Louer en Communauté germanophone : quel droit du bail s'applique ?

Publié le 31 octobre 2026 · Mis à jour le 4 novembre 2026

Décret wallon de 2018 appliqué par la Communauté germanophone depuis le 1er janvier 2020, garantie de deux mois bloqués ou trois mois en banque, bail en allemand ou en français, MyRent dans les deux mois : louer à Eupen ou Saint-Vith.

Louer en Communauté germanophone, c'est appliquer le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation dans la version propre à ce territoire, où la Communauté exerce les compétences de la Région wallonne en matière de logement depuis le 1er janvier 2020. Les neuf communes de la région de langue allemande, autour d'Eupen et de Saint-Vith, forment ainsi le quatrième droit du bail belge : les règles de base sont wallonnes (bail de neuf ans, renon, indexation à l'indice santé, enregistrement sur MyRent), mais la garantie locative, la langue des documents et les adaptations votées par le Parlement germanophone font la différence.

Le bailleur qui possède un bien à Eupen, Butgenbach ou Saint-Vith doit donc connaître le texte applicable et qui peut le modifier, les points où la Communauté germanophone s'écarte de la Wallonie, et les démarches qui restent fédérales, comme l'enregistrement du bail. Voici le parcours, avec les montants, les délais et les textes.

Ce qu'il faut retenir

• Texte applicable : le décret wallon du 15 mars 2018, tel qu'il s'applique en région de langue allemande ; la Communauté germanophone exerce les compétences wallonnes en matière de logement depuis le 1er janvier 2020 (décret wallon du 2 mai 2019, décret germanophone du 29 avril 2019, Constitution, art. 139).
• Le Parlement germanophone adapte lui-même le décret : décret-programme 2022 (art. 91.1 : indexation limitée selon le certificat PEB du 1er janvier au 31 décembre 2023) et décret du 13 novembre 2023 (art. 91.2 : formule de correction depuis le 1er janvier 2024) ; les modifications wallonnes postérieures au transfert ne s'appliquent pas d'office en Communauté germanophone.
• Garantie locative : deux mois de loyer sur compte bloqué, ou trois mois en garantie bancaire reconstituée sur trois ans au plus, la règle d'origine du décret (art. 62), que la Verbraucherschutzzentrale Ostbelgien rappelle toujours, alors que la Wallonie est passée à deux mois pour toutes les formes depuis le 1er juin 2023.
• Enregistrement fédéral sur MyRent, par le bailleur, dans les deux mois de la signature, gratuit pour la résidence principale ; sans enregistrement, après mise en demeure restée un mois sans effet, le locataire part sans préavis ni indemnité.
• Langue libre pour le bail (Constitution, art. 30) : allemand, français ou les deux ; les services locaux de la région de langue allemande rédigent leurs actes en allemand, avec traduction française gratuite sur demande.
• Bail de neuf ans, renon de six mois pour le bailleur, trois mois pour le locataire, indemnités de trois, deux ou un mois pendant le premier triennat, indexation à l'indice santé une fois par an : comme en Wallonie, à la formule de correction germanophone près pour les logements PEB E, F, G ou sans certificat.
• La région se lit dans la commune du bien, pas dans le code postal : un bien à Eupen relève de la Communauté germanophone, un bien à Verviers de la Wallonie.

Quel droit du bail s'applique quand on loue en Communauté germanophone ?

La Belgique compte quatre droits du bail d'habitation depuis la régionalisation de 2018 : le Code bruxellois du Logement, le décret wallon du 15 mars 2018, le Woninghuurdecreet flamand, et, en Communauté germanophone, le décret wallon dans sa version propre. L'article 139 de la Constitution permet au Parlement wallon et au Parlement de la Communauté germanophone de décider, chacun par décret, que la Communauté exerce dans la région de langue allemande des compétences de la Région wallonne. C'est ce qu'ont fait le décret germanophone du 29 avril 2019 et le décret wallon du 2 mai 2019 « relatif à l'exercice, par la Communauté germanophone, des compétences de la Région wallonne en matière de logement », entrés en vigueur ensemble le 1er janvier 2020.

Conséquence pratique : le décret du 15 mars 2018 continue de s'appliquer dans les neuf communes, mais seul le Parlement germanophone peut désormais le modifier pour ce territoire. Les décrets wallons votés après le 1er janvier 2020 (limitation de l'indexation selon le PEB du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023, garantie locative à deux mois pour toutes les formes en 2023, arrêté du 29 avril 2024 sur l'état des lieux et les frais d'agence) ne valent qu'en Wallonie, sauf reprise expresse. Le Parlement germanophone légifère de son côté : son décret-programme 2022 (15 décembre 2022, art. 66) a inséré un article 91.1 limitant l'indexation selon le PEB du 1er janvier au 31 décembre 2023, et son décret du 13 novembre 2023 (Moniteur belge du 1er décembre 2023) un article 91.2, formule de correction depuis le 1er janvier 2024 : des règles propres, aux dates et taux différents de ceux de la Wallonie. Avant de rédiger un bail ou d'indexer un loyer, lisez la version coordonnée en vigueur en région de langue allemande, et n'appliquez pas d'office un chiffre wallon récent.

Les textes de référence sont en ligne : le décret wallon du 2 mai 2019 sur le transfert du logement, le décret du 15 mars 2018 (texte coordonné wallon) et la Constitution (art. 30 et 139), ainsi que le décret germanophone du 13 novembre 2023 (Moniteur belge du 1er décembre 2023). Notre article sur les quatre droits du bail en Belgique situe la Communauté germanophone parmi les trois régions.

Quelles communes relèvent de la Communauté germanophone ?

La Communauté germanophone exerce ses compétences dans la région de langue allemande, définie par les lois coordonnées du 18 juillet 1966 sur l'emploi des langues en matière administrative (art. 5), soit aujourd'hui neuf communes en province de Liège, que le portail de la Wallonie énumère : La Calamine, Lontzen, Raeren et Eupen au nord, Butgenbach, Bullange, Amblève, Saint-Vith et Burg-Reuland au sud. Les anciennes communes fusionnées (Eynatten, Hauset, Hergenrath, Kettenis…) y sont comprises. Malmedy et Waimes, communes à facilités, restent en région de langue française.

La règle se lit donc dans la commune du bien, jamais dans le code postal ni dans la langue du locataire : un bailleur de Liège qui loue à Eupen applique la version germanophone, un bailleur d'Eupen qui loue à Malmedy le décret wallon ordinaire. Le juge de paix du canton du bien tranche tous les litiges de bail d'habitation, saisi par simple requête, après conciliation (voir le glossaire).

Dans quelle langue rédiger le bail, l'état des lieux et les courriers ?

L'article 30 de la Constitution pose que « l'emploi des langues usitées en Belgique est facultatif ; il ne peut être réglé que par la loi, et seulement pour les actes de l'autorité publique et pour les affaires judiciaires ». Entre un bailleur et un locataire, personnes privées, la langue du bail est donc libre : allemand, français, ou un bail bilingue, ce qui est la pratique la plus sûre quand les parties n'ont pas la même langue maternelle. Ce qui compte, c'est que chaque partie comprenne ce qu'elle signe ; des modèles de bail existent en allemand (Mietvertrag für den Hauptwohnort), à valeur indicative.

Pour l'administration, la règle est différente : « tout service local établi dans la région de langue allemande rédige en allemand les actes qui concernent des particuliers » (lois coordonnées de 1966, art. 13, § 2), avec traduction française certifiée gratuite sur demande. Les courriers de la commune (permis de location, salubrité), du CPAS et des services de la Communauté arrivent donc en allemand. MyRent, plateforme fédérale, accepte un bail rédigé en allemand. Rédigez le renon, la mise en demeure et la demande d'indexation dans la langue du bail, avec une traduction libre si le locataire ne la pratique pas.

Garantie locative en Communauté germanophone : deux mois bloqués ou trois mois en banque ?

La garantie locative est la somme que le locataire constitue à l'entrée pour couvrir ses manquements éventuels ; elle n'est jamais remise en espèces au bailleur (voir le glossaire). L'article 62 du décret du 15 mars 2018, dans sa rédaction d'origine, prévoit trois formes, au choix du locataire : un compte individualisé bloqué à son nom, limité à deux mois de loyer ; une garantie bancaire que le locataire reconstitue par mensualités constantes pendant la durée du bail, trois ans au plus, limitée à trois mois de loyer ; une garantie bancaire issue d'un contrat-type entre le CPAS et une banque, trois mois également. Le bailleur qui garde la garantie sur son propre compte doit les intérêts au taux moyen du marché financier depuis la remise ; la libération se fait sur accord écrit établi au plus tôt à la fin du bail, ou sur décision judiciaire.

C'est cette règle d'origine, deux mois bloqués ou trois mois en garantie bancaire, qui reste la référence en Communauté germanophone : le décret wallon du 19 mai 2023, qui a ramené toutes les formes à deux mois en Wallonie depuis le 1er juin 2023, a été voté après le transfert et ne s'y applique pas de lui-même, et les décrets germanophones qui ont modifié le texte depuis (décret-programme 2022, décret du 13 novembre 2023) ne portent que sur l'indexation. La Verbraucherschutzzentrale Ostbelgien donne toujours ces plafonds : deux mois sur compte bloqué, trois mois en garantie bancaire ou par le CPAS. Vérifiez la version coordonnée à la date de la signature avant d'exiger trois mois. Pas de plafond propre au kot ici : l'article 82/1 wallon (deux mois) vient lui aussi du décret du 19 mai 2023. La comparaison complète des quatre régimes se trouve dans notre article sur la garantie locative en Belgique.

Exemple chiffré

Un appartement loué 900 € par mois hors charges à Eupen. Le locataire choisit le compte bloqué : 1 800 € versés en une fois sur un compte à son nom, intérêts capitalisés, libérés à la sortie sur accord écrit des deux parties ou jugement. S'il opte pour la garantie bancaire, la banque garantit au bailleur 2 700 € dès la signature, et le locataire la reconstitue par 36 mensualités de 75 € au plus, sans intérêts à sa charge. À Verviers, dix kilomètres plus loin, le même bail signé après le 1er juin 2023 plafonnerait les deux formes à 1 800 €.

Enregistrement sur MyRent, état des lieux, indexation : les mêmes délais qu'en Wallonie ?

Pour l'essentiel, oui : ces règles figurent dans le décret de 2018 ou dans la loi fédérale, non dans les modifications wallonnes récentes. Seule l'indexation selon le PEB a sa version germanophone.

1. Bail écrit, avec les mentions de l'article 3 du décret (identité des parties, date de début, désignation des locaux, loyer, charges) et l'annexe explicative ; l'annonce indique le loyer hors charges, la nature des charges et les indicateurs PEB (voir notre article sur l'annonce de location).
2. État des lieux d'entrée détaillé, contradictoire, logement vide ou dans le premier mois d'occupation, annexé au bail et enregistré avec lui (art. 27 et 28) ; sans lui, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend ; l'arrêté wallon du 29 avril 2024 ne vaut qu'en Wallonie (voir l'état des lieux d'entrée).
3. Enregistrement sur MyRent dans les deux mois de la signature, par le bailleur, gratuit pour la résidence principale, frais d'un enregistrement tardif à sa charge (art. 53) ; passé ce délai, le locataire dont la mise en demeure d'enregistrer est restée un mois sans effet peut partir sans préavis ni indemnité (art. 54). MyRent est la plateforme fédérale du SPF Finances, la même dans tout le pays (voir le glossaire et notre article sur l'enregistrement).
4. Indexation une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire, sur demande écrite, selon la formule loyer de base multiplié par le nouvel indice santé et divisé par l'indice de départ (art. 26), uniquement si le bail est écrit et enregistré ; les arriérés sont limités aux trois mois qui précèdent la demande. L'indexation selon le PEB a sa version germanophone : limitation du 1er janvier au 31 décembre 2023 (art. 91.1), formule de correction depuis le 1er janvier 2024 (art. 91.2), détaillées dans le cas pratique ci-dessous ; les dates et taux wallons ne valent pas ici (voir l'indexation à l'indice santé).
5. Précompte immobilier : la fiscalité immobilière n'a pas été transférée ; le précompte reste un impôt régional wallon, jamais à charge du locataire d'une résidence principale (art. 59), et les loyers se déclarent à l'IPP au cadre III comme partout.

Renon, durée et fin du bail : ce que prévoit le décret en région de langue allemande

Le bail de résidence principale est réputé conclu pour neuf ans (art. 55). Il prend fin à l'échéance par un renon notifié au moins six mois avant par le bailleur, trois mois avant par le locataire ; sans renon, il est prorogé de trois ans en trois ans aux mêmes conditions. Le renon (le congé, en France) se notifie par envoi recommandé, par exploit d'huissier ou par remise en main propre contre un double signé et daté (art. 30), et le préavis court du premier jour du mois qui suit la notification. Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment pour occupation personnelle (préavis de six mois, occupation dans l'année pendant deux ans au moins, sinon dix-huit mois de loyer), à la fin d'un triennat pour travaux importants (six mois), ou à la fin du premier ou du deuxième triennat sans motif (six mois et neuf ou six mois de loyer d'indemnité). Le locataire part à tout moment avec trois mois de préavis et une indemnité de trois, deux ou un mois pendant la première, la deuxième ou la troisième année ; il donne un contre-préavis d'un mois quand le bailleur a notifié un renon. Détails dans notre article sur le renon.

Le reste suit le décret : sous-location et cession interdites sans accord écrit et préalable du bailleur (art. 47 et 49), réparations locatives au locataire et vétusté au bailleur (art. 8 et 15), état des lieux de sortie avant la remise des clés. Le permis de location des petits logements et des logements collectifs relève désormais de la Communauté : renseignez-vous auprès de la commune avant de louer un kot ou un logement de moins de 28 m².

Cas pratiques

Un bailleur liégeois loue un appartement à Eupen à un couple germanophone

Le décret du 15 mars 2018 s'applique dans sa version germanophone. Le bail peut être rédigé en allemand et en français, les deux textes faisant foi ; la garantie est de deux mois sur compte bloqué ou trois mois en garantie bancaire ; l'état des lieux se dresse dans le premier mois ; le bail s'enregistre sur MyRent dans les deux mois. Les courriers de la commune d'Eupen arriveront en allemand, traduction française gratuite sur demande.

Un bailleur de Saint-Vith veut appliquer la garantie wallonne de deux mois « pour toutes les formes »

Rien ne l'y oblige : le décret wallon du 19 mai 2023 ne s'applique pas de lui-même en région de langue allemande. Il peut accepter une garantie bancaire de trois mois, ou choisir deux mois, ce qui n'est jamais interdit : le plafond est un maximum, pas un minimum. Le point à vérifier reste le texte en vigueur à la date de signature.

Un bailleur de Butgenbach veut appliquer le facteur de correction wallon après la limitation PEB

Il se trompe de texte : la limitation wallonne (1er novembre 2022 au 31 octobre 2023) et son facteur de correction ne valent qu'en Wallonie. En région de langue allemande, le décret-programme 2022 (art. 91.1) a limité l'indexation du 1er janvier au 31 décembre 2023 pour les baux en cours au 1er janvier 2023 : moitié de l'indexation pour un PEB E, aucune pour un PEB F, G ou sans certificat. Depuis le 1er janvier 2024, l'article 91.2 (décret du 13 novembre 2023) applique à ces baux sa propre formule : loyer tel qu'adapté en 2023 × nouvel indice santé ÷ indice santé du mois précédant la date anniversaire en 2023 (indices fictifs dans nos exemples). Un logement PEB A à D, ou un bail entré en vigueur depuis le 1er janvier 2023, suit la formule ordinaire de l'article 26.

Erreurs fréquentes des bailleurs en Communauté germanophone

• Appliquer d'office les nouveautés wallonnes (garantie à deux mois toutes formes, dates et taux wallons de la limitation PEB, arrêté de 2024 sur l'état des lieux) : elles ne valent ici que si le Parlement germanophone les a reprises.
• Oublier que le décret a été modifié à Eupen (décret-programme 2022 et décret du 13 novembre 2023, sur l'indexation) et travailler sur le texte wallon coordonné : lire la version germanophone avant de signer ou d'indexer.
• Lire la région dans le code postal : Malmedy et Waimes sont wallonnes ; Eupen, La Calamine, Saint-Vith et les six autres communes relèvent de la Communauté.
• Faire signer un bail en français à un locataire qui ne le lit pas : la langue est libre, mais le bail bilingue évite le débat.
• Croire que MyRent ne concerne pas la Communauté : l'enregistrement est fédéral, même délai, même sanction.
• Encaisser la garantie sur son compte : intérêts dus au locataire au taux moyen du marché depuis la remise, comme en Wallonie.

Questions fréquentes

Quel décret s'applique à un bail d'habitation en Communauté germanophone ?

Le décret wallon du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation, dans la version applicable en région de langue allemande. Depuis le 1er janvier 2020, la Communauté germanophone exerce les compétences de la Région wallonne en matière de logement (décrets du 29 avril et du 2 mai 2019, Constitution, art. 139) ; son Parlement l'adapte lui-même (décret-programme 2022 et décret du 13 novembre 2023, sur l'indexation selon le PEB), et les modifications wallonnes votées depuis 2020 ne s'y appliquent pas d'office. La version coordonnée en vigueur fait foi.

Quel est le montant de la garantie locative en Communauté germanophone ?

Deux mois de loyer sur un compte bloqué au nom du locataire, ou trois mois en garantie bancaire reconstituée par mensualités sur trois ans au plus (trois mois aussi via le CPAS) : c'est la règle d'origine de l'article 62 du décret de 2018, que la Verbraucherschutzzentrale Ostbelgien donne toujours, alors que la Wallonie a ramené toutes les formes à deux mois depuis le 1er juin 2023. Vérifiez la version coordonnée germanophone avant d'exiger trois mois ; le plafond wallon de deux mois pour le kot (art. 82/1, 2023) n'y existe pas.

Peut-on rédiger le bail en allemand en Belgique ?

Oui. L'emploi des langues est libre entre personnes privées (Constitution, art. 30) : le bail peut être rédigé en allemand, en français ou dans les deux langues, et MyRent l'enregistre tel quel. Seuls les services locaux de la région de langue allemande rédigent leurs actes en allemand, avec traduction française gratuite sur demande. Un bail bilingue est la formule la plus sûre quand bailleur et locataire n'ont pas la même langue.

Faut-il enregistrer le bail sur MyRent quand le bien est à Eupen ou à Saint-Vith ?

Oui, comme partout en Belgique : l'enregistrement est une obligation fédérale, à charge du bailleur, dans les deux mois de la signature, gratuite pour un bail de résidence principale, avec l'état des lieux d'entrée en annexe. Passé ce délai et après une mise en demeure restée un mois sans effet, le locataire peut quitter le logement sans préavis ni indemnité (décret, art. 54). Le bail peut être déposé en allemand ou en français.

Quelles communes font partie de la Communauté germanophone ?

Neuf communes de la province de Liège forment la région de langue allemande : Amblève, Bullange, Burg-Reuland, Butgenbach, Eupen, La Calamine, Lontzen, Raeren et Saint-Vith (lois coordonnées du 18 juillet 1966, art. 5, pour les anciennes communes aujourd'hui fusionnées). Malmedy et Waimes, communes à facilités, restent en région de langue française et appliquent le décret wallon ordinaire. La règle du bail se lit dans la commune du bien, pas dans le code postal.

Les règles d'indexation wallonnes liées au PEB s'appliquent-elles en Communauté germanophone ?

Non : la Communauté a les siennes. La limitation wallonne (1er novembre 2022 au 31 octobre 2023) et son facteur de correction sont postérieurs au transfert. En région de langue allemande, l'article 91.1 (décret-programme 2022) a limité l'indexation du 1er janvier au 31 décembre 2023 pour les baux en cours au 1er janvier 2023 : 50 % pour un PEB E, rien pour un PEB F, G ou sans certificat. Depuis le 1er janvier 2024, l'article 91.2 (décret du 13 novembre 2023) leur applique une formule de correction calculée sur le loyer adapté en 2023. Les autres baux suivent l'article 26.

Qui tranche un litige de bail en Communauté germanophone ?

Le juge de paix du canton où se situe le logement, comme dans le reste du pays : il connaît de tous les litiges de bail d'habitation, saisi par requête ou par une demande de conciliation gratuite, et désigne l'expert d'état des lieux à défaut d'accord. La langue de la procédure suit les règles judiciaires de l'arrondissement ; les pièces en allemand sont reçues.