Lire l'analyse financière et le bilan patrimonial

Comprenez chaque indicateur de l'analyse financière et du bilan patrimonial Brik : rentabilité brute, nette et nette-nette, cash-flow, effort d'épargne, endettement et valeur nette.

Une fois vos transactions attribuées, vos dépenses saisies et vos emprunts renseignés, la pré-comptabilité Brik cesse d'être une corvée de rangement pour devenir un outil de décision. Cet article détaille, indicateur par indicateur, ce que contiennent les onglets « Analyse financière » et « Bilan Patrimonial » : comment chaque chiffre est calculé, comment le lire, et surtout comment l'interpréter sans se tromper de conclusion.

Mis à jour : août 2026

Où se trouvent ces deux tableaux de bord

Depuis le menu du haut, cliquez sur « Pré-comptabilité ». Brik affiche la liste de vos structures : vous en nom propre, puis chacune de vos SCI ou sociétés, avec un compteur « N transactions à attribuer ». Cliquez sur « Voir les détails » de la structure que vous voulez analyser.

La barre latérale de la structure propose alors : Tâches, Transactions, Dépenses, Recettes, Dettes, Analyse financière, Bilan Patrimonial et Export. Les deux avant-derniers onglets sont ceux qui nous intéressent ici. Ils ne saisissent rien : ils agrègent ce que vous avez renseigné ailleurs.

D'où viennent les chiffres ?

Comprendre la source de chaque donnée évite bien des surprises à la lecture :

• Les loyers encaissés proviennent de la synchronisation bancaire. Brik lit vos écritures en DSP2 (accès en lecture seule) et vous les présentez dans l'onglet Transactions pour attribution. Il n'existe pas de pointage manuel d'un paiement de loyer : un loyer est considéré comme encaissé parce qu'un mouvement bancaire correspondant a été attribué. Voir Comprendre le rapprochement automatique des loyers.
• Les charges viennent de l'onglet Dépenses : date, type, montant TTC, niveau ou cible (immeuble, lot, structure), case « récupérable », justificatif, statut Payé ou À payer.
• Les apports en compte courant d'associé et les autres revenus figurent dans l'onglet Recettes. Attention : un apport n'est pas un revenu, il ne doit pas gonfler votre rentabilité.
• Le crédit vient de l'onglet Dettes : capital restant dû, échéances, part d'intérêts, assurance emprunteur et tableau d'amortissement. Sans tableau d'amortissement renseigné, Brik ne peut pas séparer capital et intérêts, et l'analyse perd sa précision.
• La valeur des biens alimente l'actif du bilan patrimonial. Elle se met à jour depuis l'espace « Biens immobiliers ».

💡 Avant de tirer la moindre conclusion, passez par l'onglet Tâches et ramenez à zéro les deux compteurs « Transactions bancaires à attribuer » et « Justificatifs manquants — Dépenses ». Une seule quittance de 1 200 € non attribuée suffit à fausser une rentabilité annuelle. Méthode détaillée dans Clôturer son mois avec l'onglet Tâches.

Les trois rentabilités : brute, nette, nette-nette

On parle souvent « de rentabilité » au singulier, alors qu'il en existe au moins trois, de plus en plus proches de la réalité — et de plus en plus basses. Les comparer entre elles est plus instructif que de regarder chacune isolément.

La rentabilité brute

Calcul : loyers annuels hors charges ÷ coût total d'acquisition × 100.

Le coût total d'acquisition, ce n'est pas le prix affiché : il faut y ajouter les frais de notaire, les frais d'agence s'ils sont à votre charge, les frais de dossier bancaire et les travaux initiaux. Une rentabilité brute calculée sur le seul prix d'achat est systématiquement flatteuse de 8 à 12 %.

Comment la lire : c'est un indicateur de comparaison entre biens, utile à l'achat, pas un indicateur de gestion. Il ignore la taxe foncière, la copropriété, l'assurance, la vacance et le crédit. Ne prenez jamais une décision de trésorerie sur cette base.

La rentabilité nette

Calcul : (loyers annuels − charges annuelles non récupérables) ÷ coût total d'acquisition × 100.

Entrent dans les charges : la taxe foncière, la part non récupérable des charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant, une éventuelle garantie loyers impayés, les frais de gestion, les honoraires comptables, l'entretien courant et la provision pour vacance locative. En revanche, on n'y met ni le remboursement du capital du prêt (ce n'est pas une charge, c'est de l'épargne forcée) ni l'impôt.

Comment la lire : c'est la performance intrinsèque du bien, indépendante de votre financement et de votre situation fiscale. C'est le bon chiffre pour comparer deux biens de votre portefeuille entre eux, ou pour vous comparer à un placement financier.

La rentabilité nette-nette

Calcul : (loyers annuels − charges − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux liés au bien) ÷ coût total d'acquisition × 100.

C'est la seule qui vous dise ce que le bien vous rapporte réellement. Elle dépend de votre tranche marginale d'imposition, de votre régime (micro-foncier, réel, LMNP au réel, SCI à l'IR ou à l'IS) et des intérêts d'emprunt déductibles.

Comment la lire : deux bailleurs qui achètent le même bien au même prix n'ont pas la même rentabilité nette-nette. Un écart de deux points entre votre nette et votre nette-nette est un signal : il vaut la peine d'examiner avec votre expert-comptable si votre régime fiscal est le bon.

Le cash-flow, avant et après impôt

La rentabilité répond à « est-ce un bon placement ? ». Le cash-flow répond à « est-ce que je peux le porter ? ». Ce sont deux questions différentes, et un bien peut très bien être rentable et intenable.

Cash-flow avant impôt = loyers encaissés − charges décaissées − mensualités de crédit (capital + intérêts + assurance emprunteur).

Cash-flow après impôt = cash-flow avant impôt − impôt sur le revenu et prélèvements sociaux générés par le bien.

Notez la différence de traitement du capital : il est exclu du calcul de rentabilité (ce n'est pas une charge) mais inclus dans le cash-flow (c'est bien une sortie de trésorerie). C'est la principale source de confusion des bailleurs débutants.

L'effort d'épargne

Quand le cash-flow après impôt est négatif, sa valeur absolue s'appelle l'effort d'épargne : la somme que vous devez sortir chaque mois de vos propres revenus pour que l'opération tourne.

Comment l'interpréter : un effort d'épargne n'est pas une perte. Comparez-le systématiquement au capital amorti sur la même période, que vous lisez dans le tableau d'amortissement de l'onglet Dettes. Si vous sortez 450 € par mois et que vous remboursez 460 € de capital, vous ne perdez pas d'argent : vous convertissez de l'épargne liquide en patrimoine, avec en prime l'espérance de valorisation du bien. Si vous sortez 450 € et n'amortissez que 180 € de capital, l'opération vous coûte réellement.

La vraie alerte n'est pas le signe du cash-flow, c'est sa tendance : un effort d'épargne qui se creuse d'année en année à loyer constant signale des charges qui dérivent.

Le taux d'endettement

Calcul usuel : (total des mensualités de crédit) ÷ (revenus nets + une fraction des loyers, le plus souvent 70 %) × 100.

L'abattement de 30 % appliqué par les banques sur les loyers correspond forfaitairement au risque de vacance et aux charges. Le seuil de référence appliqué par les établissements français reste de l'ordre de 35 % assurance comprise, avec une marge de dérogation limitée ; vérifiez les règles en vigueur en 2026 auprès de votre banque.

Comment le lire : cet indicateur ne dit rien de la qualité de vos biens, il dit ce que votre banque acceptera de financer ensuite. Suivez-le si vous prévoyez une nouvelle acquisition dans les 24 mois. Un remboursement anticipé partiel, un allongement de durée ou une restructuration peuvent le faire repasser sous le seuil.

Exemple chiffré complet, déroulé jusqu'au cash-flow

Prenons un cas volontairement banal : un T2 acheté en location nue, détenu en nom propre, au régime réel, par un bailleur dont la tranche marginale d'imposition est de 30 % (soit 47,2 % avec les 17,2 % de prélèvements sociaux).

1. Le coût total d'acquisition

Financement : 44 400 € d'apport et 160 000 € empruntés sur 20 ans à 3,60 %, soit une mensualité de 936 € à laquelle s'ajoute une assurance emprunteur de 40 € par mois. Total : 976 € par mois, soit 11 712 € par an.

2. Les recettes et les charges de l'année

Loyer hors charges : 780 € par mois, soit 9 360 € encaissés sur douze mois pleins.

3. Les rentabilités

• Brute : 9 360 ÷ 204 400 = 4,58 %. (Calculée sur le seul prix d'achat, elle afficherait 5,20 % : voilà l'écart que produit l'oubli des frais.)
• Nette : (9 360 − 3 043) ÷ 204 400 = 6 317 ÷ 204 400 = 3,09 %.

4. Le résultat fiscal, puis la rentabilité nette-nette

Au régime réel, sont également déductibles les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur. La première année, sur les 11 712 € versés à la banque, environ 5 660 € sont des intérêts, 480 € de l'assurance et 5 572 € du capital remboursé.

• Charges déductibles : 3 043 + 5 660 + 480 = 9 183 €
• Résultat foncier : 9 360 − 9 183 = +177 €
• Impôt et prélèvements sociaux : 177 × 47,2 % ≈ 84 €
• Rentabilité nette-nette : (9 360 − 3 043 − 84) ÷ 204 400 = 3,05 %

Le même bailleur au micro-foncier aurait été imposé sur 70 % de ses loyers, soit 6 552 €, pour un impôt d'environ 3 093 €. L'écart avec le régime réel dépasse ici 3 000 € sur l'année : c'est exactement le genre d'arbitrage qu'une pré-comptabilité tenue permet de trancher sur pièces plutôt qu'au doigt mouillé. Rappel : le micro-foncier suppose des recettes brutes inférieures ou égales à 15 000 € par an et applique un abattement forfaitaire de 30 % (règles en vigueur en 2026, à vérifier sur impots.gouv.fr).

5. Le cash-flow

Lecture : l'effort d'épargne est de 457 € par mois. Sur la même période, le capital remboursé s'élève à 5 572 €, soit 464 € par mois. Autrement dit, chaque euro sorti de votre poche se retrouve, à l'euro près, dans votre patrimoine. Le bien ne s'autofinance pas, mais il ne vous appauvrit pas non plus : il transforme de l'épargne en actif. Cette lecture change complètement si le loyer chute ou si un mois de vacance s'ajoute.

6. Le taux d'endettement

Avec 5 000 € de revenus nets mensuels, 70 % des loyers retenus (546 €) et deux crédits (900 € pour la résidence principale, 976 € pour le locatif) : 1 876 ÷ 5 546 = 33,8 %. La marge d'endettement reste ouverte pour une opération suivante, mais de peu.

Le bilan patrimonial : actif, passif, valeur nette

L'onglet « Bilan Patrimonial » quitte la logique de flux pour une logique de stock. Il oppose :

• à l'actif, la valeur estimée de vos biens ;
• au passif, le capital restant dû de vos emprunts ;
• la différence étant votre valeur nette.

Reprenons l'exemple. Douze mois après l'achat, le bien est estimé 190 000 € (les travaux ont créé de la valeur, mais pas la totalité de leur coût). Le capital restant dû est de 154 428 €. La valeur nette ressort donc à 35 572 €… alors que vous aviez apporté 44 400 €.

Comment l'interpréter : ce n'est pas une anomalie. Les frais de notaire et une partie des travaux ne se retrouvent pas dans la valeur de revente. Il faut en général trois à cinq ans d'amortissement du crédit et de valorisation pour « rattraper » les frais d'acquisition. C'est aussi pour cela qu'un investissement locatif se juge sur une durée de détention longue, et qu'une revente précoce est presque toujours coûteuse.

L'effet de levier, lu dans le bilan

L'effet de levier consiste à faire travailler l'argent de la banque. Il se lit en comparant la progression de votre valeur nette à votre apport initial.

Toujours sur le même bien : au bout de dix ans, avec une valorisation prudente de 1 % par an, le bien vaut environ 209 900 € et le capital restant dû est tombé à environ 94 200 €. La valeur nette atteint 115 700 €, pour un apport de 44 400 € et un effort d'épargne cumulé de l'ordre de 50 000 €. Le levier a fonctionné parce que le locataire a remboursé une large part du capital.

Le revers : le levier joue dans les deux sens. Si le bien perdait 10 % de sa valeur, la perte s'imputerait intégralement sur la valeur nette, pas sur la dette. C'est pourquoi un endettement élevé se surveille au même titre que la rentabilité.

Tableau récapitulatif des indicateurs

Fiabiliser vos chiffres avant de les lire

1. Ouvrez l'onglet Tâches et attribuez les transactions en attente via « Attribuer maintenant ».
2. Traitez « Justificatifs manquants — Dépenses » via « Ajouter les justificatifs ». Si une pièce est définitivement introuvable, marquez-la « Justif. perdu » plutôt que de la laisser en suspens.
3. Dans Dépenses, vérifiez qu'aucune charge annuelle importante ne manque (taxe foncière, appels de fonds de copropriété, régularisation) et que la case « récupérable » est correctement cochée : une charge récupérable comptée comme définitive écrase artificiellement la rentabilité nette.
4. Dans Recettes, sortez les apports en compte courant d'associé de votre lecture de rentabilité.
5. Dans Dettes, contrôlez le capital restant dû au 31 décembre contre le décompte annuel de la banque.
6. Mettez à jour la valeur estimée de chaque bien au moins une fois par an.

Voir aussi Suivre vos recettes et vos dettes et Corriger une erreur de pré-comptabilité.

Analyse par structure ou vue bien par bien ?

La pré-comptabilité raisonne par structure : vous en nom propre, chaque SCI, chaque société. C'est la maille comptable et fiscale, celle de la déclaration et de l'export.

L'espace « Biens immobiliers » offre en complément une vue patrimoniale bien par bien : performance, projection, estimation. C'est la maille de la décision d'arbitrage — garder, refinancer ou revendre tel appartement. Les deux sont complémentaires : la structure vous dit ce que vous déclarez, le bien vous dit ce que vous décidez. Voir Mon patrimoine immobilier.

Questions fréquentes

Pourquoi ma rentabilité nette a-t-elle chuté alors que mes loyers n'ont pas bougé ?

Dans neuf cas sur dix, une charge exceptionnelle a été saisie sur l'exercice : appel de fonds pour travaux de copropriété, ravalement, remplacement de chaudière. Ouvrez l'onglet Dépenses, triez par montant décroissant et identifiez la ligne. Une charge pluriannuelle amputée d'un seul exercice donne une image faussement dégradée : raisonnez sur trois ans glissants.

Mon cash-flow affiché est négatif alors que mon compte n'a pas bougé. Est-ce normal ?

Vérifiez d'abord que toutes vos transactions bancaires sont attribuées : un loyer encaissé mais non attribué n'entre pas dans le calcul. Vérifiez ensuite si vous n'avez pas saisi des dépenses au statut « À payer » : elles sont comptabilisées comme engagées alors qu'elles n'ont pas encore été décaissées.

Faut-il inclure le remboursement du capital dans les charges ?

Non pour la rentabilité, oui pour le cash-flow. Le capital n'est pas une charge déductible fiscalement et ne dégrade pas le rendement du bien, mais il sort bien de votre compte chaque mois. Seuls les intérêts et l'assurance emprunteur sont des charges au sens fiscal, au régime réel.

Ma valeur nette est inférieure à mon apport, ai-je fait une mauvaise affaire ?

Pas nécessairement, surtout la première année. Les frais de notaire, environ 7 à 8 % dans l'ancien, sont perdus dès la signature et ne se retrouvent pas dans la valeur du bien. Il faut généralement trois à cinq ans d'amortissement du crédit pour repasser au-dessus de l'apport initial.

Comment Brik connaît-il la valeur de mes biens ?

Elle provient de l'estimation que vous renseignez dans l'espace « Biens immobiliers ». C'est vous qui gardez la main : une valeur non actualisée depuis l'achat fera mécaniquement stagner votre valeur nette. Une mise à jour annuelle, appuyée sur les ventes récentes de votre secteur, suffit.

Puis-je comparer deux SCI entre elles dans l'analyse financière ?

Chaque structure dispose de son propre onglet Analyse financière. Vous les consultez l'une après l'autre depuis la liste des structures. Pour une comparaison chiffrée dans un tableur, générez un export par structure ; voir Comment générer un export comptable ?.

Ces indicateurs remplacent-ils mon expert-comptable ?

Non. Brik ne remplace pas l'expert-comptable : il prépare des données propres et vous donne une lecture de gestion. C'est votre expert-comptable qui produit les écritures d'inventaire, les amortissements, le bilan et les déclarations. L'analyse financière lui fait gagner du temps, elle ne se substitue pas à son travail.

À quelle fréquence faut-il consulter ces onglets ?

Une fois par mois pour le cash-flow, juste après avoir vidé l'onglet Tâches : c'est le rythme qui permet de détecter un impayé ou une dérive de charges. Une fois par an pour les rentabilités et le bilan patrimonial, au moment de la clôture : ce sont des indicateurs de tendance, pas de pilotage hebdomadaire.

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