Suivre vos recettes et vos dettes

Distinguez les recettes imposables des simples encaissements, et suivez vos emprunts, dépôts de garantie et TVA collectée depuis la pré-comptabilité de chaque structure.

Une pré-comptabilité de bailleur ne se résume pas aux dépenses. Il faut aussi savoir ce qui entre (et distinguer ce qui est imposable de ce qui ne l'est pas) et ce que vous devez (emprunts, dépôts de garantie, TVA collectée). Cet article détaille les onglets Recettes et Dettes de Brik, et le traitement de chaque catégorie.

Mis à jour : août 2026

Où trouver les recettes et les dettes

Comme toute la pré-comptabilité, ces deux vues sont propres à une structure : vous en nom propre, chacune de vos SCI, chacune de vos sociétés. Cliquez sur « Pré-comptabilité » dans le menu du haut, puis sur « Voir les détails » de la structure concernée. La barre latérale affiche alors : Tâches, Transactions, Dépenses, Recettes, Dettes, Analyse financière, Bilan Patrimonial, Export.

Les recettes ne se saisissent pas au fil de l'eau comme les dépenses : elles se construisent à partir de vos transactions bancaires. Le suivi de paiement des loyers repose uniquement sur la synchronisation bancaire (norme DSP2, accès en lecture seule) : Brik lit vos écritures, vous les attribuez, et la recette se crée. Il n'existe pas de pointage manuel d'un paiement de loyer.

Les recettes : ce que la structure encaisse

Les loyers

C'est la recette principale. Dans l'onglet « Transactions », chaque virement reçu s'attribue à un loyer, c'est-à-dire à un couple locataire + période. Une fois attribué, il alimente l'onglet Recettes et génère les écritures typées Loyer et Encaissement des loyers. Un virement qui couvre deux mois, ou deux locataires d'une colocation, se répartit en plusieurs parts.

Fiscalement, les loyers hors charges constituent la base imposable : revenus fonciers pour une location nue, bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée. Le fait générateur est l'encaissement pour les revenus fonciers : un loyer de décembre 2026 versé en janvier 2027 est imposable en 2027. Un loyer impayé n'est pas imposable tant qu'il n'est pas encaissé, ce qui explique qu'un impayé ne se déclare jamais comme une charge.

Les provisions pour charges

Le locataire vous verse chaque mois une provision destinée à couvrir les charges récupérables. Elle est encaissée avec le loyer, mais ne joue pas le même rôle : elle n'est pas définitivement acquise tant que la régularisation annuelle n'a pas eu lieu. Comparez chaque année les provisions encaissées aux charges récupérables réellement supportées (l'indicateur Récupérable de l'onglet Dépenses vous donne le second terme) et facturez le complément, ou remboursez le trop-perçu.

Attention à une subtilité : fiscalement, en régime réel, les charges récupérées auprès du locataire sont une recette imposable, tandis que les charges récupérables que vous avez payées sont déductibles. L'opération est donc, en pratique, neutre sur votre résultat, à condition que la régularisation soit faite. Si vous ne régularisez pas, vous conservez une provision devenue une recette sans charge en face.

Les apports en compte courant d'associé

Quand vous versez de l'argent à votre SCI pour financer un apport personnel, une échéance de prêt ou des travaux, vous ne lui donnez pas cet argent : vous le lui prêtez. C'est un apport en compte courant d'associé. Ce n'est ni un revenu de la société, ni une recette imposable : c'est une dette de la société envers vous, remboursable à tout moment selon les statuts.

L'enjeu pratique est important : un compte courant correctement suivi permet de sortir plus tard de la trésorerie de la SCI sans fiscalité, puisqu'il s'agit d'un simple remboursement. Un compte courant mal suivi se transforme, à l'usage, en un solde impossible à justifier. Enregistrez donc chaque apport dans l'onglet Recettes, avec sa date et l'associé concerné. Si la SCI vous verse des intérêts sur ce compte courant, ils sont déductibles pour elle dans la limite d'un taux plafond fixé par l'administration, et imposables pour vous.

Les indemnités d'assurance

Leur traitement dépend de ce qu'elles compensent, et c'est là que beaucoup de bailleurs se trompent.

• Indemnité de garantie loyers impayés (GLI) : elle remplace un loyer. Elle est donc imposable comme un loyer, dans la même catégorie. La prime d'assurance, elle, est déductible.
• Indemnité de sinistre couvrant des travaux (dégât des eaux, incendie partiel) : si vous déduisez les travaux de réparation, l'indemnité correspondante est imposable. Si vous ne les déduisez pas, elle ne l'est pas. La logique est celle de la symétrie : on n'impose pas une indemnité en face d'une charge non déduite.
• Indemnité compensant une perte en capital (destruction de l'immeuble, par exemple) : elle relève du régime des plus-values, pas des revenus fonciers.
• Prise en charge d'un prêt par l'assurance emprunteur (décès, invalidité) : c'est un cas particulier, aux conséquences fiscales spécifiques. Faites-le valider par votre conseil.

Les subventions

Une subvention de l'Agence nationale de l'habitat ou d'une collectivité, destinée à financer des travaux, est en principe imposable en revenus fonciers l'année de son encaissement, tandis que les travaux qu'elle finance restent déductibles selon leur nature. La neutralité n'est donc pas garantie année par année, puisque la subvention et les travaux peuvent tomber sur deux exercices différents : c'est un point à anticiper. Enregistrez la subvention dans l'onglet Recettes, avec sa pièce justificative (notification d'octroi, avis de versement).

Ce qui entre sur le compte sans être une recette

Beaucoup de lignes créditrices ne sont pas des revenus. Les traiter comme telles gonfle artificiellement votre base imposable.

• Le dépôt de garantie encaissé à l'entrée du locataire : vous le détenez pour son compte.
• Les apports en compte courant, on l'a vu.
• Le déblocage d'un prêt : c'est une dette qui naît, pas un revenu.
• Un virement entre deux de vos comptes : un simple mouvement interne.
• Le remboursement d'un trop-perçu par un fournisseur ou le syndic : il s'impute en diminution de la charge d'origine.
• Le prix de vente d'un bien : il relève du régime des plus-values immobilières, pas des revenus fonciers.

Les dettes : ce que la structure doit

L'onglet « Dettes » recense les engagements de la structure. Trois familles y cohabitent.

Les emprunts

Pour chaque prêt, Brik suit : le capital restant dû, les échéances, les intérêts, l'assurance emprunteur et le tableau d'amortissement. Renseigner le montant emprunté, le taux, la durée et la date de première échéance suffit à reconstituer l'ensemble. Ce sont ces données qui alimentent le passif de votre Bilan Patrimonial et le calcul du cash-flow dans l'Analyse financière.

Le point fiscal essentiel : dans une échéance, seuls les intérêts et la prime d'assurance emprunteur sont déductibles. Le remboursement du capital ne l'est pas : ce n'est pas une charge, c'est la diminution d'une dette. Brik le matérialise par une écriture typée Remboursement de capital d'emprunt, distincte des charges.

Les dépôts de garantie détenus

Un dépôt de garantie est une somme que vous détenez pour le compte du locataire et que vous devrez lui restituer, en tout ou partie, dans un délai d'un mois après la remise des clés (deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des différences avec celui d'entrée). Il figure donc au passif, sous l'écriture typée Dette – dépôt de garantie. Il n'est pas imposable à l'encaissement. En revanche, si vous en conservez une partie en fin de bail au titre de retenues justifiées (réparations locatives, loyers impayés), cette part cesse d'être une dette : elle devient une recette imposable l'année de la retenue.

La TVA collectée

Si vous louez des locaux soumis à la TVA (locaux professionnels ou commerciaux avec option, certaines locations meublées avec services para-hôteliers), la TVA facturée à vos locataires ne vous appartient pas : vous l'encaissez pour le compte du Trésor et vous la reverserez. Elle apparaît en dette, sous l'écriture typée Dette – TVA collectée sur loyers. C'est une distinction de trésorerie majeure : le solde de votre compte n'est pas entièrement disponible.

Exemple chiffré : décomposer une échéance de prêt

La SCI Beauregard a emprunté 180 000 € sur 20 ans (240 mensualités) au taux nominal de 3,45 %, avec une assurance emprunteur de 0,34 % calculée sur le capital initial. La mensualité hors assurance ressort à 1 039,29 €, l'assurance à 180 000 × 0,34 % ÷ 12 = 51,00 €. Le prélèvement mensuel total est donc de 1 090,29 €.

Voici la décomposition de la première échéance.

Autrement dit : sur 1 090 € qui sortent du compte chaque mois la première année, un peu plus de la moitié seulement vient réduire votre résultat imposable. Et cette proportion diminue mécaniquement avec le temps. Après dix ans, le capital restant dû est tombé à environ 105 360 € : l'échéance n° 121 se décompose alors en 302,91 € d'intérêts et 736,38 € de capital. La part déductible (intérêts + assurance) n'est plus que de 353,91 €, soit 32 % du prélèvement. Sur la durée totale du prêt, la SCI aura versé environ 69 430 € d'intérêts et 12 240 € d'assurance.

💡 C'est ce phénomène qui explique qu'un investissement dégageant un cash-flow neutre les premières années puisse devenir fiscalement lourd au bout de dix ans, sans qu'aucun loyer n'ait changé. Le tableau d'amortissement de l'onglet Dettes vous permet de l'anticiper plutôt que de le découvrir.

Ce que les dettes changent dans l'analyse

Les deux vues à consulter après avoir renseigné vos emprunts sont l'Analyse financière (revenus, charges, résultat, cash-flow, indicateurs de rentabilité) et le Bilan Patrimonial (actif : valeur des biens ; passif : emprunts ; valeur nette). Elles répondent à deux questions différentes.

• Le cash-flow mesure ce qui reste réellement : loyers encaissés − charges payées − échéances complètes, capital compris. C'est votre trésorerie.
• Le résultat fiscal retranche les charges déductibles mais pas le capital remboursé. Il est donc structurellement plus élevé que le cash-flow.

La divergence entre les deux est normale : chaque euro de capital remboursé n'est pas une dépense, c'est une part de patrimoine acquise. Le Bilan Patrimonial le montre : la valeur nette augmente à mesure que le passif diminue, même si le compte en banque, lui, ne bouge pas. Pour lire ces deux vues ensemble, voir lire l'analyse financière et le bilan patrimonial.

Le cas du déficit foncier

Si vos charges déductibles dépassent vos recettes en location nue au régime réel, vous constatez un déficit foncier. En vigueur en 2026, il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, à une exception près, décisive ici : la fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt ne s'impute pas sur le revenu global. Elle ne peut être déduite que de vos revenus fonciers des dix années suivantes. Bien identifier la ligne intérêts dans l'onglet Dettes, séparément des autres charges, est donc directement utile au remplissage de votre déclaration 2044.

Le raisonnement diffère selon la structure : une SCI à l'impôt sur le revenu remonte son résultat à ses associés via la déclaration 2072 ; une SCI à l'impôt sur les sociétés dépose une déclaration 2065, amortit ses immeubles et voit ses déficits reportés au sein de la société. En location meublée au réel, les amortissements viennent s'ajouter aux charges dans des conditions propres au régime.

La routine mensuelle

1. Ouvrez l'onglet « Tâches » de la structure : la ligne « Transactions bancaires à attribuer » et son bouton « Attribuer maintenant » vous donnent la liste de ce qui reste à traiter.
2. Attribuez chaque encaissement : loyer (locataire + période), dépense, ou régularisation. Répartissez les virements qui couvrent plusieurs objets.
3. Vérifiez que les apports en compte courant et les indemnités n'ont pas été classés en loyers.
4. Contrôlez que les échéances de prêt sont bien rattachées au bon emprunt, et non enregistrées comme de simples dépenses.
5. Consultez l'Analyse financière pour lire le cash-flow du mois.

En fin d'année, l'onglet « Export » vous permet de choisir la période, de lancer le traitement et de télécharger le fichier. L'export se fait par structure : prévoyez un export par SCI. Voir comment générer un export comptable et la checklist de clôture annuelle.

Questions fréquentes

Les loyers apparaissent-ils automatiquement dans mes recettes ?

Ils apparaissent dès que la transaction bancaire correspondante a été attribuée à un loyer, c'est-à-dire à un locataire et à une période. Le suivi de paiement repose uniquement sur la synchronisation bancaire : si votre compte n'est pas connecté, aucun encaissement ne remonte. Consultez comment connecter votre banque pour mettre en place la synchronisation.

Comment enregistrer le dépôt de garantie encaissé à l'entrée du locataire ?

Attribuez la transaction correspondante, mais ne la classez pas en loyer. Le dépôt de garantie est une dette : il figure au passif sous l'écriture typée Dette – dépôt de garantie et n'entre pas dans votre résultat imposable. Il n'y sera intégré que si vous en conservez une part à la sortie du locataire.

Mon virement de janvier couvre le loyer de décembre. À quelle période le rattacher ?

Rattachez-le à la période qu'il paie, c'est-à-dire décembre, pour que le suivi des impayés reste juste. Sur le plan fiscal en revenus fonciers, en revanche, c'est la date d'encaissement qui compte : le loyer sera imposable au titre de l'année de son versement effectif. Les deux logiques coexistent sans se contredire.

Dois-je saisir l'échéance de mon prêt comme une dépense ?

Non, pas dans son intégralité. Rattachez l'échéance à l'emprunt enregistré dans l'onglet Dettes : Brik distingue alors les intérêts et l'assurance, qui sont des charges déductibles, du remboursement de capital, qui ne l'est pas. Saisir l'échéance complète en dépense reviendrait à déduire du capital, ce qui n'est pas admis.

Mon assurance emprunteur est-elle déductible même si elle est prélevée séparément ?

Oui. Que la prime soit intégrée à l'échéance ou prélevée par un assureur externe (délégation d'assurance), elle reste déductible dès lors qu'elle garantit un prêt contracté pour l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration d'un bien locatif. Rattachez-la à l'emprunt concerné pour la retrouver facilement.

J'ai remboursé mon compte courant d'associé. Est-ce imposable pour moi ?

Non : le remboursement d'un compte courant est la restitution d'une avance que vous aviez consentie, donc un mouvement de trésorerie sans fiscalité. Encore faut-il que le solde du compte courant soit correctement justifié par un historique d'apports. C'est précisément l'intérêt de les enregistrer au fil de l'eau plutôt que de les reconstituer plusieurs années après.

Que se passe-t-il si je ne régularise jamais les provisions pour charges ?

Vous vous exposez à deux risques. Le premier est locatif : le locataire peut réclamer la régularisation, et la prescription joue en sa faveur si vous tardez trop. Le second est fiscal : les provisions encaissées restent des recettes imposables sans que la contrepartie soit clairement établie. Le rapprochement entre l'indicateur Récupérable de l'onglet Dépenses et les provisions encaissées prend une dizaine de minutes par an.

Puis-je suivre plusieurs SCI et mon patrimoine en nom propre au même endroit ?

Oui : le menu Pré-comptabilité liste toutes vos structures, chacune avec son propre compteur de transactions à attribuer et ses propres onglets Recettes et Dettes. Les données ne se mélangent jamais, et l'export se fait structure par structure. Voir tenir la pré-comptabilité de plusieurs structures.

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