Module 2 / 7 de la formation Marchand de biens et achat-revente · Avancé · ≈ 17 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 2 : TVA sur marge, IS et fiscalité MDB

Maîtrisez la fiscalité du marchand de biens : TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, droits de mutation réduits en cas d'engagement de revendre, calcul complet d'une opération et pièges.

La fiscalité MDB, c'est trois sujets parallèles à orchestrer

Le marchand de biens cumule trois fiscalités distinctes : IS sur les bénéfices, TVA collectée sur les reventes, et droits d'enregistrement à l'achat. Chacun a ses règles, ses exceptions et ses optimisations. Bien orchestrés, ils permettent de capter 25-35 % de marge nette sur une opération. Mal orchestrés, on perd la moitié de la marge brute en taxes mal anticipées. Ce chapitre détaille les trois piliers et leurs interactions.

Pilier 1 — La TVA sur marge

Principe

Depuis la réforme de 2010, la revente d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est exonérée de TVA par principe, y compris lorsqu'elle est réalisée par un MDB (article 261, 5, 2° du CGI). Le MDB peut toutefois opter pour la TVA dans l'acte de revente (article 260, 5° bis). Lorsque le bien a été acquis sans TVA, la TVA due est alors calculée sur la marge réalisée et non sur le prix total (article 268 du CGI).

Conditions d'application de la TVA sur marge

Calcul

TVA sur marge = (Prix de vente - Prix d'achat) × 20 % / 1,20.

Cas type. Achat 200 000 €, revente 280 000 €. Marge brute : 80 000 €. TVA collectée : 80 000 × 0,2 / 1,2 = 13 333 €. Marge nette de TVA : 66 667 €.

Cas où la TVA s'applique sur la totalité du prix

Si le bien est neuf au sens de la TVA (achevé depuis moins de 5 ans, qu'il ait été habité ou non) ou si les travaux l'ont rendu à l'état neuf (reprise de la majorité des fondations, de la structure ou des façades, ou des deux tiers de chacun des éléments de second œuvre), la revente est taxable de plein droit sur le prix total à 20 %.

Cas type. Bien acheté 200 k€, rénové jusqu'à être rendu à l'état neuf, revendu 380 k€ TTC. TVA collectée : 380 000 × 20 / 120 = 63 333 €. La TVA payée sur les travaux est entièrement déductible ; celle de l'achat ne l'est que si le bien a lui-même été acquis avec TVA.

Exemption en cas de revente à un autre MDB

Si on vend à un autre MDB qui prévoit lui-même une revente, la TVA peut être auto-liquidée par l'acquéreur. Mécanisme spécifique, à valider avec le notaire et l'expert-comptable.

TVA déductible à l'achat et sur les travaux

Le MDB assujetti à la TVA peut récupérer :

Sur un chantier 50 000 € HT à TVA 10 % : 5 000 € de TVA récupérables.

Calendrier de déclaration TVA

Pilier 2 — L'impôt sur les sociétés

Le MDB est-il toujours à l'IS ?

Pas obligatoirement, mais c'est le cas dans 95 % des structures sérieuses. Si le MDB exerce en SARL, SAS, SCI à l'IS, il est à l'IS. Possibilité d'option à l'IR pour SARL de famille (rare en MDB).

Taux d'IS 2026

Conditions taux réduit : CA < 10 M€, capital entièrement libéré et détenu à 75 % minimum par des personnes physiques ou des sociétés répondant aux mêmes conditions.

Bénéfice imposable

Calculé sur le compte de résultat commercial : produits (revente bien) - charges (achat bien, travaux, frais financiers, frais de structure) = bénéfice.

Cas type. Revente 280 000 €. Achat 200 000 €. Travaux 35 000 €. Frais financiers 4 000 €. Frais structure 8 000 €. Bénéfice : 33 000 €.

IS : 33 000 × 15 % = 4 950 €.

Distribution des bénéfices : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %

Si le MDB se distribue les bénéfices sous forme de dividendes : prélèvement forfaitaire unique (PFU, ou « flat tax ») de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d'IR + 18,6 % de prélèvements sociaux, après la hausse de la CSG votée par la LFSS 2026), ou option pour le barème progressif.

Sur 28 050 € de bénéfice après IS (33 k - IS 4,95 k), distribution = 28 050 - 31,4 % = 19 242 € nets.

Imposition cumulée IS + PFU : 33 000 → 19 242 = ~42 % d'imposition globale.

Capitalisation interne : alternative à la distribution

Au lieu de distribuer, on conserve les bénéfices en société pour financer la prochaine opération. Pas de flat tax. Effet "boule de neige" sur 5-10 ans : croissance du capital de la société accélérée.

Pilier 3 — Droits d'enregistrement (frais de notaire)

Régime classique investisseur

Droits de mutation à titre onéreux : 5,81 % du prix, ou 6,32 % dans les quelque 83 départements qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025 (hausse autorisée par la loi de finances 2025 jusqu'au 31 mars 2028), + émoluments et frais du notaire ~1-2 %. Total : ~7 à 8,5 % à l'achat.

Régime MDB engagé revente 5 ans

Droits réduits à 0,715 % de taxe de publicité foncière + 0,10 % de contribution de sécurité immobilière + émoluments du notaire. Total : ~2-3 % du prix d'achat. Conditions : être assujetti à la TVA et prendre l'engagement de revendre dans l'acte.

Mention obligatoire dans l'acte d'achat : "L'acquéreur déclare faire l'acquisition en vue de la revente, conformément à l'article 1115 du CGI. Il s'engage à revendre le bien dans un délai de 5 ans."

Si revente non réalisée dans les 5 ans

Rappel des droits "normaux" + intérêts de retard. Sur un bien 200 000 €, c'est ~10 000-12 000 € à payer rétroactivement.

Exception : revente partielle

Si vente partielle (par exemple, 3 lots vendus sur 5), les droits réduits s'appliquent au prorata des biens revendus dans les 5 ans. Les biens conservés au-delà subissent le rappel.

Le calcul complet d'une opération

Cas type. Maison achetée à un particulier 200 000 €, vendue à un particulier 285 000 € après travaux 35 000 € HT (TVA 10 %).

Détail des flux

Calcul de la marge nette (avec option pour la TVA sur marge)

Sans option, la revente de cette maison de plus de 5 ans serait exonérée de TVA : la TVA sur marge (14 167 €) disparaît, seule la TVA sur travaux (3 500 €) devient un coût, et le bénéfice imposable monte à 33 500 € (285 000 - 205 000 - 38 500 - 8 000). L'option ne se justifie que si la TVA récupérable sur les dépenses dépasse la TVA due sur la marge.

Comparaison vs investisseur particulier qui aurait fait la même opération

Investisseur particulier : achat 200 + frais 16 = 216. Travaux 38,5 TTC. Revente 285. Plus-value : 285 - 216 - 38,5 = 30,5 k€. Sans abattement (revente < 5 ans), taxation 36,2 % : ~11 k€ d'impôt. Net : 19,5 k€.

MDB net distribué : 13,3 k€ avec option pour la TVA, environ 19,5 k€ sans option. Particulier net : 19,5 k€. Le particulier fait au moins aussi bien sur cette opération unique.

Mais sur 4 opérations par an pendant 5 ans

Stratégies d'optimisation fiscale MDB

Stratégie 1 — Capitalisation IS pure

Ne pas distribuer les bénéfices. Les conserver en société pour financer la prochaine opération. Évite le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 31,4 % tant que les bénéfices restent en société. Effet à 5-10 ans : capital de la société multiplié par 3-5.

Inconvénient : pas de revenus personnels du MDB. À combiner avec une rémunération de gérant raisonnable.

Stratégie 2 — Holding pour optimiser la transmission

Création d'une holding qui détient les SAS/SARL opérationnelles. Permet :

Voir formation SCI à l'IS et holdings.

Stratégie 3 — Rémunération mixte gérant

Combiner :

Optimisation cas par cas selon le profil et les besoins de revenus.

Stratégie 4 — TVA sur marge optimisée

Choisir entre TVA sur marge et TVA sur prix total selon la nature des travaux. Si travaux < 50 % du prix d'acquisition : TVA sur marge généralement avantageuse. Si rénovation lourde quasi neuve : TVA sur prix total mais déduction TVA travaux complète. Calcul cas par cas avec expert-comptable.

Les pièges fiscaux à éviter

Piège 1 — Oubli de l'engagement de revendre

Acte d'achat sans mention "engagement revente 5 ans" = pas de droits réduits. Perte 5 % du prix d'achat (10 000 € sur un bien 200 k€). À sécuriser avec le notaire avant signature.

Piège 2 — Mauvaise gestion TVA

Oublier de collecter la TVA à la revente, ou collecter trop, ou se tromper de régime (sur marge vs sur prix total). Redressement quasi-systématique en contrôle. Expert-comptable spécialisé MDB indispensable.

Piège 3 — Confondre MDB et investisseur locatif

Mettre une opération MDB dans une SCI à l'IR familiale = redressement quasi-certain. Bien séparer les structures : SCI à l'IR pour locatif long, SAS dédiée pour MDB.

Piège 4 — Distribution mal calculée

Distribution plus haute que les bénéfices distribuables = qualification "abus de bien social" + redressement IR. Toujours vérifier les capitaux propres avant distribution.

Piège 5 — Sous-estimer la fiscalité dans le calcul de marge

Marge brute 60 000 € → après IS + flat tax + TVA → net 35-40 000 €. Si on calcule la viabilité de l'opération sur la marge brute, on se trompe systématiquement. Toujours raisonner net.

À retenir

Approfondissement TVA : cas particuliers complexes

Cas 1 — Achat d'un immeuble avec biens à usages mixtes

Achat d'un immeuble comprenant : 4 logements + 1 commerce en pied d'immeuble + caves et parkings. La TVA s'applique différemment selon les lots :

Optimisation : ventiler le prix dans l'acte par lot pour appliquer la TVA appropriée à chacun. Variation de TVA collectée totale pouvant représenter 10-15 % du chiffre d'affaires.

Cas 2 — Démolition partielle

Achat d'un immeuble dont une partie est démolie pour reconstruction. La fraction reconstruite peut être qualifiée de "neuf" (TVA totale 20 %), tandis que la fraction conservée reste sous régime "ancien" (TVA sur marge si applicable). Distinction technique à faire avec architecte et fiscaliste.

Cas 3 — Réhabilitation lourde équivalente à un neuf

Si les travaux dépassent 50 % du coût initial du bâtiment et touchent à la structure (façade, planchers, escaliers, gros œuvre), l'administration peut requalifier l'opération comme "neuf" malgré l'origine ancienne. Conséquence : TVA 20 % sur prix total à la revente, mais possibilité de récupérer toute la TVA sur les travaux.

Critères de requalification "neuf" :

L'option pour la TVA

Quand opter

Pour un immeuble de plus de 5 ans, la revente est exonérée de TVA sauf si le MDB opte pour la taxer : l'option s'exerce dans l'acte de revente, bien par bien (article 260, 5° bis du CGI). Lorsque le bien a été acheté sans TVA (à un particulier), l'option conduit à la TVA sur marge (article 268). La TVA sur le prix total n'est pas une option : elle s'applique de plein droit lorsque les travaux ont rendu l'immeuble à l'état neuf. Critères de décision :

Cas comparé

Achat 200 k€ chez particulier, travaux 60 k€ HT (TVA 10 % = 6 k€), revente 320 k€.

Option A : TVA sur marge (sur option)

Option B : revente exonérée (sans option)

Ici, l'exonération l'emporte nettement (6 k€ contre 14 k€). La TVA sur le prix total ne concerne que les réhabilitations lourdes qui rendent l'immeuble à l'état neuf : elle est alors obligatoire, mais toute la TVA sur travaux est récupérable.

L'IS : approfondissements

Le passage de tranche 15 % → 25 %

Tranche 15 % limitée à 42 500 €/an. Au-delà, taux 25 %. Stratégies pour optimiser :

Économie type sur étalement

Sans étalement : bénéfice 80 000 € → IS = 42 500 × 15 % + 37 500 × 25 % = 6 375 + 9 375 = 15 750 €.

Avec étalement (40 k€ + 40 k€ sur 2 exercices) : IS = 2 × (40 000 × 15 %) = 12 000 €.

Économie : 3 750 € par cycle de 2 ans. Sur une carrière, plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Crédit d'impôt mécénat (article 238 bis CGI)

Si la SAS MDB fait des dons à des organismes éligibles, réduction d'IS de 60 % du don dans la limite de 0,5 % du chiffre d'affaires. Outil de RSE et d'optimisation fiscale.

Distribution dividendes : optimisation pratique

Stratégie de distribution mixte

Pour le dirigeant SAS :

Calcul comparatif

Bénéfice avant rémunération dirigeant : 100 k€.

Schéma A : tout en dividendes

Schéma B : salaire 35 k + dividendes

Schéma B sort moins net cash mais offre couverture sociale. Choix selon profil et besoins.

Fiscalité internationale et MDB

MDB français qui investit à l'étranger

Voir formation Investissement immobilier étranger. Spécificités MDB :

MDB étranger qui investit en France

Représentation fiscale obligatoire pour MDB non-résident vendant en France. Impôt 33 % sur les bénéfices (taux MDB non-résident). Conventions fiscales bilatérales applicables.

Contrôle fiscal MDB : préparation

Probabilité élevée

Le MDB est dans le top 5 des activités contrôlées par l'administration fiscale. Probabilité annuelle : 5-15 % selon volume.

Points contrôlés en priorité

Préparation

Spécificités sectorielles

MDB en zones touristiques

Plus-value potentielle élevée mais risques : régulation locale (Annecy, Saint-Malo, Bordeaux), copros qui interdisent saisonnier, demande qui dépend du tourisme. Marges typiques 25-40 % en haute saison, 15-25 % moyenne.

MDB centre-ville historique

Contraintes ABF, secteurs sauvegardés, autorisations longues. Marges 20-35 %. Cycles 18-24 mois.

MDB périphérie / villes moyennes

Moins de concurrence, marges 25-35 %, cycles 12-18 mois. Demande plus locale, volatilité moindre.

MDB immeuble de rapport

Achat-rénovation-revente d'immeubles entiers. Marges 25-45 %, cycles 18-30 mois. Tickets élevés (500 k€ - 2 M€), nécessite structure financière solide.

Programme de la formation

  1. Chapitre 1 : Statut de marchand de biens et qualification fiscale — Définir l'intention spéculative, comprendre la requalification de l'administration et choisir entre statut occasionnel et professionnel. (≈ 17 min)
  2. Chapitre 2 : TVA sur marge, IS et fiscalité MDB — Maîtrisez la fiscalité du marchand de biens : TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, droits de mutation réduits en cas d'engagement de revendre, calcul complet d'une opération et pièges. (≈ 17 min)
  3. Chapitre 3 : Sourcing d'opérations à fort potentiel — Trouvez des opérations rentables : sources d'opportunités (y compris enchères et biens hors marché), filtres de sélection, calcul de viabilité et négociation de l'achat pour préserver la marge. (≈ 9 min)
  4. Chapitre 4 : Montage juridique : SAS, SARL, SCI à l'IS — Choisissez la structure juridique de votre activité (SAS, SARL, SCI à l'IS ou holding) selon le capital, la gouvernance, le statut social du dirigeant et la fiscalité de l'opération. (≈ 6 min)
  5. Chapitre 5 : Financement spécifique du marchand de biens — Financez une opération de marchand de biens : types de crédits, conditions bancaires, business plan à présenter à la banque, fonds propres et coûts financiers à intégrer dans la marge. (≈ 6 min)
  6. Chapitre 6 : Travaux MDB et exécution rapide — Menez un chantier de marchand de biens vite et bien : arbitrages de travaux, calendrier, choix d'une entreprise générale, pilotage hebdomadaire, économies possibles et pièges qui rognent la marge. (≈ 6 min)
  7. Chapitre 7 : Cas pratique d'opération MDB complète — Suivez une opération complète de marchand de biens, du sourcing à la revente : évaluation, compromis, financement, travaux, DPE après travaux, compte de résultat de la société et enseignements. (≈ 9 min)

Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.