Sous-location : accord du bailleur, prix et règles
La sous-location permet à un locataire de louer tout ou partie de son logement à un tiers, mais elle n'est jamais libre. La loi du 6 juillet 1989 impose l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix, et le loyer de sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Sous-louer sans autorisation — y compris via une plateforme de meublé touristique — expose à la résiliation du bail. Ce guide détaille les règles et aide le bailleur à encadrer ou refuser.
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Les repères de la sous-location
Des principes stables prévus par la réglementation pour protéger le bailleur.
Accord écrit obligatoire
La sous-location suppose l'accord écrit du bailleur (loi du 6 juillet 1989), portant aussi sur le prix.
Prix plafonné
Le loyer de sous-location au m² ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
Sans accord = irrégulier
Sous-louer sans autorisation est un manquement pouvant justifier la résiliation du bail.
HLM très encadré
En logement social, la sous-location est en principe interdite, sauf exceptions limitées.
Le principe : l'accord écrit du bailleur
Pour les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement qu'avec l'accord écrit du bailleur. Cet accord porte sur le principe de la sous-location et sur son prix. Le bailleur n'a pas à motiver un refus : il reste libre d'accepter ou non. À défaut d'accord, la sous-location est irrégulière et le sous-locataire ne dispose d'aucun titre opposable au propriétaire.
Le prix : pas plus cher que le loyer principal
Le prix au mètre carré de surface habitable de la sous-location ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire ne peut donc pas tirer un bénéfice en sous-louant plus cher qu'il ne loue lui-même. Ce prix doit figurer dans l'accord écrit donné par le bailleur, ce qui sécurise les deux parties et évite les contestations ultérieures.
Sous-location sans accord : un motif de résiliation
Sous-louer sans l'accord écrit du bailleur constitue un manquement aux obligations du locataire. Il peut justifier la résiliation du bail et engager la responsabilité du locataire, qui peut aussi devoir restituer les sommes indûment perçues. Le locataire principal reste par ailleurs le seul responsable vis-à-vis du bailleur : il répond des dégradations et manquements de son sous-locataire.
Le cas de la location meublée touristique (Airbnb)
Mettre tout ou partie de son logement en location meublée de courte durée (type Airbnb) lorsqu'on est soi-même locataire est une forme de sous-location : elle nécessite l'accord écrit du bailleur. S'y ajoutent les règles propres à la commune : réglementation des meublés de tourisme, éventuel changement d'usage, autorisations et enregistrement, voire plafonds de nuitées pour une résidence principale. Sans ces autorisations, la mise en location peut être sanctionnée.
La sous-location en logement social (HLM)
En logement social, la sous-location est très encadrée et, en principe, interdite. Des exceptions limitées existent dans des cas prévus par les textes (par exemple au profit de certaines personnes âgées ou en situation de handicap, sous conditions). En dehors de ces hypothèses, sous-louer un HLM expose à la résiliation du bail et au remboursement des sommes perçues. Pour les définitions utiles, consultez le glossaire immobilier.
Encadrer ou refuser la sous-location avec Brik
Un bailleur averti formalise sa position : clause au bail rappelant l'accord préalable, conditions précises (durée, prix, identité du sous-locataire) en cas d'acceptation, et traces écrites des échanges. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité qui centralise les autorisations et les documents liés à votre location. Il ne délivre pas de conseil juridique personnalisé : pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un professionnel du droit. Voyez aussi notre guide dépôt de garantie.
Sous-location : encadrer, refuser ou régulariser
L'autorisation qui protège le bailleur
La sous-location d'un logement loi 1989 exige l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix : le loyer de sous-location au m² ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Sans accord, elle est illicite — même partielle, même occasionnelle, même « juste l'été via une plateforme ». Si vous acceptez, formalisez : avenant précisant la durée autorisée, le prix maximal, l'interdiction de plateforme touristique le cas échéant, et le maintien de la responsabilité pleine et entière du locataire principal.
En meublé, mêmes règles depuis ALUR pour les baux postérieurs à mars 2014. Seuls le bail mobilité et quelques régimes spéciaux organisent différemment la question — et le bail commercial suit ses propres règles (sous-location soumise à l'accord et au concours du bailleur à l'acte).
Sous-location sauvage détectée : la riposte graduée
Indices classiques : rotation d'occupants, annonces en ligne (recherchez l'adresse et les photos), boîtes à clés, signalements du voisinage ou du syndic. Constituez la preuve : captures d'annonces datées, constat de commissaire de justice (y compris constat d'annonce en ligne), témoignages. La riposte : mise en demeure de cesser, puis résiliation judiciaire aux torts du locataire (la sous-location interdite est un manquement grave reconnu) — la clause résolutoire ne couvrant pas ce motif, c'est le juge qui prononce.
Cerise contentieuse : la jurisprudence (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2019) accorde au bailleur la restitution des sous-loyers perçus par le locataire — les fruits de la sous-location illicite lui appartiennent par accession. Sur des années d'Airbnb clandestin, les montants sont dissuasifs.
Les alternatives légales qui répondent au vrai besoin
Derrière une demande de sous-location se cache souvent un besoin légitime qui a mieux à disposition : la colocation avec avenant (le nouvel occupant devient co-titulaire du bail — visibilité et garanties pour le bailleur), l'hébergement gratuit d'un proche (toujours licite, sans accord nécessaire, tant que le locataire garde la jouissance), l'échange de logements ponctuel, ou la résiliation propre avec relocation si le locataire part durablement.
Accepter une sous-location encadrée peut aussi être gagnant : logement occupé et entretenu pendant une mobilité de six mois, locataire fiable conservé au retour. L'important n'est pas d'interdire par principe, mais que rien ne se passe hors du bail.
Sous-location : questions fréquentes
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