réel de trésorerie en face.
Les comptes qui reviennent en gestion locative
Voici les comptes que l'on retrouve dans la quasi-totalité des dossiers de bailleurs. Les intitulés donnés sont ceux du plan comptable général ; l'usage exact peut varier d'un cabinet à l'autre, et c'est normal.
| Compte | Intitulé | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 101 | Capital | Le capital social de la SCI ou de la société |
| 164 | Emprunts auprès des établissements de crédit | Le capital restant dû ; c'est ce compte que diminue chaque écriture « Remboursement de capital d'emprunt » |
| 165 | Dépôts et cautionnements reçus | Les dépôts de garantie des locataires : une dette, jamais un produit |
| 211 | Terrains | La quote-part terrain du prix d'acquisition : non amortissable |
| 213 | Constructions | Le bâti, éventuellement éclaté par composants |
| 2135 | Installations générales, agencements, aménagements des constructions | Cuisine équipée, salle de bains refaite, cloisonnement |
| 2184 | Mobilier | L'ameublement d'un meublé : literie, canapé, table, rangements |
| 2813 / 2818 | Amortissements des constructions / des autres immobilisations corporelles | Le cumul des dotations, en diminution de la valeur brute |
| 401 | Fournisseurs | Les factures reçues et non encore payées |
| 411 | Clients | Les locataires ; un sous-compte par locataire facilite le suivi des impayés |
| 44571 | TVA collectée | La TVA sur loyers lorsque l'activité y est soumise |
| 455 | Associés – comptes courants | Les apports et retraits des associés ; indispensable en SCI |
| 512 | Banques | Le compte dédié de la structure ; un sous-compte par compte bancaire |
| 6132 | Locations immobilières | Un loyer que la structure verse elle-même (sous-location, local) |
| 615 | Entretien et réparations | Plomberie, serrurerie, remise en état entre deux locataires |
| 616 | Primes d'assurances | PNO, garantie loyers impayés, multirisque immeuble |
| 6226 | Honoraires | Expert-comptable, avocat, diagnostiqueur, honoraires de gestion |
| 627 | Services bancaires et assimilés | Frais de tenue de compte, commissions |
| 63512 | Taxes foncières | La taxe foncière, hors part d'ordures ménagères récupérable |
| 6611 | Intérêts des emprunts et dettes | La seule partie déductible de votre échéance de prêt |
| 6811 | Dotations aux amortissements sur immobilisations | La charge annuelle d'amortissement calculée dans la rubrique Immobilisations |
| 706 | Prestations de services | Les loyers en location meublée ; souvent subdivisé par bien |
| 708 | Produits des activités annexes | Les charges récupérables refacturées au locataire |
| 752 | Revenus des immeubles non affectés à des activités professionnelles | Les loyers d'une SCI de location nue, dans de nombreux cabinets |
💡 Le choix entre 706 et 752 pour vos loyers n'est pas anodin : il dépend de la nature de l'activité (meublée ou nue) et des habitudes de votre cabinet. Posez la question une fois, notez la réponse, et tenez-vous-y sur toute la durée de vie de la structure.
Ajouter ou renommer un compte dans Brik
Brik fournit un plan de départ cohérent avec l'activité de gestion locative. Vous l'ajustez depuis Comptabilité → votre structure → PCG personnalisé.
- Renommer : conservez le numéro, changez l'intitulé. Par exemple, 616 « Primes d'assurances » devient 616 « Assurances PNO et GLI ». Le numéro reste conforme, la lecture est plus parlante.
- Subdiviser : créez un compte plus fin en ajoutant un chiffre au compte parent. 6161 pour la PNO, 6162 pour la garantie loyers impayés. Le compte parent continue d'agréger le total dans la balance.
- Créer par bien : si vous détenez plusieurs lots dans la même structure, subdivisez vos comptes de produits par bien (7061, 7062, 7063…). Vous lisez alors le résultat lot par lot sans retraitement.
Deux précautions : ne créez jamais un compte dont le premier chiffre ne correspond pas à sa nature (un produit doit rester en classe 7), et ne modifiez pas un numéro déjà utilisé par des écritures de l'exercice en cours — vous rendriez votre historique incohérent. Si une correction s'impose malgré tout, reportez-vous à Corriger une erreur de pré-comptabilité.
Un exemple chiffré : la quittance d'un meublé
Un studio meublé loué 720 € par mois, dont 60 € de provision pour charges. Le locataire vire 720 € le 3 du mois, et un dépôt de garantie de 660 € a été versé à l'entrée. Voici comment ces montants se répartissent dans le plan de comptes.
| Opération | Compte débité | Compte crédité | Montant |
|---|---|---|---|
| Quittance du mois | 411 Locataire | 706 Loyer 660 € et 708 Charges 60 € | 720,00 € |
| Encaissement du virement | 512 Banque | 411 Locataire | 720,00 € |
| Dépôt de garantie à l'entrée | 512 Banque | 165 Dépôts et cautionnements reçus | 660,00 € |
| Échéance d'emprunt de 540 € | 164 Emprunt 385 € et 6611 Intérêts 155 € | 512 Banque | 540,00 € |
Sur l'année, ce studio génère donc 7 920 € encaissés, dont seulement 7 920 − 720 = 7 200 € de loyer proprement dit en compte 706, 720 € de charges en 708, et une charge financière de 1 860 € en 6611. Les 660 € de dépôt de garantie, eux, n'apparaissent nulle part au compte de résultat : ils dorment au passif jusqu'à la sortie du locataire.
S'accorder avec son expert-comptable sur un plan commun
C'est l'étape que la plupart des bailleurs sautent, et qu'ils regrettent en janvier. Prévoyez trente minutes avec votre cabinet, en début de relation, et tranchez ces cinq points :
- Le compte de loyers : 706, 752, ou un compte créé. Une seule réponse par structure.
- Le traitement des charges récupérables : produit en 708, ou compensation directe avec la charge. Les deux pratiques existent.
- Le niveau de détail par bien : un jeu de comptes par lot, ou un compte global avec ventilation analytique.
- La granularité des travaux : à partir de quel montant on immobilise plutôt que de passer en charge (le seuil usuel de 500 € HT est un repère de pratique courante, pas une règle absolue).
- Le compte des honoraires : 6226 pour tout, ou distinction honoraires de gestion / honoraires comptables.
Une fois ces choix figés, reportez-les dans le PCG personnalisé de la structure. Vous pouvez ensuite partager l'accès de la structure à votre expert-comptable : il vérifie le plan directement, sans échange de tableurs. Pour l'envoi des données, voyez Comment générer un export comptable sur Brik.
Les erreurs classiques de codification
- Traiter le dépôt de garantie comme un loyer. Il gonfle artificiellement vos produits et fausse votre résultat. Il va en 165, au passif.
- Passer toute l'échéance de prêt en charge. Seuls les intérêts (6611) sont une charge ; le capital rembourse une dette (164). C'est l'erreur la plus coûteuse en cas de contrôle.
- Immobiliser une réparation, ou passer en charge une rénovation lourde. Une remise en état conserve le bien en l'état ; une amélioration en augmente la valeur ou la durée de vie. Le second cas s'immobilise.
- Créer un compte « divers » fourre-tout. Il finit toujours par concentrer les opérations que personne ne sait classer, et c'est exactement là que se porte l'attention en cas de contrôle.
- Mélanger deux structures dans un même compte. Chaque structure a son plan et ses comptes ; voir Tenir la pré-comptabilité de plusieurs structures.
- Changer de codification en cours d'exercice. Vous perdez toute comparabilité et vous compliquez la revue du cabinet. Attendez l'ouverture de l'exercice suivant.
- Oublier la part d'ordures ménagères de la taxe foncière. Elle est récupérable auprès du locataire et ne relève pas du même traitement que la taxe elle-même.
Gérez ça en 1 clic avec Brik
Brik regroupe tous les outils dont les bailleurs ont besoin pour gérer leur(s) bien(s).
Découvrir Outil Brik →Questions fréquentes
Suis-je obligé d'utiliser les numéros du plan comptable général ?
Si votre structure est soumise à une obligation de tenue de comptabilité — SCI à l'IS, LMNP au réel, société commerciale — oui : la nomenclature du règlement ANC n° 2014-03 s'impose, et c'est elle qui est attendue dans le FEC. Un bailleur au micro-foncier, lui, n'a aucune obligation de plan de comptes.
Puis-je inventer mes propres numéros de comptes ?
Vous pouvez créer des subdivisions, à condition de respecter la logique du compte parent : 61611 reste une charge d'assurance parce qu'il descend de 616. En revanche, créer un compte « 900 » pour vos loyers n'aurait aucun sens et serait rejeté par tout logiciel comptable.
Faut-il un compte par locataire ?
C'est conseillé dès que vous avez plusieurs locataires : des sous-comptes du 411 vous montrent immédiatement qui est à jour et qui ne l'est pas. Sur Brik, le suivi des encaissements s'appuie uniquement sur la synchronisation bancaire en lecture seule, ce qui alimente ce suivi sans saisie manuelle.
Mon expert-comptable m'a envoyé son propre plan de comptes : que faire ?
Adoptez-le. Il est toujours préférable de s'aligner sur le plan du cabinet qui produira la liasse : cela lui évite un retraitement complet et vous évite des allers-retours. Reportez ses comptes dans le PCG personnalisé de la structure.
Que se passe-t-il si je renomme un compte en cours d'année ?
Renommer un intitulé sans changer le numéro est sans danger : les écritures restent rattachées au même compte. C'est le changement de numéro qui pose problème, car il coupe l'historique en deux.
Le PCG personnalisé n'apparaît pas dans mon menu : pourquoi ?
La comptabilité légale est déployée progressivement et selon la formule. Écrivez à hello@brik.com en indiquant la structure concernée et son régime fiscal, et nous vous dirons où en est l'ouverture de la rubrique sur votre compte.
Un plan de comptes différent par structure, est-ce gênant ?
Non, c'est même souvent nécessaire : une SCI à l'IS et un LMNP au réel n'ont pas les mêmes besoins. Veillez simplement à la cohérence interne de chaque structure sur la durée.
Combien de lots puis-je suivre avec ce module ?
Chaque formule couvre jusqu'à 20 lots. Au-delà, ou si vous gérez des lots pour le compte de clients, l'offre Brik Pro couvre de 1 à 5 000 lots, sur devis. Les détails figurent sur la page Tarifs.
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