Module 6 / 7 de la formation Marchand de biens et achat-revente · Avancé · ≈ 6 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 6 : Travaux MDB et exécution rapide

Menez un chantier de marchand de biens vite et bien : arbitrages de travaux, calendrier, choix d'une entreprise générale, pilotage hebdomadaire, économies possibles et pièges qui rognent la marge.

Le chantier MDB, c'est de la vitesse maîtrisée

Là où l'investisseur locatif peut se permettre 9 mois de chantier confortable, le MDB doit boucler en 3-6 mois pour préserver sa marge. Chaque mois supplémentaire = 1 500-3 000 € de coûts financiers grignotés. La gestion des travaux MDB est donc une affaire de méthode, de réseaux d'artisans rodés, et d'arbitrages tranchés.

Spécificités du chantier MDB vs locatif

Les arbitrages clés

Arbitrage 1 — Maître d'œuvre ou pilotage direct

Sur un chantier 30-80 k€, maître d'œuvre 8-12 % d'honoraires souvent rentable (15-25 % de surcoûts évités, planning tenu). Sur petits chantiers < 25 k€, pilotage direct possible si compétence technique.

Arbitrage 2 — Entreprise générale ou lots séparés

Pour MDB qui veut aller vite, entreprise générale souvent plus rentable malgré le surcoût.

Arbitrage 3 — Niveau de finition

Niveau "promoteur standard" suffit : peinture lin, sols stratifiés milieu de gamme, cuisine équipée standard, salle de bain neutre. Pas de personnalisation, pas de matériaux ostentatoires. Acquéreur cible = futur occupant qui appréciera neuf et fonctionnel.

Le timing optimal

Phase 1 — Pré-acquisition (1-2 mois avant compromis)

Phase 2 — Achat (compromis + 2-3 mois jusqu'à l'acte)

Phase 3 — Chantier (3-6 mois)

Découpage type pour un T3 75 m² rénovation lourde :

Phase 4 — Mise en marché (mois 5-7)

Phase 5 — Compromis et acte de revente (mois 7-12)

Délai compromis-acte typique : 2-3 mois. Vente effective entre mois 9 et 12.

Les économies à capter

Économie 1 — Achats matériaux groupés

Volumes sur peinture, carrelage, parquet : -10 à -25 % chez fournisseurs pros (Point P, Castorama Pro, Bricoman). Pour un MDB qui fait plusieurs chantiers/an, négocier compte pro avec remise.

Économie 2 — Réseau d'artisans fidélisés

Artisans qui travaillent récurremment pour vous : tarifs négociés, planning prioritaire, qualité connue. Construire un réseau de 4-6 artisans fidèles (élec, plombier, plâtrier, carreleur, peintre, cuisiniste).

Économie 3 — Optimisation TVA

TVA 5,5 % énergétique vs 10 % rénovation vs 20 % construction. Bien classer chaque poste pour récupérer le taux le plus avantageux.

Économie 4 — Aides énergétiques (rarement applicables)

Le MDB n'est pas éligible à MaPrimeRénov' : l'aide est réservée aux propriétaires qui occupent le logement ou s'engagent à le louer (et le parcours par geste a encore été restreint au 1er septembre 2026). Les primes CEE (certificats d'économies d'énergie) restent en revanche mobilisables par une société pour certains travaux : vérifiez au cas par cas avant de signer les devis.

Les pièges chantier MDB

Piège 1 — Surqualité des finitions

Cuisine haut de gamme à 18 000 € sur un bien revendu 250 000 € à un primo-accédant qui aurait acheté avec une cuisine Schmidt à 12 000 €. Surcoût 6 000 € sans valeur ajoutée perçue.

Piège 2 — Sous-estimation des aléas

Plomberie cachée pourrie, mur porteur défaillant, amiante. Provision aléas 15-20 % obligatoire. Sans, marge consommée.

Piège 3 — Pas de pénalités contractuelles

Artisan en retard de 6 semaines = 6 semaines de coûts financiers en plus. Contractualiser pénalités de retard (1/3000e par jour minimum).

Piège 4 — Réception bâclée

Vouloir vendre vite, signer une réception sans réserves alors que défauts apparents. Litiges potentiels avec l'acquéreur post-vente, risque garantie décennale activée. Pré-réception rigoureuse, puis réception définitive après reprises.

Piège 5 — Pilotage à distance

Chantier MDB ne se pilote pas par téléphone. Visite hebdo minimum, photos régulières, présence physique aux moments clés (réceptions partielles, fin de chantier).

À retenir

Pilotage chantier MDB : méthodes éprouvées

Les phases de chantier en détail

Phase 0 — Pré-chantier (1-2 mois)

Phase 1 — Démolition/préparation (2-4 semaines)

Phase 2 — Gros œuvre + réseaux (4-8 semaines)

Phase 3 — Second œuvre (4-6 semaines)

Phase 4 — Finitions et mise en valeur (2-3 semaines)

Pilotage hebdomadaire

Réunion chantier hebdo avec EG/MOE. Ordre du jour standard :

  1. Avancement vs planning.
  2. Retards et causes.
  3. Points bloquants.
  4. Modifications éventuelles.
  5. Sécurité et conformité.
  6. Trésorerie / appels de fonds.
  7. Planning semaine suivante.

CR systématique signé par les parties. En cas de litige, ces CR font foi.

Sélection EG : méthodologie

Étape 1 — Présélection

5-8 EG locales contactées. Critères :

Étape 2 — Visite chantier référence

Visiter un chantier en cours ou récemment livré par chaque EG présélectionnée. Voir qualité réelle, organisation, propreté.

Étape 3 — Devis comparé

3-4 devis détaillés ligne à ligne. Comparaison :

Étape 4 — Négociation contractuelle

Approche Lean MDB

Inspiré du Lean management :

Effet : -10 à -20 % sur les coûts chantier vs approche artisanale.

Programme de la formation

  1. Chapitre 1 : Statut de marchand de biens et qualification fiscale — Définir l'intention spéculative, comprendre la requalification de l'administration et choisir entre statut occasionnel et professionnel. (≈ 17 min)
  2. Chapitre 2 : TVA sur marge, IS et fiscalité MDB — Maîtrisez la fiscalité du marchand de biens : TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, droits de mutation réduits en cas d'engagement de revendre, calcul complet d'une opération et pièges. (≈ 17 min)
  3. Chapitre 3 : Sourcing d'opérations à fort potentiel — Trouvez des opérations rentables : sources d'opportunités (y compris enchères et biens hors marché), filtres de sélection, calcul de viabilité et négociation de l'achat pour préserver la marge. (≈ 9 min)
  4. Chapitre 4 : Montage juridique : SAS, SARL, SCI à l'IS — Choisissez la structure juridique de votre activité (SAS, SARL, SCI à l'IS ou holding) selon le capital, la gouvernance, le statut social du dirigeant et la fiscalité de l'opération. (≈ 6 min)
  5. Chapitre 5 : Financement spécifique du marchand de biens — Financez une opération de marchand de biens : types de crédits, conditions bancaires, business plan à présenter à la banque, fonds propres et coûts financiers à intégrer dans la marge. (≈ 6 min)
  6. Chapitre 6 : Travaux MDB et exécution rapide — Menez un chantier de marchand de biens vite et bien : arbitrages de travaux, calendrier, choix d'une entreprise générale, pilotage hebdomadaire, économies possibles et pièges qui rognent la marge. (≈ 6 min)
  7. Chapitre 7 : Cas pratique d'opération MDB complète — Suivez une opération complète de marchand de biens, du sourcing à la revente : évaluation, compromis, financement, travaux, DPE après travaux, compte de résultat de la société et enseignements. (≈ 9 min)

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