Nouveau contrat type de location (1er octobre 2026) : ce qui change dans le bail

Publié le 4 novembre 2026

Depuis le 1er octobre 2026, les baux vides, meublés et de colocation suivent les contrats types du décret n° 2026-596 : servitude de résidence principale, clause résolutoire à six semaines, portable facultatif, notice au 18 octobre 2026.

Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d'habitation conclu ou renouvelé (logement vide, meublé, colocation à bail unique) doit suivre les nouveaux contrats types fixés par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 : le bail mentionne la servitude de résidence principale quand la commune l'impose, sa clause résolutoire reprend le délai de six semaines du commandement de payer, le numéro de téléphone portable des parties devient une mention facultative, et une nouvelle notice d'information (arrêté du 9 octobre 2026) s'annexe aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026. Les baux en cours ne sont pas concernés ; préavis, dépôt de garantie, durée du bail et encadrement des loyers ne changent pas.

Mis à jour : novembre 2026

Le contrat type n'est pas un formulaire administratif facultatif : depuis la loi ALUR, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le bail d'un logement loué à titre de résidence principale respecte un modèle réglementaire, dont le contenu minimal est fixé par décret. Un bailleur qui reprend un ancien modèle après le 1er octobre 2026 ne rend pas son bail nul, mais il s'expose à des clauses dépassées (clause résolutoire au délai périmé, notice obsolète). Champ du décret, nouveautés, exemple chiffré pour un bail signé en octobre 2026, procédure et modèles à jour : voici le mode d'emploi.

Ce qu'il faut retenir

• Texte : décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (Journal officiel du 7 juillet 2026), modifiant le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
• Entrée en vigueur : baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026 ; les baux en cours continuent sous leur modèle d'origine.
• Trois modèles : logement vide, logement meublé, colocation à bail unique ; ni le bail mobilité ni le meublé de tourisme.
• Servitude de résidence principale : mention obligatoire quand la commune l'impose (loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024).
• Clause résolutoire : résiliation de plein droit après un commandement de payer resté sans effet six semaines (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
• Téléphone portable du bailleur et du locataire : mention facultative.
• Notice d'information : nouvelle version par arrêté du 9 octobre 2026, à annexer aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026.
• Honoraires de location à la charge du locataire pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 / 10,09 / 8,07 €/m² selon la zone, 3,03 €/m² pour l'état des lieux.

Qu'est-ce qu'un contrat type de location ?

Définition : le contrat type de location est le modèle réglementaire de bail, annexé au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, que doivent respecter les baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 (résidence principale du locataire). Il fixe la trame du contrat (désignation des parties et du logement, date de prise d'effet et durée, loyer et charges, dépôt de garantie, clauses, signatures), les mentions obligatoires et la liste des annexes. Les parties restent libres d'ajouter des clauses particulières, à condition qu'elles ne soient pas interdites par l'article 4 de la loi de 1989.

Le décret de 2015 avait créé deux modèles : logement vide et logement meublé, le second servant aussi à la colocation. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 les remplace et traite à part la colocation à bail unique. Les baux qui ne relèvent pas de la loi de 1989 (location saisonnière, meublé de tourisme, logement de fonction) et le bail mobilité, qui a son propre régime, n'ont pas de contrat type.

Quels baux sont concernés par le décret n° 2026-596 ?

La notion de renouvellement mérite attention. La loi de 1989 distingue la reconduction tacite (le bail se poursuit aux mêmes conditions, sans nouvel écrit) du renouvellement (un nouveau contrat est proposé, par exemple avec un loyer réévalué, selon l'article 10). Seul le second déclenche l'obligation du nouveau modèle. Un avenant qui ajoute un colocataire ou modifie une clause ne constitue pas non plus un nouveau bail ; en cas de doute, reprendre le modèle 2026 n'expose à aucun risque.

Que change la servitude de résidence principale ?

Définition : la servitude de résidence principale est une règle d'urbanisme, issue de la loi « Le Meur » n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, par laquelle une commune impose que certains logements neufs ou certains secteurs soient occupés à titre de résidence principale, pour freiner la transformation des logements en meublés de tourisme. Quand le logement loué y est soumis, le nouveau contrat type oblige le bailleur à le mentionner, le bail précisant que le logement « doit être occupé à titre de résidence principale ».

Pour le bailleur, la mention a deux effets. Elle informe le locataire qu'il ne pourra pas sous-louer le bien en meublé de tourisme, même avec l'accord du propriétaire. Elle rappelle au bailleur lui-même qu'au départ du locataire, le logement devra être reloué en résidence principale et non basculé en location courte durée. Pour savoir si votre bien est concerné, consultez le plan local d'urbanisme ou le service urbanisme de la commune : la servitude figure dans les documents d'urbanisme, pas sur le titre de propriété. Notre comparatif courte durée ou location classique rappelle les autres contraintes de la loi « Le Meur ».

Comment la clause résolutoire est-elle réécrite ?

Définition : la clause résolutoire est la clause du bail qui prévoit sa résiliation de plein droit, sans que le juge ait à l'apprécier, lorsque le locataire ne paie pas le loyer, les charges ou le dépôt de garantie, ne souscrit pas d'assurance ou trouble le voisinage de façon constatée. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, elle est obligatoire dans tout bail et le délai laissé au locataire après le commandement de payer est de six semaines (contre deux mois auparavant) pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023.

Le décret n° 2026-596 n'invente donc pas la règle : il met enfin le modèle de bail en conformité avec elle. La clause du contrat type indique désormais que le bail est résilié de plein droit pour non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines. Entre 2023 et 2026, de nombreux baux reprenaient encore la formule « deux mois » de l'ancien modèle ; la loi primait, mais la rédaction prêtait à discussion devant le juge. Le fonctionnement complet (commandement par commissaire de justice, saisine du juge des contentieux de la protection, délais de paiement, trêve hivernale) est détaillé dans notre guide comment fonctionne la clause résolutoire.

Téléphone portable, notice d'information : quelles autres nouveautés ?

Deux retouches plus discrètes complètent le décret et l'arrêté qui le suit.

• Numéro de téléphone portable : le modèle prévoit une case pour le portable du bailleur et celui du locataire, mais la mention est facultative. Un locataire peut refuser de le communiquer sans que le bail soit incomplet ; l'adresse électronique et l'adresse postale restent les coordonnées de référence.
• Notice d'information : l'annexe qui résume les droits et obligations des parties est entièrement remplacée par l'arrêté du 9 octobre 2026. La nouvelle version traite des garanties (dépôt, caution, assurances), des impayés et de la clause résolutoire, du congé et de la sortie du logement, et de la conciliation. Elle doit être annexée aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026. Un bail signé entre le 1er et le 17 octobre 2026 suit le nouveau modèle avec l'ancienne notice ; ce n'est pas une irrégularité. Notre page consacrée à la notice d'information renvoie vers le texte en vigueur.

Tout le reste est inchangé : la durée du bail, le dépôt de garantie, les préavis de congé, les diagnostics à annexer, et l'encadrement des loyers là où il s'applique. Sur ce dernier point, au 4 novembre 2026, la prolongation de l'expérimentation jusqu'en novembre 2028 est votée par le Sénat et attend l'Assemblée nationale ; le dispositif reste applicable dans les territoires déjà couverts, et le nouveau modèle de bail conserve les rubriques « loyer de référence majoré » et « complément de loyer ». Voir l'encadrement des loyers à Paris.

Exemple chiffré

Vous signez le 20 octobre 2026 un bail vide pour un appartement de 45 m² dans une commune en zone tendue, par l'intermédiaire d'une agence qui facture visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux d'entrée.

• Modèle : contrat type 2026 (bail conclu après le 1er octobre) avec la nouvelle notice (signature après le 18 octobre).
• Honoraires à la charge du locataire (plafonds des baux signés depuis le 1er janvier 2026) : visite, dossier et rédaction : 45 m² × 10,09 €/m² = 454,05 € ; état des lieux d'entrée : 45 m² × 3,03 €/m² = 136,35 € ; total maximal 590,40 €. En zone très tendue (Paris et communes listées de la petite couronne), le premier plafond serait de 12,10 €/m², ailleurs de 8,07 €/m². La part du locataire ne peut jamais dépasser celle du bailleur.
• Clause résolutoire : si le loyer de janvier reste impayé et qu'un commandement de payer est signifié le 2 février 2027, le délai de six semaines expire le 16 mars 2027 ; faute de paiement, le bail est résilié de plein droit et le juge constate la résiliation. L'expulsion elle-même ne peut être exécutée pendant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027.

Que doit faire le bailleur pour un bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 ?

1. Vérifier le type de bail : vide, meublé ou colocation à bail unique relèvent du nouveau modèle ; bail mobilité et location saisonnière non.
2. Se procurer le modèle 2026 : les modèles de bail de location vide et de bail meublé étudiant de brik.com reprennent la trame du décret n° 2026-596 ; pour la colocation, voir comment remplir un bail de colocation.
3. Interroger la commune sur l'existence d'une servitude de résidence principale et, si elle s'applique, cocher ou compléter la mention correspondante.
4. Relire la clause résolutoire : elle doit viser le non-paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie, et le délai de six semaines après commandement de payer.
5. Compléter les coordonnées : adresse postale et électronique obligatoires, téléphone portable au choix des parties.
6. Annexer la notice d'information du 9 octobre 2026 pour toute signature à partir du 18 octobre 2026, avec les autres annexes habituelles (état des lieux, dossier de diagnostic technique, extrait du règlement de copropriété, inventaire en meublé, attestation d'assurance).
7. Appliquer les plafonds d'honoraires 2026 si une agence intervient, et faire figurer leur montant dans le bail.
8. Vérifier le DPE : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus au 1er janvier 2028, et les loyers des F et G sont gelés ; le nouveau calcul du DPE depuis le 1er janvier 2026 a pu faire changer l'étiquette d'un logement chauffé à l'électricité.

Quelles sont les erreurs fréquentes ?

• Réutiliser un bail téléchargé avant juillet 2026 pour une signature d'octobre : clause résolutoire à « deux mois », pas de rubrique servitude, notice périmée.
• Faire signer un avenant « de mise à jour » à un locataire en place : les baux en cours ne sont pas concernés ; un avenant imposé n'a pas de valeur sans l'accord du locataire.
• Omettre la notice à partir du 18 octobre 2026, ou annexer l'ancienne : la notice fait partie des annexes obligatoires du contrat type.
• Exiger le numéro de portable comme condition de signature : la mention est facultative.
• Oublier la servitude de résidence principale dans une commune qui l'impose : la mention est obligatoire et protège le bailleur en cas de sous-location touristique.
• Appliquer les anciens plafonds d'honoraires (12 / 10 / 8 / 3 €) à un bail signé depuis le 1er janvier 2026, ou les nouveaux à un bail antérieur.
• Croire que le délai de six semaines date de 2026 : il s'applique depuis les baux conclus ou renouvelés à compter du 29 juillet 2023 ; le décret aligne seulement le modèle.

Pour l'ensemble des rubriques du bail (loyer, charges, dépôt, diagnostics), notre guide comment faire un bail de location reste la référence ; les volets fiscaux de l'année sont dans la loi de finances 2026 pour les bailleurs, et le nouveau statut du bailleur privé suppose justement un bail de location nue conforme.

Questions fréquentes

À partir de quand le nouveau contrat type s'applique-t-il ?

Aux baux d'habitation conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, pour le logement vide, le logement meublé et la colocation à bail unique (décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026). La nouvelle notice d'information, fixée par l'arrêté du 9 octobre 2026, s'annexe aux baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026. Les baux en cours continuent sous leur modèle d'origine.

Dois-je refaire le bail de mon locataire actuel ?

Non. Les baux en cours au 1er octobre 2026 ne sont pas concernés et restent valables jusqu'à leur terme ou leur reconduction tacite. Le nouveau modèle ne s'impose qu'au prochain bail conclu (nouveau locataire) ou renouvelé (nouveau contrat proposé au locataire en place). La clause résolutoire à six semaines s'applique en revanche déjà à tout bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023, quelle que soit sa rédaction.

Qu'est-ce que la servitude de résidence principale ?

C'est une règle d'urbanisme issue de la loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 : la commune impose que certains logements soient occupés à titre de résidence principale, pour limiter les meublés de tourisme. Quand le logement loué y est soumis, le bail doit préciser qu'il « doit être occupé à titre de résidence principale ». Le service urbanisme de la commune indique si votre bien est concerné.

Le numéro de portable est-il obligatoire dans le bail ?

Non. Le contrat type 2026 prévoit une case pour le téléphone portable du bailleur et du locataire, mais la mention est facultative : un locataire peut ne pas le communiquer sans rendre le bail incomplet. Les coordonnées obligatoires restent l'identité, l'adresse postale et, le cas échéant, l'adresse électronique de chaque partie, utiles pour les échanges dématérialisés (quittances, régularisation de charges).

Quel délai prévoit la clause résolutoire du nouveau bail ?

Six semaines après un commandement de payer resté sans effet, pour le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Ce délai vient de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et s'applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023 ; le décret n° 2026-596 met simplement le modèle en conformité. Le juge des contentieux de la protection constate ensuite la résiliation.

Les plafonds d'honoraires ont-ils changé en 2026 ?

Oui, pour les baux signés depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 €/m² en zone très tendue, 10,09 €/m² en zone tendue, 8,07 €/m² ailleurs pour la visite, le dossier et la rédaction du bail, et 3,03 €/m² partout pour l'état des lieux d'entrée (revalorisation de 0,87 %). La part du locataire ne dépasse jamais celle du bailleur ; les baux antérieurs gardent les anciens plafonds.

Où trouver un modèle de bail à jour ?

Les modèles de bail de location vide et de bail meublé étudiant de brik.com, téléchargeables en PDF et Word, reprennent la trame du décret n° 2026-596 ; la notice d'information du 9 octobre 2026 se joint à part. Vérifiez à chaque signature la date de la version utilisée : un fichier conservé sur votre ordinateur depuis 2025 n'intègre ni la servitude de résidence principale ni la clause résolutoire réécrite.