Loi de finances 2026 : ce qui change pour les propriétaires bailleurs

Publié le 4 novembre 2026

Statut du bailleur privé, Denormandie et Loc'Avantages prorogés, déficit foncier à 21 400 €, micro-BIC à 83 600 €, prélèvements sociaux à 17,2 % ou 18,6 %, taxe foncière +0,8 %, TVLH 2027 : le panorama 2026 du bailleur, avec son calendrier.

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, Journal officiel du 20 février 2026) change cinq choses pour un propriétaire bailleur : elle crée le statut du bailleur privé, qui autorise l'amortissement d'un logement loué nu ; elle proroge le Denormandie, Loc'Avantages et le plafond de déficit foncier de 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 ; elle fixe le seuil du loueur en meublé professionnel à 23 000 € de recettes et 51 % des revenus du foyer ; elle programme la révision des valeurs locatives pour 2028-2031 ; elle fusionne les taxes sur les logements vacants à compter de 2027. À côté d'elle, la loi de financement de la sécurité sociale porte les prélèvements sociaux de la location meublée à 18,6 % (la location nue reste à 17,2 %), le seuil du micro-BIC passe à 83 600 € pour les revenus 2026 et les bases de taxe foncière augmentent de 0,8 %.

Mis à jour : novembre 2026

Cette loi est arrivée tard : faute de vote avant le 31 décembre 2025, une loi spéciale a assuré la continuité des recettes, et le texte n'a été promulgué que le 19 février 2026, après la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-901 DC. Plusieurs mesures prennent donc effet en cours d'année (le statut du bailleur privé dès le 21 février 2026, la réouverture de MaPrimeRénov' le 23 février 2026), d'autres jouent sur la déclaration des revenus 2025 déposée au printemps 2026. Ce panorama les classe par thème, avec un calendrier et les erreurs à éviter.

Ce qu'il faut retenir

• Statut du bailleur privé (art. 47) : amortissement de 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien rénové) de 80 % du prix d'un logement loué nu, plafonné à 8 000 € par an, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
• Denormandie et Loc'Avantages : prorogés jusqu'au 31 décembre 2027 ; le Pinel est terminé depuis le 1er janvier 2025.
• Déficit foncier : 10 700 € par an, 21 400 € pour la rénovation énergétique payée jusqu'au 31 décembre 2027.
• LMP (art. 53) : recettes supérieures à 23 000 € et à 51 % des revenus du foyer.
• Micro-BIC : 77 700 € pour les revenus 2025, 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028 (abattement 50 %) ; tourisme non classé : 15 000 € et 30 %.
• Prélèvements sociaux : location nue 17,2 % ; location meublée 18,6 % ; flat tax 31,4 %.
• Taxe foncière : bases revalorisées de +0,8 % en 2026 ; révision des valeurs locatives : impositions à partir de 2031.
• TVLH : fusion de la TLV et de la THLV dès les impositions 2027 (17 % la première année, 34 % ensuite).

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026 ?

Définition : le statut du bailleur privé (article 47, dit « dispositif Jeanbrun » ou « Relance logement ») permet à un particulier imposé au régime réel de déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel sur un logement loué nu à titre de résidence principale, situé dans un immeuble collectif, acquis, réservé en VEFA ou dont le permis est déposé entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

La base amortissable est de 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les taux sont de 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien avec au moins 30 % de travaux et classe A ou B du DPE) en loyer intermédiaire, 4,5 % / 3,5 % en social, 5,5 % / 4 % en très social. L'amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal (10 000 € en social, 12 000 € en très social). Engagement : neuf ans de location nue, mise en location dans les douze mois, locataire hors foyer fiscal et hors parenté proche, plafonds de loyers et de ressources ; en cas de rupture, les amortissements sont réintégrés. Le détail, avec un exemple chiffré sur un appartement neuf à 250 000 €, se trouve dans notre guide du statut du bailleur privé 2026.

Que deviennent Pinel, Denormandie et Loc'Avantages ?

Deux règles de non-cumul : Loc'Avantages et Denormandie ne se combinent pas sur un même logement, et le statut du bailleur privé exclut Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie et Girardin. Hésiter entre le Denormandie et le nouveau statut revient à comparer une réduction d'impôt et un amortissement.

Déficit foncier : le plafond de 21 400 € est-il maintenu ?

Oui. Définition : le déficit foncier est l'excédent des charges déductibles sur les loyers d'une année, au régime réel. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers suivants. Le plafond doublé à 21 400 €, réservé aux dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en D au moins, est prorogé par l'article 47 pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Ce doublement vise d'abord les logements F et G, interdits à la location par étapes (G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034). Le nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2026 a toutefois sorti des classes F et G environ 850 000 logements chauffés à l'électricité : vérifiez l'étiquette actualisée de votre bien avant de lancer des travaux.

Location meublée : LMP, micro-BIC, plus-value, que change 2026 ?

Définition : le micro-BIC est le régime simplifié des bénéfices industriels et commerciaux : le bailleur déclare ses recettes brutes, l'administration applique un abattement forfaitaire, sans charges réelles ni amortissement. Au-dessus du seuil, ou sur option, le régime réel s'applique. Nos guides sur la location meublée non professionnelle et la location meublée professionnelle détaillent les deux statuts.

Côté meublés de tourisme, la loi de finances 2026 (articles 55 et 112, selon l'analyse de l'ANIL) supprime la déclaration annuelle préalable, avant le 1er mars, des meublés exonérés de taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Les règles de la loi « Le Meur » restent entières : DPE exigé pour les nouvelles autorisations en zone tendue, quotas, servitude de résidence principale, 30 % d'abattement sous 15 000 € pour le non classé. Voir les obligations du meublé de tourisme. Enfin, le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, contient des propositions sur l'amortissement en LMNP : un projet non voté, dont rien n'est acquis.

Exemple chiffré

Un bailleur encaisse 80 000 € de loyers charges comprises pour plusieurs appartements meublés loués à l'année, sans classement tourisme.

• Revenus 2025 (déclarés au printemps 2026) : le seuil du micro-BIC est de 77 700 € ; 80 000 € le dépassent, le régime réel s'impose.
• Revenus 2026 (déclarés au printemps 2027) : le seuil passe à 83 600 € ; les mêmes 80 000 € restent sous le seuil et le micro-BIC redevient possible. Après l'abattement de 50 %, 40 000 € sont imposables : 40 000 € × 18,6 % = 7 440 € de prélèvements sociaux, plus l'impôt sur le revenu à la tranche marginale du foyer.
• Comparaison avec la location nue : sur un même revenu net de 40 000 € en location vide, les prélèvements sociaux restent à 17,2 %, soit 6 880 € ; l'écart est de 560 € par an.

Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 18,6 % selon le type de location ?

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 % (contribution financière pour l'autonomie) sur certains revenus du capital seulement.

En une phrase : la location nue reste à 17,2 % ; la location meublée passe à 18,6 %. Les plus-values immobilières restent aussi à 9,2 % de CSG. L'associé d'une SCI à l'impôt sur les sociétés qui distribue des dividendes supporte la flat tax à 31,4 %.

Taxe foncière, valeurs locatives, logements vacants : quoi de neuf pour les impôts locaux ?

La taxe foncière 2026 repose sur des valeurs locatives revalorisées de +0,8 % (coefficient 1,008, indice des prix harmonisé de novembre 2025), après +1,7 % en 2025 et +3,9 % en 2024. La hausse réelle dépend ensuite des taux votés par la commune et l'intercommunalité.

La révision des valeurs locatives est la mesure de fond : elle remplacera des bases datées par des valeurs proches des loyers réels, à la hausse ou à la baisse selon les quartiers. La déclaration demandée aux propriétaires avant le 1er juillet 2028 sera l'occasion de relire la déclaration d'occupation de chaque bien. Voir aussi la taxe sur les logements vacants.

Quel calendrier retenir pour 2026, 2027 et 2028 ?

1. 20 février 2026 : publication de la loi de finances ; 21 février : ouverture du statut du bailleur privé ; 23 février : réouverture du guichet MaPrimeRénov' (conditions à vérifier sur france-renov.gouv.fr).
2. Printemps 2026 : déclaration des revenus 2025, seuils de 77 700 € / 15 000 € au micro-BIC, 18,6 % de prélèvements sociaux sur le meublé, 17,2 % sur la location nue.
3. 1er septembre 2026 : facturation électronique en vigueur, réception obligatoire pour toutes les entreprises assujetties à la TVA (émission des PME au 1er septembre 2027) ; les loyers d'habitation exonérés ne sont pas concernés. Voir notre guide de la facture électronique.
4. 1er octobre 2026 : nouveaux contrats types de location (décret n° 2026-596) ; 18 octobre 2026 : nouvelle notice d'information à annexer aux baux.
5. 1er novembre 2026 – 31 mars 2027 : trêve hivernale. 23 novembre 2026 : échéance de l'expérimentation de l'encadrement des loyers ; au 4 novembre 2026, la prolongation jusqu'en novembre 2028 est votée par le Sénat et attend l'Assemblée nationale ; le dispositif reste applicable dans les territoires couverts.
6. 15 janvier 2027 : publication de l'IRL du 4e trimestre 2026 par l'Insee. Printemps 2027 : déclaration des revenus 2026, premiers amortissements du statut du bailleur privé, micro-BIC à 83 600 €.
7. 2027 : première imposition à la TVLH ; 31 décembre 2027 : fin du Denormandie, de Loc'Avantages et du plafond de 21 400 €.
8. 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F ; 1er juillet 2028 : date limite de déclaration pour la révision des valeurs locatives ; 31 décembre 2028 : fin du statut du bailleur privé.

Quelles sont les erreurs fréquentes dans la déclaration 2026 ?

• Appliquer 18,6 % à la location nue : les revenus fonciers restent à 17,2 % ; seuls les BIC de la location meublée passent à 18,6 %.
• Utiliser le seuil de 83 600 € pour les revenus 2025 : il ne vaut qu'à partir des revenus 2026 ; la déclaration de 2026 se fait avec 77 700 €.
• Croire le Pinel encore accessible : aucune acquisition depuis le 1er janvier 2025 n'y ouvre droit.
• Oublier la réintégration des amortissements dans la plus-value d'un LMNP au réel vendu depuis le 15 février 2025.
• Compter sur 21 400 € après 2027 : le plafond doublé vaut pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 ; la date de paiement compte, pas celle du devis.

Questions fréquentes

Le taux des prélèvements sociaux sur mes loyers a-t-il augmenté ?

Pas pour la location nue : les revenus fonciers restent à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %) pour les revenus 2025 déclarés en 2026. La location meublée, imposée en BIC, passe à 18,6 % avec une CSG portée à 10,6 % dès les revenus 2025. La flat tax sur les dividendes atteint 31,4 % depuis le 1er janvier 2026.

Quel est le seuil du micro-BIC pour ma déclaration ?

Pour les revenus 2025 déclarés au printemps 2026 : 77 700 € pour un meublé loué à l'année ou un meublé de tourisme classé (abattement 50 %), 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (abattement 30 %). Pour les revenus 2026 à 2028, le premier seuil passe à 83 600 € (BOI-BAREME-000044 du 19 août 2026) ; celui du non classé ne change pas.

Peut-on encore investir en Pinel ?

Non. Le Pinel ne s'applique plus aux acquisitions réalisées depuis le 1er janvier 2025 ; les logements acquis au plus tard le 31 décembre 2024 continuent de produire leur réduction d'impôt jusqu'au terme de l'engagement. Les alternatives sont le statut du bailleur privé (amortissement, jusqu'au 31 décembre 2028), le Denormandie et Loc'Avantages (réductions d'impôt, jusqu'au 31 décembre 2027).

Le déficit foncier de 21 400 € s'applique-t-il à tous les travaux ?

Non. Le plafond ordinaire d'imputation sur le revenu global reste de 10 700 € par an. Le plafond de 21 400 € est réservé aux dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en D au moins, payées jusqu'au 31 décembre 2027. Les autres travaux déductibles relèvent du plafond de 10 700 €.

Ma taxe foncière va-t-elle augmenter de 0,8 % en 2026 ?

Les bases sont revalorisées de 0,8 % (coefficient 1,008), mais votre taxe dépend aussi des taux votés par la commune et l'intercommunalité : la hausse finale peut être supérieure ou inférieure. À plus long terme, la révision des valeurs locatives (déclaration des propriétaires avant le 1er juillet 2028, impositions à partir de 2031) modifiera les bases en profondeur.

Le projet de loi de finances 2027 change-t-il déjà quelque chose ?

Non. Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 contient des propositions, notamment sur l'amortissement en location meublée non professionnelle, mais rien n'est voté. Tant que la loi n'est pas promulguée, les règles décrites ici restent en vigueur et aucune décision d'achat, de vente ou de changement de régime ne doit s'appuyer sur un texte en discussion.