Module 5 / 7 de la formation Marchand de biens et achat-revente · Avancé · ≈ 6 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 5 : Financement spécifique du marchand de biens

Financez une opération de marchand de biens : types de crédits, conditions bancaires, business plan à présenter à la banque, fonds propres et coûts financiers à intégrer dans la marge.

Le financement MDB n'est pas le financement classique

Le financement d'un MDB diffère fondamentalement du financement d'un investisseur locatif. Pas de loyer pour rembourser pendant la détention, durée courte (6-24 mois), montants élevés, risque de portage en cas de revente lente. Les banques ont des produits spécifiques, les conditions sont différentes, et un nouveau MDB doit construire une relation bancaire dédiée. Ce chapitre détaille les outils et les bonnes pratiques.

Les types de financement disponibles

Crédit court terme MDB

Prêt amortissable ou in fine sur 12-24 mois, taux 4-7 % en 2026. Couvre 60-80 % du coût total opération (achat + travaux). Apport personnel 20-40 % requis.

Crédit pont

Prêt court (6-12 mois) garanti par un bien existant en attente de vente. Taux 5-8 %. Permet de saisir une opportunité avant la revente d'un autre bien.

Crédit promoteur (pour gros projets)

Pour opérations type division d'immeuble ou rénovation lourde. Décaissements par tranche selon avancement. Garanties multiples (hypothèque, GFA, GAPD).

Prêt hypothécaire court terme spécialisé

Financement adossé au bien (parfois appelé à tort « affacturage immobilier », l'affacturage portant sur des créances) : le prêteur finance 70-80 % du prix d'achat moyennant une hypothèque sur le bien. Marges plus serrées, vraie expertise bancaire requise. Prêteurs : banques régionales habituées aux MDB, sociétés de financement spécialisées. Le Crédit Foncier, souvent cité, n'accorde plus de nouveaux prêts depuis 2019.

Apports d'investisseurs (equity)

Faire entrer des associés ou financeurs au capital de la SAS dédiée. Levier de capacité à porter. Compromis : partage de la marge.

Les conditions bancaires typiques

Apport : 20-30 % minimum (parfois 40 % pour MDB débutant).
Garantie : hypothèque conventionnelle obligatoire (~1-1,5 % du capital). Caution mutualiste exclue.
Caution personnelle du dirigeant quasi systématique.
Domiciliation des flux opérationnels chez la banque prêteuse.
Présentation d'un business plan détaillé par opération.
Suivi semestriel ou trimestriel de l'avancement.

Le business plan MDB pour la banque

Document central pour obtenir le financement. Doit comprendre :

Présentation de la société et de son équipe.
Détail du projet : bien, prix d'achat, travaux envisagés, planning, prix de revente cible.
Étude de marché local : comparables, délais de vente, pression demande.
Plan de financement : apport, crédit demandé, garanties.
Compte de résultat prévisionnel : recettes, charges, marge brute, IS, marge nette.
Plan de trésorerie mois par mois : décaissements, encaissements, solde.
Scénarios alternatifs : que se passe-t-il en cas de retard de 6 mois ou de baisse de 10 % du prix de revente.
Sortie envisagée : modalités de revente, comparables, délai prévu.

Les banques pro-MDB en 2026

Crédit Mutuel Arkéa : forte présence dans le financement MDB ouest et sud-ouest.
Banque Populaire et Caisse d'Épargne (BPCE) : politique souvent ouverte aux MDB structurés.
CIC : pro-investissement, accompagne les MDB confirmés.
Crédit Agricole régional : variable selon caisse, certaines très ouvertes.
Banques privées (BNP Wealth, SG Private) : pour MDB confirmés à patrimoine établi.
Établissements spécialisés : sociétés de financement et prêteurs spécialisés en crédit court terme hypothécaire (le Crédit Foncier, longtemps cité, a cessé de produire de nouveaux crédits en 2019).

Stratégies de financement par profil

MDB débutant (1-3 opérations passées)

Apport élevé (30-40 %).
Petites opérations (200-300 k€).
Caution personnelle large.
Constituer historique avec la banque sur 2-3 opérations avant montée en puissance.

MDB confirmé (10+ opérations)

Apport 20-25 %.
Opérations 300-800 k€.
Crédit revolving ou ligne de crédit pour réactivité.
Multi-banque (2-3 partenaires).

MDB institutionnel (50+ opérations)

Lignes de crédit dédiées avec plafond 5-20 M€.
Banques privées + équity investisseurs.
Apport interne via capitalisation IS et holding.

Les coûts financiers à intégrer dans la marge

Sur une opération 300 k€ financée à 80 % sur 18 mois à 5 % :

Capital emprunté : 240 000 €.
Intérêts cumulés : 240 000 × 0,05 × 1,5 = 18 000 €.
Frais de garantie hypothèque : 3 000 €.
Frais de dossier : 1 500 €.
Assurance emprunteur 18 mois : 1 200 €.
Total coûts financiers : ~23 700 €.

À retenir : compter environ 8-10 % du capital emprunté en coûts financiers cumulés pour une opération de 18 mois à 5 % (soit 6-7 % par an de portage, garanties et frais compris).

Pièges du financement MDB

Piège 1 — Sous-estimer le portage en cas de retard

Si la revente prend 24 mois au lieu de 12, les coûts financiers doublent. Toujours calibrer sur scénario "pessimiste 24 mois" pour garantir la viabilité.

Piège 2 — Sur-financer une opération

Crédit 90 % du coût total = trésorerie minime, fragilité maximale. Toujours conserver 15-20 % de coussin.

Piège 3 — Banque mono-source

Une seule banque = exposition risque, pas de marge négociation. Multi-banque dès la 2-3e opération.

Piège 4 — Pas de plan B en cas de revente lente

Si la revente s'éternise, pouvoir basculer le bien en location temporaire (bail mobilité, saisonnier) pour générer des revenus de portage. À anticiper dans le business plan.

Piège 5 — Caution personnelle illimitée

Engagement caution sans plafond ni limite de durée = risque maximal sur le patrimoine personnel. Négocier caution plafonnée et limitée dans le temps.

À retenir

5 types de financement : crédit court terme MDB, crédit pont, crédit promoteur, prêt hypothécaire court terme spécialisé, equity investisseurs.
Conditions typiques : apport 20-40 %, hypothèque obligatoire, caution personnelle, domiciliation flux.
Business plan détaillé par opération : projet, marché, financement, P&L, trésorerie, scénarios, sortie.
Banques pro-MDB : Crédit Mutuel Arkéa, BPCE, CIC, Crédit Agricole régional, banques privées.
Coûts financiers à intégrer : environ 8-10 % du capital emprunté pour 18 mois à 5 % (6-7 % par an).
5 pièges : portage retard sous-estimé, sur-financement, banque mono-source, pas de plan B, caution illimitée.

Approfondissement financement promoteur MDB

Crédit hypothécaire dédié MDB

Plusieurs banques régionales proposent des produits "Crédit MDB" avec :

Durée 18-24 mois renouvelable une fois (donc 3 ans max).
Tirage sur tirage : on peut puiser sur la ligne au fur et à mesure des opérations.
Garantie hypothèque sur les biens acquis.
Plafond d'engagement : 1-3 M€ pour MDB confirmés.
Taux : Euribor + 2-3 points.

Crédit promoteur classique vs ligne MDB

Critère	Crédit promoteur	Ligne MDB
Engagement	Programme spécifique	Multi-opérations
Durée	24-48 mois	18-24 mois renouvelable
GFA	Obligatoire	Pas systématique
Taux	4,5-7 %	Euribor + 2-3 pts
Garanties	Hypothèque + GFA + caution	Hypothèque + caution
Décaissement	Par tranche programme	Par opération

Le mix capital + dette

Structure typique pour MDB confirmé :

30-40 % fonds propres (capital SAS + résultats accumulés).
40-50 % crédit bancaire.
10-20 % crowdfunding ou apport investisseurs ponctuel.

Cette répartition optimise le ROI sur capitaux propres tout en limitant le risque.

Crowdfunding immobilier MDB

Plateformes (Anaxago, Homunity, ClubFunding) qui regroupent des investisseurs particuliers pour financer une opération. Modalités :

Levée 200 k€ - 5 M€ par opération.
Taux 8-12 %/an.
Durée 18-36 mois.
Remboursement bullet à la sortie.
Garantie : caution solidaire MDB ou garantie sur l'opération.

Stratégie tactique : combiner

Sur grosse opération 1,5 M€ :

Apport SAS : 300 k€.
Crédit bancaire : 900 k€.
Crowdfunding : 300 k€.
Marge cible : 350 k€ (23 %). Après remboursement crowdfunding (300 k + intérêts 60 k = 360 k), ROI net SAS : reste à 290 k pour SAS.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Statut de marchand de biens et qualification fiscale — Définir l'intention spéculative, comprendre la requalification de l'administration et choisir entre statut occasionnel et professionnel. (≈ 17 min)
Chapitre 2 : TVA sur marge, IS et fiscalité MDB — Maîtrisez la fiscalité du marchand de biens : TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, droits de mutation réduits en cas d'engagement de revendre, calcul complet d'une opération et pièges. (≈ 17 min)
Chapitre 3 : Sourcing d'opérations à fort potentiel — Trouvez des opérations rentables : sources d'opportunités (y compris enchères et biens hors marché), filtres de sélection, calcul de viabilité et négociation de l'achat pour préserver la marge. (≈ 9 min)
Chapitre 4 : Montage juridique : SAS, SARL, SCI à l'IS — Choisissez la structure juridique de votre activité (SAS, SARL, SCI à l'IS ou holding) selon le capital, la gouvernance, le statut social du dirigeant et la fiscalité de l'opération. (≈ 6 min)
Chapitre 5 : Financement spécifique du marchand de biens — Financez une opération de marchand de biens : types de crédits, conditions bancaires, business plan à présenter à la banque, fonds propres et coûts financiers à intégrer dans la marge. (≈ 6 min)
Chapitre 6 : Travaux MDB et exécution rapide — Menez un chantier de marchand de biens vite et bien : arbitrages de travaux, calendrier, choix d'une entreprise générale, pilotage hebdomadaire, économies possibles et pièges qui rognent la marge. (≈ 6 min)
Chapitre 7 : Cas pratique d'opération MDB complète — Suivez une opération complète de marchand de biens, du sourcing à la revente : évaluation, compromis, financement, travaux, DPE après travaux, compte de résultat de la société et enseignements. (≈ 9 min)

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