Découvrir la comptabilité légale (FEC, immobilisations)

Ce que contient le module Comptabilité de Brik : la frontière avec la pré-comptabilité, le FEC, le PCG, la fiscalité par bien et les immobilisations, et qui en a réellement besoin.

La pré-comptabilité range vos flux : chaque euro qui entre ou sort est rattaché à un bien, à une nature et à une structure. La comptabilité légale commence là où la pré-comptabilité s'arrête : elle transforme ces flux rangés en écritures normées, en immobilisations amortissables et en fichiers opposables à l'administration. Cet article décrit précisément ce que contient le module Comptabilité de Brik, ce qu'il ne contient pas, et surtout qui en a besoin.

Mis à jour : août 2026

Pré-comptabilité et comptabilité légale : où passe exactement la frontière

La confusion est fréquente, parce que les deux modules parlent des mêmes euros. La différence tient à la finalité et au degré de formalisme.

La pré-comptabilité est un travail de préparation. Vous y qualifiez la matière première : telle transaction bancaire est un loyer du studio de Nantes, telle autre une prime d'assurance PNO, telle autre le remboursement d'une échéance d'emprunt. Elle vit dans le menu Pré-comptabilité → votre structure → Voir les détails, avec la barre latérale Tâches, Transactions, Dépenses, Recettes, Dettes, Analyse financière, Bilan Patrimonial et Export. Son livrable : un état propre, exportable, compréhensible par n'importe quel comptable. Pour la prendre en main, voyez Découvrir la pré-comptabilité Brik.

La comptabilité légale est un travail de restitution normée. Elle suppose des comptes numérotés conformes au plan comptable général, des écritures équilibrées en débit et crédit, des journaux, un exercice, et un fichier d'export au format imposé par l'administration. Son livrable : des états et des fichiers qui ont une valeur vis-à-vis d'un tiers — expert-comptable, associé, banque, administration fiscale.

Autrement dit : la pré-comptabilité répond à « où est passé mon argent ? », la comptabilité légale répond à « comment le prouver dans les formes ? ».

Une conséquence pratique : une comptabilité légale ne peut pas être meilleure que la pré-comptabilité qui l'alimente. Si vos transactions ne sont pas attribuées, votre FEC sera creux. C'est pourquoi le bon ordre est toujours : pointer d'abord, normaliser ensuite.

Les six rubriques du menu Comptabilité, une par une

Comptes bancaires

Cette rubrique liste les comptes rattachés à la structure et sert au rapprochement : vérifier que le solde comptable de la structure correspond au solde réel du compte, à l'euro près, à une date donnée. C'est le premier contrôle de vraisemblance de toute comptabilité. Un écart signale presque toujours une transaction non attribuée, une double saisie ou un flux appartenant à une autre structure. Le rattachement d'un compte s'effectue depuis le menu profil, via votre nom → Banques → Comptes, où chaque compte reçoit une Structure attribuée.

Attributions en masse

Le pendant volumique du travail d'attribution : affecter les transactions par lot plutôt qu'une par une. Utile après une première synchronisation qui remonte plusieurs mois d'historique, ou quand un même libellé revient tous les mois. Le mode opératoire détaillé figure dans Attribuer ses transactions en masse.

Fiscalité (par bien)

C'est ici que vous indiquez le régime appliqué à chaque bien : LMNP au réel, micro, SCI, etc. Ce paramètre n'est pas décoratif : il détermine si un bien peut porter des amortissements, si ses charges sont déductibles au réel ou couvertes par un abattement forfaitaire, et comment ses résultats se présentent. Un même propriétaire peut parfaitement détenir un appartement nu au micro-foncier et un meublé au réel ; le paramétrage se fait donc bien par bien, et non globalement.

Export FEC

La production du Fichier des Écritures Comptables attendu par l'administration. Voir la section qui lui est consacrée plus bas.

PCG personnalisé

Le plan de comptes de la structure : la liste numérotée des comptes utilisés (606, 615, 706, 164…) que vous pouvez compléter ou renommer pour coller à votre activité et au plan de travail de votre expert-comptable. Le sujet est traité en détail dans Comprendre et personnaliser le plan comptable (PCG).

Immobilisations

Le suivi des biens durables et de leurs amortissements : le logement lui-même, décomposé en composants, les travaux importants, le mobilier d'un meublé. C'est la rubrique la plus structurante pour un LMNP au réel ou une SCI à l'IS. Elle fait l'objet de l'article Gérer les immobilisations et les amortissements.

Les écritures que Brik produit

À partir de vos attributions, Brik génère des écritures typées, c'est-à-dire nommées selon leur nature économique plutôt que par un simple libellé bancaire. On retrouve notamment : Loyer, Charge forfaitaire, Encaissement des loyers, Dette – dépôt de garantie, Dette – TVA collectée sur loyers, Remboursement de capital d'emprunt, ainsi que les charges récupérables et les dépenses du bien.

Ce typage évite deux erreurs très répandues chez les bailleurs qui tiennent leurs comptes seuls :

• compter un dépôt de garantie comme une recette. Ce n'est pas un produit : c'est une somme que vous détenez pour le compte du locataire, donc une dette au passif, restituable en fin de bail ;
• déduire l'intégralité d'une échéance d'emprunt. Seuls les intérêts et les frais constituent une charge ; le remboursement de capital réduit une dette et n'est pas déductible.

Rappel important sur les loyers : sur Brik, le suivi des encaissements repose uniquement sur la synchronisation bancaire (DSP2, en lecture seule). Il n'existe pas de pointage ou d'ajout manuel d'un paiement de loyer. Un loyer est constaté payé parce que le mouvement figure sur le compte, pas parce que quelqu'un a coché une case — ce qui, du point de vue de la preuve, est un net progrès. Voir Comprendre le rapprochement automatique des loyers.

Le FEC : ce qu'il contient et pourquoi l'administration l'exige

Le Fichier des Écritures Comptables est un fichier plat, normalisé, qui contient l'intégralité des écritures d'un exercice. Son format est fixé par l'arrêté du 29 juillet 2013, pris pour l'application de l'article L. 47 A du livre des procédures fiscales. Toute entreprise qui tient sa comptabilité au moyen de systèmes informatisés doit être en mesure de le remettre en cas de contrôle, sous une forme dématérialisée.

Le fichier comporte dix-huit champs pour une comptabilité commerciale, dont : le code et le libellé du journal, le numéro et la date de l'écriture, le numéro et le libellé de compte, le compte auxiliaire, la référence et la date de la pièce justificative, le libellé de l'écriture, le débit, le crédit, le lettrage et sa date, la date de validation, et le cas échéant le montant en devise. Chaque ligne est ainsi rattachable à une pièce et à un compte ; c'est ce qui rend le contrôle possible sans avoir à ouvrir des classeurs papier.

Pourquoi l'administration l'exige ? Parce qu'un fichier normalisé se contrôle par traitement automatisé : équilibre débit/crédit, continuité de la numérotation des écritures, dates de validation cohérentes, absence de trous ou de doublons, réconciliation avec les déclarations déposées. Un FEC non conforme ou non remis expose à des conséquences que l'administration détaille sur impots.gouv.fr et dans sa doctrine publiée au BOFiP ; le sujet mérite d'être pris au sérieux, d'autant que le droit de reprise de l'administration porte en principe sur les trois années qui suivent celle au titre de laquelle l'imposition est due (dispositions en vigueur en 2026, voir Légifrance et service-public.fr).

💡 Même sans contrôle en vue, produisez votre FEC une fois par an et transmettez-le à votre expert-comptable. C'est le meilleur test de cohérence de votre saisie : un fichier qui ne s'équilibre pas révèle immédiatement un mois mal pointé.

Qui a besoin de la comptabilité légale — et qui n'en a pas besoin

Tous les bailleurs ne sont pas logés à la même enseigne. Voici les situations les plus courantes.

Le cas du micro-foncier mérite d'être explicité, car il concerne beaucoup de petits bailleurs. Ce régime s'applique, sous conditions, lorsque le revenu brut foncier annuel n'excède pas 15 000 € ; un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué automatiquement, et vous ne déduisez aucune charge réelle. Tenir des immobilisations, un plan de comptes ou un FEC n'aurait aucun effet sur votre impôt. Il vous reste néanmoins un intérêt de gestion : savoir si votre bien est rentable, ce que la pré-comptabilité et l'Analyse financière vous donnent déjà. Régime en vigueur en 2026, à vérifier auprès de service-public.fr.

À l'inverse, en LMNP au réel et en SCI à l'IS, la comptabilité légale n'est pas un luxe : sans tableau d'amortissement, vous ne pouvez tout simplement pas établir votre résultat. Voir aussi les pages Gestion LMNP et Gestion SCI.

Un exemple chiffré : la même année, deux lectures

Prenons un appartement meublé acquis 200 000 € frais inclus, loué 850 € par mois. Sur l'année : 10 200 € de loyers encaissés, 1 350 € de charges de copropriété non récupérables, 260 € d'assurance PNO, 780 € de taxe foncière, 2 900 € d'intérêts d'emprunt et 4 100 € de remboursement de capital.

• Lecture de trésorerie (pré-comptabilité, onglet Analyse financière) : 10 200 − 1 350 − 260 − 780 − 2 900 − 4 100 = +810 € de flux net. C'est ce qui reste sur le compte.
• Lecture comptable (comptabilité légale) : le capital remboursé n'est pas une charge, on le retire ; en revanche on ajoute l'amortissement, disons 5 600 € pour l'immeuble et 900 € pour le mobilier. Résultat : 10 200 − 1 350 − 260 − 780 − 2 900 − 5 600 − 900 = −1 590 €.

Vous avez donc encaissé 810 € tout en présentant un résultat comptable négatif de 1 590 €. Ce n'est pas une contradiction : c'est précisément l'effet de l'amortissement, et c'est la raison pour laquelle le LMNP au réel intéresse tant de bailleurs. Aucun de ces deux chiffres n'est « faux » ; ils répondent à deux questions différentes. Les durées d'amortissement et la ventilation retenues relèvent de l'appréciation de votre expert-comptable.

Dans quel ordre s'y prendre

1. Connectez vos comptes et attribuez chaque compte à sa structure depuis votre nom → Banques → Comptes.
2. Pointez vos transactions mois par mois via l'onglet Tâches de la pré-comptabilité, en utilisant les Attributions en masse pour les rattrapages.
3. Renseignez la Fiscalité (par bien) avant toute chose : elle conditionne le reste.
4. Vérifiez ou complétez le PCG personnalisé avec votre expert-comptable.
5. Saisissez les Immobilisations (prix d'acquisition, quote-part terrain, composants, travaux, mobilier).
6. Contrôlez le rapprochement dans Comptes bancaires, puis générez l'Export FEC.

Pour la clôture, appuyez-vous sur la checklist de clôture annuelle et, si vous gérez plusieurs entités, sur Tenir la pré-comptabilité de plusieurs structures.

Ce que Brik ne fait pas

Brik ne remplace pas votre expert-comptable. Il produit les états et les fichiers — dont le FEC — que celui-ci exploite, contrôle et retraite avant de déposer vos déclarations. Les choix qui engagent votre responsabilité fiscale (ventilation terrain/construction, durées d'amortissement, qualification d'un travail en charge ou en immobilisation, option pour un régime) relèvent de lui. Brik ne dépose pas vos liasses à votre place et n'exerce ni la transaction ni le syndic.

Vous pouvez en revanche partager l'accès d'une structure à un collaborateur, y compris votre expert-comptable, pour qu'il consulte directement vos données au lieu d'attendre un envoi de fichiers.

Questions fréquentes

Dois-je remplir la comptabilité légale si je suis au micro-foncier ?

Non. Au micro-foncier, votre revenu imposable est calculé par application d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers bruts ; aucune charge réelle, aucun amortissement n'entre en compte. La pré-comptabilité vous reste utile pour piloter la rentabilité de votre bien, pas pour votre déclaration.

Le module Comptabilité apparaît mais certaines rubriques sont vides : est-ce normal ?

Oui. La comptabilité légale est déployée progressivement et selon la formule ; toutes les rubriques ne sont pas encore ouvertes sur tous les comptes. Si une rubrique vous manque pour votre clôture, écrivez à hello@brik.com en précisant votre structure et votre régime.

Le FEC produit par Brik est-il directement déposable ?

Le FEC n'est pas « déposé » spontanément : il est remis à l'administration lorsqu'elle le demande, dans le cadre d'un contrôle. Le fichier généré par Brik est destiné à être repris et validé par votre expert-comptable, qui reste responsable de la conformité de la comptabilité.

Puis-je tenir une comptabilité légale sans synchronisation bancaire ?

Difficilement. Le suivi des encaissements de loyers repose uniquement sur la synchronisation bancaire en lecture seule ; sans elle, vos produits ne sont pas constatés et le rapprochement des comptes ne peut pas être fait. Voyez Comment connecter votre banque.

Ma SCI est à l'IR : dois-je gérer des immobilisations ?

Une SCI à l'IR relevant des revenus fonciers ne pratique pas d'amortissement : ses résultats sont déterminés selon les règles des revenus fonciers et déclarés sur le formulaire n° 2072. La rubrique Immobilisations vous servira surtout à suivre la valeur de votre patrimoine et vos travaux, pas à réduire un résultat imposable.

Combien de biens puis-je suivre ?

Chaque formule couvre jusqu'à 20 lots : Basic à 4,90 €/mois (49,90 €/an), Complète à 9,90 €/mois (99,90 €/an, agents IA inclus) et +Patrimoine à 19,80 €/mois (199,80 €/an). Au-delà de 20 lots, ou pour gérer des lots pour le compte de clients, l'offre Brik Pro couvre de 1 à 5 000 lots sur devis.

Mon expert-comptable peut-il travailler directement dans Brik ?

Oui. Vous pouvez partager l'accès d'une structure à un collaborateur. C'est souvent plus simple que d'échanger des fichiers : il consulte les pièces jointes, contrôle les attributions et vous signale les points à corriger.

J'ai attribué une transaction au mauvais bien l'an dernier : que faire ?

Corrigez l'attribution avant de régénérer vos états, puis prévenez votre expert-comptable si l'exercice a déjà été clôturé. La marche à suivre est décrite dans Corriger une erreur de pré-comptabilité.

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