Statut du bailleur privé 2026 : l'amortissement arrive en location nue

Publié le 3 novembre 2026

Depuis le 21 février 2026, un logement neuf ou lourdement rénové loué nu en résidence principale s'amortit : 3,5 % ou 3 % par an de 80 % du prix, jusqu'à 8 000 € par foyer. Conditions, exemple, comparaison avec Denormandie et Loc'Avantages.

Le statut du bailleur privé, créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), permet pour la première fois d'amortir un logement loué nu : le propriétaire qui achète ou fait construire un logement entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, le loue vide comme résidence principale pendant au moins neuf ans et déclare ses loyers au régime réel, déduit chaque année de ses revenus fonciers 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien rénové) d'une base égale à 80 % du prix d'acquisition, dans la limite de 8 000 € par an en loyer intermédiaire. Baptisé « dispositif Jeanbrun » ou « Relance logement », il prend la place laissée vide par la fin du Pinel.

Mis à jour : novembre 2026

Le mécanisme emprunte à la location meublée (l'amortissement) tout en restant dans la catégorie des revenus fonciers : pas de passage en BIC, pas de bilan à tenir. En contrepartie, les conditions sont strictes : immeuble collectif, plafonds de loyers et de ressources, engagement de neuf ans, et réintégration de tout l'amortissement déduit si l'engagement est rompu. Conditions, taux, plafonds, exemple chiffré, comparaison avec le Denormandie et Loc'Avantages, erreurs qui font perdre l'avantage : voici le mode d'emploi.

Ce qu'il faut retenir

• Texte : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026), publiée au Journal officiel du 20 février 2026.
• Fenêtre : acquisition, VEFA ou dépôt du permis de construire entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
• Base amortissable : 80 % du prix d'acquisition net de frais (le terrain, non amortissable, est fixé forfaitairement à 20 %).
• Taux annuels : intermédiaire 3,5 % (neuf) / 3 % (ancien) ; social 4,5 % / 3,5 % ; très social 5,5 % / 4 %.
• Plafond par foyer fiscal : 8 000 € d'amortissement par an ; 10 000 € si au moins la moitié des loyers bruts relève du social ; 12 000 € pour le très social.
• Engagement : location nue en résidence principale pendant 9 ans minimum, mise en location dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement.
• Ancien : travaux d'au moins 30 % du prix d'acquisition et classe A ou B du DPE à l'issue de la réhabilitation.
• Déficit foncier : imputation sur le revenu global dans la limite ordinaire de 10 700 € par an (21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'au 31 décembre 2027).

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?

Définition : le statut du bailleur privé est un régime fiscal facultatif qui autorise un propriétaire personne physique, imposé au régime réel des revenus fonciers, à déduire chaque année une fraction du prix d'un logement loué nu à titre de résidence principale, comme s'il s'agissait d'une charge. Cette fraction est un amortissement : la constatation comptable de l'usure du bien, étalée sur sa durée d'usage.

Jusqu'ici, l'amortissement était réservé à la location meublée (régime BIC) : un bailleur en location nue ne déduisait que ses charges réelles. Le dispositif Jeanbrun comble cet écart pour les logements neufs ou lourdement rénovés situés dans un bâtiment d'habitation collectif en France. Une maison individuelle n'y entre pas.

Selon le ministre du Logement, aucun décret d'application n'est nécessaire : les conditions figurent dans la loi, et le dispositif est ouvert depuis le 21 février 2026. Les commentaires de l'administration restent à surveiller avant la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.

Quels logements sont éligibles ?

Trois voies d'entrée, toutes limitées aux immeubles collectifs d'habitation situés en France.

Pour l'ancien, la barre est haute : la classe A ou B suppose le plus souvent une rénovation complète. Les dispositifs Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie et Girardin ne se cumulent pas avec le statut du bailleur privé sur le même logement : vous choisissez l'un ou l'autre.

Quelles conditions de location faut-il respecter ?

L'avantage se mérite par un engagement de location contrôlé sur toute sa durée :

• Location nue, à titre de résidence principale du locataire : le meublé, la location saisonnière et le bail mobilité sont exclus ;
• Durée : neuf ans au minimum, décomptés à partir de la première mise en location ;
• Délai de mise en location : douze mois à compter de l'acquisition (logement achevé) ou de l'achèvement (VEFA, construction, travaux) ;
• Locataire : une personne extérieure à votre foyer fiscal, qui n'est ni un ascendant, ni un descendant, ni un parent ou allié jusqu'au deuxième degré ;
• Plafonds de ressources du locataire et de loyer : ceux du Pinel pour le niveau intermédiaire, ceux de Loc'Avantages pour les niveaux social et très social.

Les loyers plafonds dépendent de la zone géographique et du niveau choisi : vérifiez-les auprès de l'ANIL avant de fixer le loyer du bail, car un dépassement, même de quelques euros, expose à la reprise de l'amortissement. Notre article sur la location à un membre de sa famille rappelle pourquoi les dispositifs fiscaux écartent le cercle familial proche.

Comment se calcule l'amortissement ?

1. La base amortissable : 80 % du prix d'acquisition net de frais. Les 20 % restants représentent forfaitairement le terrain, qui ne s'use pas et ne s'amortit jamais. Pour un logement ancien, la base est majorée de certains travaux de réhabilitation.
2. Le taux annuel, selon le niveau de loyer et l'état du bien :

   Niveau de loyer	Logement neuf	Logement ancien réhabilité	Plafond annuel d'amortissement
   Intermédiaire	3,5 %	3 %	8 000 €
   Social	4,5 %	3,5 %	10 000 € (si au moins 50 % des loyers bruts du foyer relèvent du social)
   Très social	5,5 %	4 %	12 000 €

3. Le plafond : il s'apprécie par foyer fiscal et par an, tous logements confondus : un couple qui détient deux appartements en intermédiaire ne déduit pas plus de 8 000 € au total. Le cumul des amortissements sur la durée ne dépasse jamais 80 % du prix (travaux compris pour l'ancien).

L'amortissement s'ajoute aux charges habituelles : il ne remplace ni la déduction des intérêts d'emprunt, ni celle des travaux, ni celle de la taxe foncière.

Exemple chiffré

Vous achetez en mai 2026 un appartement neuf au prix de 250 000 € net de frais, dans une résidence collective, et vous le louez nu en résidence principale dès la livraison, à un loyer inférieur au plafond intermédiaire de la zone.

• Base amortissable : 250 000 € × 80 % = 200 000 € ;
• Amortissement annuel : 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 € ;
• Sur l'engagement de neuf ans : 9 × 7 000 € = 63 000 € déduits, loin du butoir de 80 % du prix ;
• Effet sur l'impôt : ces 7 000 € s'effacent de vos revenus fonciers imposables chaque année. Ils échappent à votre tranche marginale d'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 % de la location nue ; sur ces seuls prélèvements, l'économie atteint 7 000 € × 17,2 % = 1 204 € par an.

Au niveau social (loyer plus bas, plafonds Loc'Avantages), le taux passerait à 4,5 %, soit 9 000 € par an, ramenés à 8 000 € par le plafond tant que vos loyers sociaux ne représentent pas la moitié de vos loyers bruts.

Quel lien avec le déficit foncier ?

Définition : le déficit foncier est l'excédent des charges déductibles sur les loyers d'une année. Il s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, le surplus étant reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi de finances pour 2026 (même article 47) proroge le plafond doublé de 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique qui font passer un logement classé E, F ou G en D au moins, payées jusqu'au 31 décembre 2027.

L'amortissement du statut du bailleur privé peut contribuer à créer un déficit foncier, notamment les premières années quand les intérêts d'emprunt sont élevés ; il obéit alors aux mêmes règles d'imputation. Pour un logement ancien réhabilité, la ventilation des travaux entre charges déductibles immédiatement et base amortissable mérite l'avis d'un professionnel du chiffre. Le mode d'emploi général se trouve dans notre guide comment déclarer ses revenus de location.

Statut du bailleur privé, Denormandie ou Loc'Avantages : que choisir ?

Depuis le 1er janvier 2025, le Pinel n'accepte plus aucune nouvelle opération (acquisitions jusqu'au 31 décembre 2024) ; les réductions acquises continuent de courir. Voici les alternatives disponibles en novembre 2026.

Trois repères pour trancher. La nature du bien : un appartement neuf en résidence collective ne relève que du statut du bailleur privé ; un logement ancien dans une commune éligible peut relever du Denormandie (sans condition de classe A ou B) ou du statut du bailleur privé, jamais des deux. Votre situation fiscale : une réduction d'impôt (Denormandie, Loc'Avantages) diminue directement l'impôt dû ; un amortissement réduit la base imposable et pèse d'autant plus que votre tranche marginale est élevée, prélèvements sociaux de 17,2 % compris. La durée, enfin : Loc'Avantages et Denormandie s'arrêtent fin 2027, le statut du bailleur privé fin 2028. Notre article sur la fin du Pinel et ses alternatives complète ce panorama, et la synthèse de la loi de finances 2026 replace le dispositif parmi les autres mesures de l'année.

Que se passe-t-il si l'engagement n'est pas respecté ?

La sanction est simple et lourde : en cas de non-respect des engagements (revente avant neuf ans, passage en meublé, vacance au-delà du délai, locataire du cercle familial, loyer au-dessus du plafond), les amortissements déduits sont réintégrés dans vos revenus fonciers, et l'impôt sur le revenu comme les prélèvements sociaux correspondants sont réclamés, avec les intérêts de retard.

Raisonnez aussi sur toute la durée de détention : pour la location meublée au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value depuis le 15 février 2025 ; le traitement à la revente des amortissements du statut du bailleur privé sera précisé par l'administration. Voir le calcul de la plus-value immobilière.

Quelles sont les erreurs fréquentes ?

• Acheter une maison individuelle : seuls les logements des bâtiments d'habitation collectifs sont éligibles.
• Rester au micro-foncier : l'amortissement n'existe qu'au régime réel (déclaration n° 2044, option de trois ans).
• Dépasser le plafond de loyer ou de ressources du locataire : vérifiez les deux avant la signature et conservez l'avis d'imposition du locataire.
• Louer à un enfant ou à un parent : le cercle familial jusqu'au deuxième degré et les membres du foyer fiscal sont exclus.
• Tarder à louer : au-delà de douze mois après l'acquisition ou l'achèvement, l'avantage est perdu.
• Cumuler avec Denormandie ou Malraux sur le même logement, ou oublier que le plafond de 8 000 € vaut par foyer, pas par logement.
• Passer en meublé en cours d'engagement : la location doit rester nue pendant neuf ans.

Comment mettre en place le dispositif, étape par étape ?

1. Vérifier l'éligibilité du bien : immeuble collectif, neuf ou ancien avec 30 % de travaux et objectif A ou B, acquisition ou permis dans la fenêtre 21 février 2026 – 31 décembre 2028.
2. Choisir le niveau de loyer (intermédiaire, social, très social) et relever les plafonds de loyer et de ressources de la zone auprès de l'ANIL ou de l'administration.
3. Opter pour le régime réel des revenus fonciers si vous étiez au micro-foncier.
4. Signer un bail de location nue conforme au contrat type en vigueur depuis le 1er octobre 2026, dans les douze mois, avec un locataire hors cercle familial dont vous conservez les justificatifs de ressources.
5. Calculer la base (80 % du prix net de frais, majorée des travaux retenus pour l'ancien) et l'annuité (taux × base, plafonnée).
6. Déclarer chaque année l'amortissement avec vos revenus fonciers, et garder un tableau d'amortissement à jour jusqu'au terme des neuf ans.
7. Surveiller le DPE : le nouveau calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026 a modifié l'étiquette de nombreux logements chauffés à l'électricité.

Questions fréquentes

Le statut du bailleur privé est-il déjà applicable ?

Oui. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 s'applique aux acquisitions, VEFA et permis de construire déposés depuis le 21 février 2026, lendemain de la publication au Journal officiel. Selon le ministre du Logement, aucun décret d'application n'est nécessaire. Les premiers amortissements seront déclarés avec les revenus de 2026, au printemps 2027.

Peut-on amortir un logement acheté avant le 21 février 2026 ?

Non. Le fait générateur (acte d'acquisition, signature de la VEFA ou dépôt du permis de construire) doit se situer entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Un logement acquis en 2025, même loué nu en résidence principale à partir de 2026, reste au régime réel classique : seules les charges réelles et, le cas échéant, le déficit foncier sont déductibles.

Quel est le montant maximal déductible chaque année ?

L'amortissement est plafonné par foyer fiscal à 8 000 € par an en loyer intermédiaire, 10 000 € lorsque au moins la moitié des loyers bruts du foyer relève du niveau social, et 12 000 € pour le très social. Ce plafond s'applique à l'ensemble de vos logements placés sous le dispositif. Par ailleurs, le total amorti sur la durée ne peut jamais dépasser 80 % du prix du bien, travaux compris pour l'ancien.

Faut-il être au régime réel ?

Oui. L'amortissement est une charge déduite dans le cadre du régime réel des revenus fonciers (déclaration n° 2044). Le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire, ne permet aucune déduction individualisée. Un bailleur au micro-foncier doit donc opter pour le réel, option qui l'engage pendant trois ans et vaut pour l'ensemble de ses logements loués nus.

Un logement ancien peut-il bénéficier du dispositif ?

Oui, à deux conditions cumulatives : des travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition (ou la production d'un immeuble neuf) et une réhabilitation qui porte le logement en classe A ou B du DPE. Le logement ne doit pas avoir été occupé depuis l'achèvement des travaux. Le taux est alors de 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social, et la base est majorée de certains travaux.

Que risque-t-on en revendant avant neuf ans ?

La revente, le passage en location meublée, la vacance prolongée ou un loyer au-dessus du plafond avant la fin des neuf ans rompent l'engagement. Les amortissements déduits depuis l'origine sont alors réintégrés dans vos revenus fonciers et l'impôt correspondant, avec les intérêts de retard, est réclamé. L'avantage se raisonne donc sur un horizon d'au moins neuf ans de détention et de location continue.

Le statut du bailleur privé se cumule-t-il avec Loc'Avantages ?

Le texte exclut expressément le cumul avec Malraux, Pinel, Duflot, Denormandie et Girardin. Pour les niveaux social et très social, le statut du bailleur privé reprend les plafonds de loyers et de ressources de Loc'Avantages, dont la convention Anah reste ouverte jusqu'au 31 décembre 2027. L'articulation précise des deux avantages sur un même logement relève des commentaires de l'administration : demandez confirmation avant de combiner.