Sous-location sans autorisation : les recours du bailleur

Votre locataire sous-loue sur Airbnb ou héberge un sous-locataire permanent sans votre accord ? Preuves à réunir, résiliation du bail, récupération des sous-loyers : le plan d'action complet.

Mis à jour : juillet 2026

Une sous-location sans accord écrit est illégale

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer le logement sans l'accord écrit du bailleur, accord qui porte aussi sur le prix du loyer de sous-location, lequel ne peut excéder au mètre carré celui payé par le locataire principal. La règle vaut pour la location vide comme pour le meublé, et couvre aussi bien la sous-location permanente (un occupant installé à demeure) que les nuitées vendues sur Airbnb ou toute autre plateforme.

Les règles de la sous-location régulièrement autorisée (formalisme, plafond de loyer, durée) sont détaillées dans notre guide de la sous-location. Ici, nous traitons du bailleur qui découvre une sous-location qu'il n'a jamais autorisée, et des recours concrets pour y mettre fin et obtenir réparation.

Prouver la sous-location : la première bataille

La charge de la preuve pèse sur le bailleur. Les juges admettent un faisceau d'indices, dont voici les plus efficaces :

Rassemblez aussi le bail signé et sa clause relative à la sous-location : ce document est le socle de votre dossier contentieux.

La mise en demeure, un passage quasi obligé

Adressez au locataire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte de commissaire de justice : rappel de l'article 8 de la loi de 1989 et de la clause du bail, description précise des faits constatés, sommation de cesser immédiatement la sous-location, de retirer les annonces et de justifier de la libération des lieux par tout occupant. Fixez un délai bref, huit à quinze jours.

Cette étape n'est pas une simple formalité : elle démontre votre bonne foi devant le juge, elle interrompt parfois l'activité sans procès, et elle fige la position du locataire, qui devra s'expliquer sur la poursuite éventuelle des faits après sommation.

Faire résilier le bail aux torts du locataire

La sous-location interdite ne figure pas parmi les motifs que la clause résolutoire d'un bail d'habitation peut couvrir (impayés de loyer ou de dépôt de garantie, défaut d'assurance, troubles de voisinage constatés par une décision de justice). Le bailleur doit donc demander la résiliation judiciaire du bail devant le juge des contentieux de la protection, sur le fondement du manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

La jurisprudence considère la sous-location non autorisée, en particulier l'exploitation touristique du logement, comme un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, souvent assortie de dommages et intérêts. Le jugement ordonne l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. Les étapes concrètes qui suivent le jugement sont décrites dans notre article comment expulser un locataire.

Récupérer les sous-loyers : un droit consacré en 2019

C'est l'arrêt clé pour les bailleurs. La Cour de cassation a jugé le 12 septembre 2019 (3e chambre civile, pourvoi n° 18-20.727) que les sous-loyers perçus au titre d'une sous-location non autorisée constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

Concrètement, vous pouvez réclamer en justice le remboursement de l'intégralité des sommes encaissées par le locataire au titre de la sous-location illicite, même si elles dépassent largement le montant du loyer principal, et cela en plus de la résiliation du bail. Des locataires parisiens ont ainsi été condamnés à restituer plusieurs dizaines de milliers d'euros de recettes Airbnb. Formez cette demande dans la même instance que la résiliation, en produisant le constat de commissaire de justice et les relevés de la plateforme.

Le sort du sous-locataire

Le sous-locataire d'une sous-location non autorisée ne dispose d'aucun titre opposable au bailleur : son seul lien contractuel est avec le locataire principal. À la résiliation du bail principal, il devient occupant sans droit ni titre et peut être expulsé dans le cadre de la même procédure, dès lors que le jugement vise le locataire et tout occupant de son chef.

Il ne peut réclamer au bailleur ni relogement ni indemnité : ses recours éventuels (remboursement, dommages et intérêts) se dirigent contre le locataire qui l'a installé dans les lieux. Veillez simplement à ce que l'assignation et le jugement mentionnent bien l'expulsion de tout occupant, pour éviter une seconde procédure.

Prévenir : verrouiller le bail et surveiller

Le meilleur recours reste la prévention. Insérez dans le bail une clause rappelant l'interdiction de céder le bail ou de sous-louer sans accord écrit du bailleur, y compris via les plateformes de location touristique, ainsi que l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale. Un contrat de bail complet et à jour rend l'action en justice beaucoup plus simple le jour où le problème survient.

Complétez ce verrou contractuel par une vigilance de terrain : recherche périodique du logement sur les plateformes, visite annuelle d'entretien, échanges avec le voisinage et le syndic. Une sous-location détectée au bout de deux mois se règle vite; découverte après trois ans, elle a enrichi le locataire et dégradé votre bien.

Questions fréquentes

La location sur Airbnb par mon locataire est-elle une sous-location interdite ?

Oui. La location du logement à la nuitée par le locataire, même occasionnelle, constitue une sous-location au sens de l'article 8 de la loi de 1989. Sans votre accord écrit, elle est illicite et expose le locataire à la résiliation du bail et à la restitution des recettes.

Puis-je récupérer les sommes gagnées par mon locataire ?

Oui. Depuis l'arrêt de la Cour de cassation du 12 septembre 2019, les sous-loyers d'une sous-location non autorisée sont des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession. Vous pouvez en demander la restitution intégrale en justice, relevés de plateforme à l'appui.

Puis-je expulser directement le sous-locataire ?

Le sous-locataire n'a aucun titre à votre égard, mais son départ forcé suppose une décision de justice. Demandez la résiliation du bail principal avec expulsion du locataire et de tout occupant de son chef : le jugement couvrira alors le sous-locataire.

La clause résolutoire du bail peut-elle viser la sous-location ?

Non. La clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut porter que sur quatre motifs limitativement énumérés, dont la sous-location ne fait pas partie. Il faut passer par la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à ses obligations.