Le locataire refuse les visites : droits du bailleur
Le logement loué est le domicile du locataire : le bailleur n'y entre pas librement. Visites de relocation, accès pour travaux, recours en cas de refus : le cadre.
Mis à jour : juillet 2026
Le logement loué est le domicile du locataire
Premier réflexe à adopter : une fois les clés remises, le logement n'est plus « chez vous ». Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), et le logement loué constitue le domicile du locataire, protégé par le code pénal. Entrer sans son accord, même avec un double des clés et même pour une raison légitime à vos yeux, constitue une violation de domicile punie de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 € d'amende (article 226-4 du code pénal, peines renforcées par la loi du 27 juillet 2023).
Le principe est donc simple : le bailleur n'a aucun droit d'accès général au logement. Mais la loi organise plusieurs situations dans lesquelles le locataire doit laisser entrer, et le refus systématique n'est pas sans conséquence pour lui.
Visites de relocation ou de vente : ce que dit la loi
Quand le locataire a donné congé, ou quand le bailleur vend ou reloue le logement, les visites reposent sur une clause de visite prévue au bail. Cette clause est valable, mais strictement encadrée par l'article 4 de la loi de 1989 : est réputée non écrite toute clause qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables. En creux, la limite légale est claire : deux heures maximum par jour ouvrable, jamais le dimanche ni les jours fériés.
En pratique, tout se négocie : créneaux fixes convenus par écrit, visites groupées, présence du locataire ou remise temporaire d'une clé avec son accord exprès. Un locataire coopératif est votre meilleur allié pour éviter la vacance : soignez la relation, proposez des horaires compatibles avec son emploi du temps et confirmez chaque créneau par message. Ces visites s'inscrivent dans un enchaînement plus large, détaillé dans notre article sur les étapes d'un changement de locataire. Le régime du congé pour vente lui-même relève d'un guide dédié.
Point souvent oublié : la diffusion d'une annonce avec des photos de l'intérieur occupé suppose l'accord du locataire, dont les meubles et effets personnels relèvent de sa vie privée. Utilisez les photos prises avant son entrée dans les lieux, ou obtenez son autorisation écrite : c'est aussi une bonne manière d'ouvrir le dialogue sur le calendrier des visites.
Travaux : un accès que le locataire ne peut pas refuser
L'article 7 e de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution de plusieurs catégories de travaux :
- réparations urgentes et travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal du logement ;
- travaux d'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble ;
- travaux d'amélioration de la performance énergétique ;
- travaux nécessaires pour respecter les critères du logement décent.
Avant le chantier, le bailleur notifie au locataire la nature des travaux et leurs modalités d'exécution (remise en main propre ou lettre recommandée). Sauf accord du locataire, aucuns travaux ne peuvent se dérouler les samedis, dimanches et jours fériés. Et si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer doit être diminué à proportion du temps et de la surface dont le locataire est privé (article 1724 du code civil). Le refus d'accès pour ces travaux constitue un manquement du locataire à ses obligations, au même titre que le défaut de paiement : notre article sur les obligations du locataire détaille l'ensemble de ces devoirs.
Visite de contrôle annuelle : pas un droit du bailleur
Aucun texte n'autorise le bailleur à inspecter le logement une fois par an « pour vérifier l'état ». L'état du bien se constate à l'entrée et à la sortie, lors des états des lieux. Entre les deux, une visite de courtoisie reste possible, mais uniquement avec l'accord du locataire, sollicité suffisamment à l'avance. Une clause imposant des visites de contrôle régulières porterait une atteinte disproportionnée à la vie privée du locataire et serait écartée par le juge. Si vous suspectez des dégradations ou une sous-location non autorisée, passez par un courrier, puis par un constat de commissaire de justice autorisé par le juge : jamais par une intrusion.
Face au refus : la marche à suivre
| Étape | Action | Objectif |
|---|---|---|
| 1 | Message ou appel courtois | Comprendre le blocage (horaires, inquiétude, conflit larvé) et proposer des créneaux |
| 2 | Lettre recommandée avec AR | Rappeler la clause de visite ou l'article 7 e, fixer des dates précises, se constituer une preuve |
| 3 | Conciliateur de justice | Tentative amiable gratuite, obligatoire avant toute action pour les litiges inférieurs à 5 000 € |
| 4 | Juge des contentieux de la protection | Obtenir une décision autorisant les visites, au besoin sous astreinte, et des dommages-intérêts |
Les juges condamnent régulièrement des locataires à indemniser le bailleur lorsque leur refus de visites a prolongé la vacance ou fait échouer une vente : le préjudice (loyers perdus, baisse de prix) doit être chiffré et documenté. Conservez donc chaque refus écrit, chaque rendez-vous annulé, chaque candidature perdue.
Gardez enfin en tête le rapport coût-bénéfice : une procédure aboutit rarement avant plusieurs mois, alors qu'un accord sur deux ou trois créneaux hebdomadaires se négocie souvent en quelques jours. La voie judiciaire se réserve aux blocages caractérisés, documentés et réellement coûteux pour vous.
Ce que le bailleur ne doit jamais faire
- Entrer avec son double des clés, même quelques minutes, même en l'absence de réponse du locataire : c'est une violation de domicile.
- Faire pression par des coupures de services, un changement de serrure ou des menaces : ces comportements exposent à des sanctions pénales et à des dommages-intérêts.
- Multiplier les visites imposées hors du cadre convenu : le harcèlement caractérisé peut justifier une résiliation aux torts du bailleur.
- Négliger l'écrit : sans preuve des refus, aucune action n'aboutira.
La fermeté juridique n'exclut pas la diplomatie : dans l'immense majorité des cas, un locataire correctement prévenu, à qui l'on propose des créneaux raisonnables, finit par accepter les visites.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il entrer dans le logement avec son double des clés ?
Non, jamais sans l'accord du locataire. Le logement loué est son domicile : y pénétrer sans autorisation constitue une violation de domicile punie de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende par l'article 226-4 du code pénal.
Combien d'heures de visite le locataire doit-il accepter en cas de congé ou de vente ?
Si le bail contient une clause de visite, elle ne peut imposer plus de deux heures par jour les jours ouvrables, jamais les dimanches et jours fériés (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Au-delà, la clause est réputée non écrite et tout se négocie à l'amiable.
Le locataire peut-il refuser l'accès pour des travaux ?
Non pour les réparations urgentes, l'entretien, l'amélioration énergétique et la mise en décence : l'article 7 e de la loi de 1989 lui impose de laisser l'accès, après notification de la nature et des modalités des travaux. Si le chantier dépasse 21 jours, le loyer est réduit à proportion.
Quels recours si le locataire bloque toutes les visites ?
Après une relance écrite et une lettre recommandée, saisissez le conciliateur de justice puis le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner l'accès sous astreinte et accorder des dommages-intérêts si le refus a causé une vacance prolongée ou fait échouer une vente.
