Marchand de biens et achat-revente

Pour les investisseurs expérimentés qui envisagent l'achat-revente à titre professionnel : statut et qualification fiscale du marchand de biens, TVA sur marge, IS et droits de mutation, montage juridique, financement, sourcing et conduite des travaux.

Formation en ligne gratuite de Brik, en lecture libre : chaque module se lit sans compte. Un compte gratuit permet de suivre sa progression, de prendre des notes et d'obtenir le certificat d'achèvement.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Statut de marchand de biens et qualification fiscale — Définir l'intention spéculative, comprendre la requalification de l'administration et choisir entre statut occasionnel et professionnel. (≈ 17 min)
2. Chapitre 2 : TVA sur marge, IS et fiscalité MDB — Maîtrisez la fiscalité du marchand de biens : TVA sur marge ou sur le prix total, impôt sur les sociétés, droits de mutation réduits en cas d'engagement de revendre, calcul complet d'une opération et pièges. (≈ 17 min)
3. Chapitre 3 : Sourcing d'opérations à fort potentiel — Trouvez des opérations rentables : sources d'opportunités (y compris enchères et biens hors marché), filtres de sélection, calcul de viabilité et négociation de l'achat pour préserver la marge. (≈ 9 min)
4. Chapitre 4 : Montage juridique : SAS, SARL, SCI à l'IS — Choisissez la structure juridique de votre activité (SAS, SARL, SCI à l'IS ou holding) selon le capital, la gouvernance, le statut social du dirigeant et la fiscalité de l'opération. (≈ 6 min)
5. Chapitre 5 : Financement spécifique du marchand de biens — Financez une opération de marchand de biens : types de crédits, conditions bancaires, business plan à présenter à la banque, fonds propres et coûts financiers à intégrer dans la marge. (≈ 6 min)
6. Chapitre 6 : Travaux MDB et exécution rapide — Menez un chantier de marchand de biens vite et bien : arbitrages de travaux, calendrier, choix d'une entreprise générale, pilotage hebdomadaire, économies possibles et pièges qui rognent la marge. (≈ 6 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique d'opération MDB complète — Suivez une opération complète de marchand de biens, du sourcing à la revente : évaluation, compromis, financement, travaux, DPE après travaux, compte de résultat de la société et enseignements. (≈ 10 min)

Module 1 / 7 : Chapitre 1 : Statut de marchand de biens et qualification fiscale

Définir l'intention spéculative, comprendre la requalification de l'administration et choisir entre statut occasionnel et professionnel. · ≈ 17 min de lecture

Pourquoi cette activité a son propre régime, et qui peut s'y mettre

Le marchand de biens (MDB) achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement, avec ou sans travaux, à des fins de profit commercial. Contrairement à l'investisseur classique qui acquiert pour louer et capitaliser, le MDB ne loue pas — ou seulement temporairement — et organise sa fiscalité, son financement et sa structure juridique autour de l'achat-revente comme métier. C'est juridiquement et fiscalement une activité commerciale au sens de l'article L110-1 du Code de commerce, avec ses propres règles : TVA sur marge, statut commerçant, comptabilité commerciale, IS quasi-systématique.

L'activité est devenue très professionnalisée depuis 2010. Pour un investisseur intermédiaire qui veut basculer vers le MDB, c'est un changement de paradigme : on n'achète plus pour conserver, on achète pour ressortir le bien dans 6-24 mois avec une plus-value brute de 20-40 %. Marges plus élevées, risques plus élevés aussi. Ce premier chapitre pose le cadre légal et la qualification, base de tout le reste.

Définition légale du marchand de biens

Les textes de référence

Aucun texte ne donne une définition unique. Sur le plan commercial, l'article L110-1, 2° du Code de commerce range parmi les actes de commerce « tout achat de biens immeubles aux fins de les revendre » (sauf achat en vue de construire et de vendre). Sur le plan fiscal, l'article 35, I, 1° du CGI rend imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) les profits des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom des immeubles en vue de les revendre. En pratique, trois critères cumulatifs sont examinés :

1. Achats répétés : pas de seuil légal précis, mais 2-3 opérations par an = qualification probable. Une seule opération exceptionnelle = en général pas requalifiée.
2. Intention spéculative à l'achat : le bien est acheté pour être revendu, pas pour être conservé.
3. Caractère habituel de l'activité : régulière, organisée, avec moyens dédiés.

L'administration fiscale apprécie globalement ces critères. Quelqu'un qui achète et revend 1 bien par an pendant 5 ans = MDB de fait. Quelqu'un qui revend 1 bien acheté il y a 8 ans = pas MDB.

Qualification automatique vs choisie

Le statut MDB peut être :

• Choisi : on s'inscrit volontairement comme MDB (déclaration d'activité, immatriculation au RCS, etc.). Permet d'organiser proprement la fiscalité et la TVA.
• Subi : l'administration requalifie a posteriori des opérations en MDB. Conséquences pour un particulier : les gains sont imposés rétroactivement comme des bénéfices industriels et commerciaux (au barème de l'IR, et non plus selon le régime des plus-values des particuliers), avec rappels de TVA le cas échéant (terrains à bâtir, immeubles neufs), intérêts de retard et majorations de 40 % (manquement délibéré) à 80 % (manœuvres frauduleuses).

Stratégie sage : si vous prévoyez plusieurs achats-reventes, structurer dès le départ en MDB déclaré, plutôt qu'attendre la requalification.

Différencier le MDB de l'investisseur locatif et du particulier

Investisseur locatif

Achète pour louer, conserve plusieurs années, revente éventuelle après 5+ ans. Plus-value imposée selon le régime particulier (abattements progressifs, voir formation Régime réel chap 7) ou pro (LMP, voir chap 5 Régime réel).

Particulier vendeur occasionnel

Vend sa résidence principale, son bien hérité, ou un investissement qu'il a conservé. Plus-value selon régime particulier. Pas de qualification MDB.

Marchand de biens

Achète pour revendre rapidement (6-24 mois). Statut commercial, IS, TVA possible, comptabilité commerciale, frais de notaire réduits à l'achat (frais MDB).

Critères de la requalification

L'administration regarde :

• Délai entre achat et revente (court = présomption MDB).
• Nombre d'opérations sur 3-5 ans.
• Présence de travaux importants entre achat et revente.
• Intention spéculative démontrable (mention dans actes, communication, etc.).
• Structure juridique utilisée (SCI dédiée, SAS dédiée).
• Activité connexe (sociétés liées en MDB, professionnel de l'immobilier, etc.).

Les avantages du statut MDB officiel

Avantage 1 — Frais de notaire réduits à l'achat

Le MDB assujetti à la TVA bénéficie de droits de mutation réduits sur les biens qu'il acquiert pour les revendre (article 1115 du CGI), sous conditions :

• Engagement de revendre dans les 5 ans de l'acquisition.
• Engagement mentionné expressément dans l'acte d'achat.
• Qualité d'assujetti à la TVA de l'acquéreur (en pratique, une structure immatriculée qui exerce l'activité de marchand de biens).

Frais de notaire typiques :

• Achat classique investisseur : environ 7 à 8,5 % du prix (droits de mutation de 5,81 %, ou 6,32 % dans les départements qui ont relevé leur taux depuis le 1er avril 2025, plus émoluments).
• Achat MDB engagé revente 5 ans : 2-3 % du prix (taxe de publicité foncière de 0,715 %, contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et émoluments du notaire).

Sur un bien à 200 000 €, économie : environ 9 000 à 12 000 € à l'achat. Très important pour la marge.

Avantage 2 — Déductibilité large des charges

En tant qu'activité commerciale, toutes les charges liées à l'opération sont déductibles : frais de structure (avocat, comptable, secrétariat), frais de prospection (déplacements), formation, outils, etc. Plus large qu'en investissement locatif particulier.

Avantage 3 — TVA récupérable… sous condition

Le MDB est assujetti à la TVA. Il peut récupérer la TVA sur ses achats (matériaux, prestations artisans, honoraires, etc.) à condition que la revente soit elle-même soumise à la TVA : immeuble neuf ou rendu à l'état neuf, terrain à bâtir, ou immeuble de plus de 5 ans revendu avec option pour la TVA. Si la revente est exonérée (cas de droit commun d'un logement de plus de 5 ans vendu sans option), la TVA sur travaux n'est pas récupérable et devient un coût. Sur un chantier de 50 000 € HT, l'enjeu va de 5 000 € (TVA 10 %) à 10 000 € (TVA 20 %) : l'arbitrage se fait opération par opération (voir chap 2).

Avantage 4 — Capitalisation interne en société

En SARL ou SAS dédiée, les bénéfices conservés en société sont taxés à l'IS (15-25 %). Le bénéfice réinvesti dans la prochaine opération échappe à l'IR personnel. Effet de capitalisation puissant.

Les inconvénients du statut MDB

Inconvénient 1 — Statut commerçant

Inscription au RCS, comptabilité commerciale obligatoire (bilan, compte de résultat, liasse 2065), tenue de livres, AG annuelles, dépôt des comptes au greffe. Coût comptable : 2 500-5 000 €/an pour structure simple.

Inconvénient 2 — Cotisations sociales

Le gérant majoritaire SARL / président SAS qui se rémunère est assimilé salarié ou TNS, avec cotisations sociales 30-50 % du salaire net. Si pas de rémunération, risque de remise en cause.

Inconvénient 3 — Engagement de revendre

Si on ne revend pas dans les 5 ans, perte de l'avantage frais de notaire réduits, redressement avec rappel de droits + intérêts. Engagement contraignant.

Inconvénient 4 — TVA à la revente : un arbitrage à faire

Depuis la réforme de 2010, la revente d'un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est en principe exonérée de TVA, même lorsqu'elle est réalisée par un MDB (article 261, 5, 2° du CGI) ; le MDB peut toutefois opter pour la taxer (article 260, 5° bis), le plus souvent sur la marge lorsque le bien a été acheté sans TVA (article 268). La TVA est en revanche due de plein droit sur les immeubles neufs (achevés depuis moins de 5 ans, y compris ceux rendus à l'état neuf par les travaux) et sur les terrains à bâtir. Opter coûte la TVA sur la marge mais permet de récupérer la TVA sur travaux : chiffrez les deux hypothèses avant chaque revente (voir chap 2).

Inconvénient 5 — Visibilité des opérations

Comptes publiés au greffe, déclarations TVA mensuelles ou trimestrielles, traçabilité totale. Pas de discrétion sur l'activité.

Les obligations administratives du MDB

1. Inscription au RCS

Démarche initiale : création d'une structure (SARL, SAS, SASU) ou exercice en entreprise individuelle (rare en MDB ; l'EIRL ne peut plus être créée depuis le 15 février 2022). Les formalités se font en ligne sur le guichet unique des formalités d'entreprises (INPI) depuis le 1er janvier 2023. Coût : ~250-500 € hors honoraires avocat/expert-comptable.

2. Numéro SIRET et code APE

Obtention automatique avec le RCS. Code APE typique : 6810Z (activités des marchands de biens immobiliers).

3. Comptabilité commerciale

Bilan + compte de résultat + annexes obligatoires. Le recours à un expert-comptable n'est pas imposé par la loi, mais il est vivement recommandé compte tenu de la technicité de la TVA immobilière et de l'IS.

4. Déclarations TVA

Mensuelles ou trimestrielles selon le chiffre d'affaires. Déclaration en ligne via espace pro impots.gouv.fr.

5. Liasse fiscale annuelle

Déclaration 2065 (IS) + annexes. Délai mai-juin de l'année suivante.

6. Sécurisation des fonds reçus

Le MDB qui vend ses propres biens n'est pas soumis à la garantie financière de la loi Hoguet, réservée aux intermédiaires qui détiennent des fonds pour le compte d'autrui. Les sommes versées par l'acquéreur à la signature de l'avant-contrat sont, en pratique, séquestrées chez le notaire. Une garantie financière d'achèvement n'est exigée que si le MDB vend en l'état futur d'achèvement (VEFA).

7. Carte professionnelle T (transactions)

Si le MDB intervient en qualité d'intermédiaire (mandats sur biens d'autres), carte T obligatoire. Pas obligatoire si on opère uniquement sur ses propres biens.

Le profil type du marchand de biens

Profil 1 — Le bricoleur entrepreneur

Compétences techniques fortes (maître d'œuvre, ancien artisan), réseau d'artisans, capacité à piloter plusieurs chantiers en parallèle. Marges typiques : 25-40 % sur les opérations bien sourcées. Volume : 4-10 opérations par an.

Profil 2 — L'investisseur structuré

Vient de l'investissement locatif, monte une SAS dédiée pour basculer vers le MDB. Privilégie les opérations propres (gros chantiers délégués à entreprise générale). Marges : 15-25 %. Volume : 2-5 opérations par an.

Profil 3 — Le promoteur fonctionnel

Combine MDB et promotion : achète des biens, divise, réhabilite, revend en lots. Plus complexe juridiquement (parfois nécessite une licence promoteur), marges potentielles 30-50 % mais risques élevés.

Profil 4 — L'investisseur opportuniste

Une opération de temps en temps (1-2 par an). Souvent en SCI ou SAS petite. Marges variables. Risque de requalification fiscale si l'activité prend de l'ampleur sans structuration adaptée.

Les opérations MDB typiques

Opération 1 — Achat-rénovation-revente classique

Acheter un bien en mauvais état, rénover sur 4-6 mois, revendre 6-12 mois après l'achat. Marge brute typique : 25-35 % sur les bons cas. La majorité des MDB.

Opération 2 — Division d'immeuble

Acheter un immeuble entier, le diviser en lots, vendre les lots séparément. Marge potentielle : 30-50 % grâce à la création de valeur par division. Plus complexe (autorisations, copropriété à créer, plus de chantier).

Opération 3 — Démolition-reconstruction

Acheter un terrain avec bien obsolète, démolir, reconstruire. Lourd en coût et délais (24-36 mois), marge potentielle 30-60 % mais risques élevés (autorisations, marché de revente).

Opération 4 — Achat-mise en valeur-revente sans gros travaux

Acheter un bien correct mal présenté ou mal mis sur le marché, rafraîchir (peinture, déco, photos pro), revendre 4-6 mois après. Marge plus modeste 10-20 % mais risque réduit.

Opération 5 — Achat aux enchères publiques

Sourcing spécifique aux ventes judiciaires. Décote 20-40 % vs marché libre. Conditions particulières (paiement comptant, délais courts). Profil expert.

Les compétences nécessaires

1. Sourcing : capacité à identifier les opérations à fort potentiel (chap 3).
2. Évaluation : valeur du bien tel quel + valeur après travaux + coût des travaux + marge cible.
3. Pilotage chantier : compétence technique ou capacité à déléguer à un maître d'œuvre.
4. Mise en marché : photos, descriptifs, agences partenaires, ciblage acquéreurs.
5. Négociation : achat (à la baisse) et revente (au prix).
6. Gestion juridique : actes, garanties, fiscalité, TVA, IS.
7. Trésorerie : capacité à porter des fonds 6-18 mois sans revenus.

Le démarrage en MDB : les premières étapes

1. Formation préalable : se former sur la fiscalité MDB, le droit immobilier, le pilotage chantier. Stages possibles avec MDB confirmés.
2. Constitution de la structure juridique : SAS dédiée typiquement (voir chap 4).
3. Capital social initial : 30 000-100 000 € selon ampleur projet.
4. Première opération test : sur un bien à risque limité (faible montant, marge raisonnable, sortie sécurisée).
5. Réseau professionnel : avocat fiscaliste, expert-comptable spécialisé MDB, notaire de confiance, courtier crédit pro, artisans référencés.
6. Banquier : trouver une banque qui accompagne l'activité MDB (BPCE, certaines BNP, banques régionales). Voir chap 5.

Les pièges classiques au démarrage

Piège 1 — Confondre statut particulier et MDB

Réaliser 3-4 achats-reventes en nom propre, croire qu'on est encore particulier. Requalification quasi-certaine en cas de contrôle. Anticiper.

Piège 2 — Sous-estimer la trésorerie nécessaire

Une opération MDB consomme typiquement 200-500 k€ de trésorerie pendant 6-18 mois (achat + travaux + frais financiers). Sans coussin de plusieurs centaines de milliers d'euros, on bloque.

Piège 3 — Marge cible trop faible

Viser 10-15 % de marge brute = pas de marge en cas d'aléas. Toujours viser 25-30 % minimum à l'achat pour absorber dépassements travaux + délai de revente.

Piège 4 — Oublier la fiscalité dans le calcul de marge

Marge brute apparente 50 000 € → après IS 25 %, IRP éventuel sur dividendes, on tombe à 30-35 000 € net. À intégrer dès l'évaluation.

Piège 5 — Pas d'engagement écrit revente 5 ans

Si l'acte d'achat ne mentionne pas explicitement l'engagement de revendre dans les 5 ans, on perd l'avantage frais de notaire réduits. Mention indispensable, à valider avec le notaire.

À retenir

• MDB = activité commerciale d'achat-revente immobilier à titre habituel. Cadre article L110-1 Code commerce.
• Qualification automatique en cas de plusieurs opérations annuelles avec intention spéculative. Mieux vaut structurer dès le départ.
• Avantages : frais de notaire réduits 2-3 % (vs 7 à 8,5 %), TVA sur dépenses récupérable lorsque la revente est taxée, déductibilité large, capitalisation IS.
• Inconvénients : statut commerçant, cotisations sociales, engagement revente 5 ans, arbitrage TVA à chaque revente (exonération de principe au-delà de 5 ans, option possible), visibilité publique.
• Obligations : RCS, comptabilité commerciale, déclarations TVA, liasse 2065, séquestre des fonds chez le notaire (garantie financière d'achèvement seulement en VEFA), carte T si intermédiaire.
• 4 profils : bricoleur entrepreneur (4-10 ops/an), investisseur structuré (2-5/an), promoteur fonctionnel, opportuniste.
• 5 types d'opérations : achat-rénovation-revente, division immeuble, démolition-reconstruction, mise en valeur sans gros travaux, enchères.
• Compétences clés : sourcing, évaluation, pilotage chantier, mise en marché, négociation, juridique, trésorerie.
• 5 pièges démarrage : confusion statut, trésorerie insuffisante, marge trop faible, fiscalité oubliée, pas d'engagement revente écrit.

Étude de cas : 5 ans de carrière MDB type

An 1 — Démarrage

Cadre 38 ans, ancien BTP, capital personnel 80 k€, capacité d'emprunt 250 k€. Création SASU dédiée avec 30 k€ de capital. Premier projet : maison de ville 165 k€ + travaux 35 k€ = total opération 215 k€. Vente 245 k€ après 11 mois. Marge brute 18 k€, IS 2,7 k€. Net réinvesti en société : 15 k€. Premier apprentissage : la marge cible doit être 25 % minimum à l'achat.

An 2 — Consolidation

Deux opérations en parallèle. Première : appartement 145 k€ + 22 k€ travaux, revente 195 k€ → marge 22 k€ nette. Seconde : T3 195 k€ + 38 k€ travaux, revente 260 k€ → marge 21 k€ nette. Cumul 43 k€ capitalisés en société (~73 k€ de capitaux propres SAS).

An 3 — Montée en gamme

Premier immeuble divisé. Achat 320 k€ + 90 k€ travaux division en 3 lots. Revente lots étalée sur 8 mois : 470 k€ cumulés. Marge brute 50 k€, IS 7,5 k€. Net 42 k€. Capitaux propres SAS atteignent 115 k€.

An 4 — Changement d'échelle

Crédit promoteur obtenu pour gros projet : achat 480 k€ + 120 k€ travaux. Revente 720 k€ sur 14 mois (un peu de retard). Marge brute 110 k€, IS 17 k€, net 93 k€. Capitaux propres 200 k€.

An 5 — Holding et structuration

Création holding SAS qui détient la SASU opérationnelle. Préparation transmission. Une opération sur l'année, marge brute 75 k€. Patrimoine global SAS + holding : ~290 k€ de fonds propres. Distribution exceptionnelle 50 k€ pour acquisition résidence principale.

Bilan 5 ans

• 9 opérations réalisées.
• Marge nette cumulée : ~205 k€.
• Capitaux propres société : ~290 k€.
• Distribution personnelle : 50 k€.
• Apprentissage : confiance, réseau, méthode.

Le réseau professionnel du MDB

Les 8 partenaires incontournables

• Avocat fiscaliste spécialisé immobilier MDB : structuration juridique, conseil sur opérations complexes, défense en cas de contentieux. Honoraires 200-400 €/h, forfait possible 3-8 k€/an pour suivi régulier.
• Expert-comptable spécialisé MDB et SCI : tenue compta, liasses fiscales, optimisations TVA, IS. Forfait 2,5-5 k€/an pour structure simple, 5-15 k€ pour holding complexe.
• Notaire de confiance : actes d'achat avec clauses MDB, conseil successoral, due diligence juridique. Frais réglementés mais prestation variable selon expertise.
• Banquier dédié pro : crédit promoteur, ligne de trésorerie, garanties. Idéalement banquier qui connaît votre activité et suit vos opérations.
• Courtier en crédit immobilier : pour optimiser conditions financements, multi-banque, négociation taux.
• Architecte ou maître d'œuvre : pour pilotage chantiers complexes, autorisations, conformité.
• Entreprise générale ou réseau d'artisans : 4-6 artisans fidélisés (élec, plomberie, plâtrerie, carrelage, peinture, cuisiniste).
• Commercial / agent immobilier : pour la mise en marché des biens à revendre. Soit un partenaire dédié, soit plusieurs agences en mandat.

Construction du réseau

• Salons spécialisés : Salon de l'Immobilier, MIPIM, événements régionaux.
• Communautés en ligne : groupes Facebook MDB, forums Le Forum de l'Investissement.
• Formations spécialisées : Cabinet Roche, Bouvet, Fevad, plusieurs offres en présentiel ou en ligne.
• Bouche-à-oreille via opérations réussies (réseau qui se densifie naturellement).

Les indicateurs de performance MDB

Indicateur 1 — Marge nette par opération

Cible : ≥ 15 % du prix d'achat. En dessous, opération à risque. Au-dessus de 25 %, opération exceptionnelle.

Indicateur 2 — Cycle moyen par opération

Cible : 9-15 mois entre acquisition et vente. Au-delà de 18 mois, frais financiers grignotent la marge.

Indicateur 3 — Taux d'opportunités converties

Sur 100 dossiers étudiés, combien donnent lieu à compromis ? 3-7 % typique. Faible taux = sourcing efficace pour ne pas s'engager dans le médiocre.

Indicateur 4 — Capacité de portage

Capitaux propres + crédits + cash disponible = capacité de financement totale. À surveiller pour ne pas surengager la trésorerie.

Indicateur 5 — Réseau bancaire

Nombre de banques partenaires, conditions négociées, taux moyen obtenu. Indicateur de maturité de la structure MDB.

Évolution réglementaire récente (2023-2026)

Encadrement Airbnb / saisonnier

Plusieurs villes touristiques durcissent (Annecy, Bordeaux, Saint-Malo, Paris). Impact sur les opérations MDB qui visaient une revente à des investisseurs saisonniers : marché plus restreint, prix de revente impactés.

DPE et passoires thermiques

Loi Climat 2021 : interdiction progressive des passoires (G en 2025, F en 2028). Opportunité MDB pour acheter à décote des passoires et les rénover, mais attention aux coûts d'audit et travaux énergétiques (voir formation DPE).

Évolutions fiscales 2025-2026

• Réintégration des amortissements LMNP en plus-value (loi finances 2025) : ne concerne pas le MDB pur (qui paie IS et non plus-value des particuliers), mais peut influencer la décision des acquéreurs LMNP futurs.
• Plafonds micro-BIC saisonnier réduits (loi novembre 2024) : impact indirect sur les acquéreurs investisseurs.

Réglementation environnementale

RE 2025 plus stricte. Opérations de démolition-reconstruction soumises à étude carbone. Coûts construction en hausse +5-10 %.

L'éthique professionnelle

Le MDB peut paraître purement opportuniste mais fait l'objet de règles déontologiques :

• Ne pas vendre un bien dont on connaît un défaut sans l'indiquer.
• Respecter les droits des occupants en place (locataires, indivisaires).
• Pas de pratiques abusives (achat à prix bradé en exploitant une situation de détresse, etc.).
• Respecter les règles d'urbanisme et de copropriété.
• Garanties données aux acquéreurs honorées (parfait achèvement, décennale).

Une réputation de MDB sérieux se construit sur la durée. Elle ouvre des opportunités (notaires qui recommandent, partenaires bancaires qui prêtent plus facilement, acquéreurs qui font confiance).

Trois profils-types qui réussissent en MDB

Profil 1 — L'ancien artisan

Compétences techniques fortes, réseau d'artisans complet, capacité à gérer plusieurs chantiers en parallèle. Marges typiques 25-35 %. Volume 4-8 opérations/an. Risque principal : sous-estimer la complexité juridique/fiscale (à compenser par bons partenaires).

Profil 2 — L'investisseur structuré

Cadre TMI 41-45 % qui bascule vers MDB après 5-10 biens locatifs. Délègue le chantier à entreprise générale. Marges 15-25 %. Volume 2-4 ops/an. Risque : marge moindre car coûts plus élevés (EG, MOE), mais sécurité supérieure.

Profil 3 — Le promoteur fonctionnel

Combine MDB classique + petites opérations de promotion (division, réhabilitation lourde). Marges 25-40 % sur les meilleures opérations. Volume 3-6 ops/an. Profil le plus avancé.