Bail mobilité : durée, public éligible et garanties
Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un bail meublé de courte durée pensé pour les locataires en situation de mobilité. Sa durée va d'un à dix mois, il n'est pas renouvelable et n'autorise aucun dépôt de garantie. Le bailleur peut en revanche demander une caution et le logement reste éligible à Visale. Ce guide détaille le cadre, le public éligible et les obligations de chacun.
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Les repères du bail mobilité
Les règles essentielles fixées par la loi ELAN pour ce bail meublé de courte durée.
Durée 1 à 10 mois
Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, n'est pas renouvelable, et un seul bail mobilité est possible entre les mêmes parties pour un même logement.
Logement meublé
Le logement loué en bail mobilité doit obligatoirement être meublé et répondre aux critères du logement décent.
Aucun dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est interdit. Le bailleur peut toutefois demander une caution (garant) et le logement est éligible à Visale.
Préavis locataire 1 mois
Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois ; le bailleur ne peut pas donner congé avant le terme.
Définition et durée : de 1 à 10 mois, non renouvelable
Le bail mobilité a été créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui a inséré les articles 25-12 et suivants dans la loi du 6 juillet 1989. C'est un contrat de location portant sur un logement obligatoirement meublé, d'une durée comprise entre un et dix mois. Il n'est pas renouvelable : un seul bail mobilité peut être conclu entre un même bailleur et un même locataire pour un même logement. La durée prévue peut être modifiée une fois par avenant, sans que la durée totale puisse dépasser dix mois.
Le public éligible
Le bail mobilité est réservé à un locataire qui justifie, à la date de prise d'effet du bail, se trouver dans l'une des situations suivantes : formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. C'est l'un de ces motifs de mobilité qui ouvre l'accès à ce bail ; à défaut, c'est le régime du bail meublé classique qui s'applique.
Pas de dépôt de garantie, mais caution et Visale possibles
Particularité majeure du bail mobilité : le dépôt de garantie est interdit. Le bailleur ne peut en exiger aucun. Pour autant, il n'est pas dépourvu de garanties : il peut demander un acte de cautionnement (un garant) couvrant les obligations du locataire. Le logement loué en bail mobilité est par ailleurs éligible au dispositif Visale, la garantie locative gratuite proposée par Action Logement, qui peut se substituer à une caution. Pour comparer avec le régime de droit commun, consultez notre guide dépôt de garantie.
Préavis, congé et charges au forfait
Le locataire peut résilier le bail mobilité à tout moment, en respectant un préavis d'un mois. Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé avant le terme : le bail prend fin à l'échéance, sans renouvellement ni reconduction tacite. Côté charges, elles sont récupérées sous forme de forfait versé avec le loyer, sans régularisation ultérieure. Si bailleur et locataire souhaitent poursuivre la location au-delà du terme, ils peuvent conclure un nouveau contrat : la relation bascule alors vers un bail meublé classique, soumis à son régime de droit commun.
La fiscalité du bail mobilité
Le bail mobilité portant sur un logement meublé, les loyers relèvent de la fiscalité de la location meublée : ils sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), le plus souvent sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), au régime micro-BIC ou au régime réel selon votre situation. Le choix du régime ayant des conséquences importantes, nous vous recommandons de consulter un expert-comptable. Pour les définitions utiles, voyez le glossaire immobilier.
Générer et gérer un bail mobilité avec Brik
Un bail mobilité conforme suppose un contrat à jour des règles spécifiques (durée, motif de mobilité, absence de dépôt de garantie, charges au forfait). Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité qui vous aide à générer un bail mobilité conforme et à gérer la location au quotidien : état des lieux, quittances et suivi des paiements réunis au même endroit. Brik ne délivre pas de conseil juridique personnalisé : pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un professionnel du droit, et d'un expert-comptable pour la fiscalité.
Bail mobilité : cas d'usage avancés et articulation avec les autres baux
Vérifier l'éligibilité du locataire — et la documenter
Le bail mobilité (loi ELAN, articles 25-12 et suivants de la loi de 1989) est réservé aux locataires justifiant, à la prise d'effet, d'une formation professionnelle, d'études supérieures, d'un contrat d'apprentissage, d'un stage, d'un engagement volontaire de service civique, d'une mutation professionnelle ou d'une mission temporaire. Exigez le justificatif (convention de stage, attestation employeur, certificat de scolarité) et annexez-le au bail : c'est lui qui fonde la qualification du contrat.
Sans motif valable, le bail encourt la requalification en bail meublé classique d'un an — avec dépôt de garantie à restituer (il est interdit en bail mobilité) et reconduction tacite à la clé.
1 à 10 mois, sans renouvellement : gérer la sortie et l'enchaînement
La durée initiale (1 à 10 mois) peut être modifiée une seule fois par avenant, sans jamais dépasser 10 mois au total. Au terme, le contrat cesse de plein droit ; si le locataire reste et que vous encaissez les loyers, la relation bascule en bail meublé d'un an — ce piège se gère par anticipation : proposez explicitement, avant le terme, soit la sortie (état des lieux planifié), soit la signature d'un vrai bail meublé.
L'enchaînement de baux mobilité avec des locataires différents est licite et courant (villes étudiantes, bassins de mission). Avec le même locataire, en revanche, la loi interdit le renouvellement : passez au bail meublé classique.
Le paquet de garanties spécifique
Dépôt de garantie interdit — mais la caution (dont Visale, qui couvre expressément le bail mobilité) reste possible, et l'assurance habitation du locataire obligatoire. Les charges se facturent exclusivement au forfait, versé mensuellement : calibrez-le sur les dépenses réelles, aucun complément n'étant récupérable.
Côté fiscalité, le régime est celui du meublé (BIC, micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement). Le bail mobilité n'ouvre pas droit aux dispositifs de longue durée mais sécurise une occupation courte, mieux encadrée juridiquement qu'une location saisonnière — sans autorisation de changement d'usage puisque le locataire y a sa résidence principale.
Bail mobilité : questions fréquentes
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