Congé du bailleur : reprise, vente, motif légitime
Donner congé à son locataire est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur ne peut mettre fin au bail qu'à son échéance et pour trois motifs : la reprise pour habiter ou loger un proche, la vente (le locataire dispose alors d'un droit de préemption) ou un motif légitime et sérieux. Le préavis est de six mois en location vide et de trois mois en meublé. Ce guide détaille les motifs, les délais, la forme du congé et les protections du locataire.
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Les repères du congé du bailleur
Des règles stables prévues par la loi du 6 juillet 1989 pour les résidences principales.
Préavis — location vide
En location vide, le bailleur donne congé avec un préavis de 6 mois avant l'échéance du bail.
Préavis — location meublée
En location meublée, le préavis du congé donné par le bailleur est de 3 mois avant l'échéance.
Trois motifs limitatifs
Reprise, vente ou motif légitime et sérieux : ce sont les seuls motifs de congé prévus par la loi de 1989.
Droit de préemption
En cas de congé pour vente, le locataire bénéficie d'un droit de préemption sur le logement.
Un congé possible seulement à l'échéance, pour trois motifs
La loi du 6 juillet 1989 protège le locataire de résidence principale : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail en cours et ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail. Et il ne peut le faire que pour l'un des trois motifs limitatifs prévus par la loi : la reprise, la vente, ou un motif légitime et sérieux. En dehors de ces hypothèses, le bail se reconduit ou se renouvelle. Les conditions précises doivent être vérifiées : pour un cas particulier, consultez un professionnel du droit.
Le congé pour reprise
Le congé pour reprise permet au bailleur de récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un proche dont la qualité est définie par la loi (conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ascendants, descendants, ou ceux du conjoint ou partenaire). Le congé doit indiquer le bénéficiaire de la reprise et le motif. La reprise doit être réelle et sincère : une reprise fictive expose le bailleur à des sanctions.
Le congé pour vente et le droit de préemption
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption : il peut acquérir le logement en priorité. À ce titre, le congé doit comporter des mentions obligatoires, notamment le prix et les conditions de la vente projetée, afin que le locataire puisse décider d'exercer ou non son droit dans les délais légaux. Un congé pour vente incomplet ou inexact peut être contesté. Les mentions et délais doivent être vérifiés avec un professionnel du droit.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Le bailleur peut aussi donner congé pour un motif légitime et sérieux, par exemple des manquements du locataire à ses obligations (retards ou défauts de paiement, troubles de voisinage, etc.). Le motif doit être réel et démontrable. C'est le tribunal qui apprécie, en cas de contestation, le caractère légitime et sérieux du motif invoqué. Conservez les justificatifs utiles.
Préavis et forme du congé
Le préavis est de six mois avant l'échéance du bail en location vide et de trois mois en meublé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier (commissaire de justice) ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date de réception fait courir le décompte du préavis : conservez la preuve de l'envoi et de la réception. Pour les définitions utiles, consultez le glossaire immobilier.
La protection des locataires âgés ou à faibles ressources
La loi prévoit une protection particulière pour les locataires âgés et disposant de faibles ressources, sous certaines conditions d'âge et de ressources, et parfois selon l'âge et les ressources du bailleur. Lorsque cette protection s'applique, le bailleur ne peut donner congé sans proposer une solution de relogement adaptée. Les seuils et les exceptions doivent être vérifiés au cas par cas avec un professionnel du droit.
Gérer ses échéances de bail avec Brik
Un congé valable repose sur le respect rigoureux de l'échéance et du préavis. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité qui gère les échéances de bail et envoie des alertes pour ne pas manquer une date clé. Brik ne délivre pas de conseil juridique personnalisé : pour rédiger ou contester un congé, rapprochez-vous d'un professionnel du droit, et vérifiez les conditions de protection et les délais applicables. Voyez aussi notre guide dépôt de garantie.
Congé du bailleur : sécuriser chaque motif contre la contestation
Congé pour reprise : le dossier qui tient devant le juge
La reprise n'est possible qu'au profit d'un bénéficiaire listé : le bailleur, son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an, leurs ascendants et descendants. Le congé doit mentionner nom, adresse du bénéficiaire, la nature du lien et — depuis ALUR — le caractère réel et sérieux de la reprise (rapprochement familial, retraite, retour de mobilité…). Le juge vérifie a posteriori : une reprise fictive (logement reloué ou vendu dans la foulée) expose à des dommages-intérêts et à l'amende pénale de 6 000 €.
Constituez le dossier avant d'envoyer le congé : justificatifs du projet du bénéficiaire, cohérence de calendrier. Et anticipez la protection des locataires âgés de plus de 65 ans à ressources modestes : sans offre de relogement adaptée, le congé est nul — sauf si vous-même avez plus de 65 ans ou des ressources sous les plafonds.
Congé pour vente : purger le droit de préemption sans faux pas
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au locataire : prix et conditions doivent y figurer, le locataire ayant deux mois pour accepter. Si vous vendez finalement moins cher à un tiers, une seconde purge s'impose via le notaire — l'oublier rend la vente annulable. La notification doit reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-II et arriver au moins six mois avant l'échéance.
Alternative souvent plus simple : vendre le bien occupé (pas de congé, pas de préemption sauf première vente après division, décote de 5 à 15 % selon le bail) — l'arbitrage se calcule au cas par cas. En meublé, pas de droit de préemption : congé trois mois avant terme avec motif.
Calendrier et forme : les erreurs fatales
Le congé se notifie par recommandé AR, acte de commissaire de justice ou remise contre récépissé — jamais par e-mail. Le délai de six mois (vide) ou trois mois (meublé) se calcule par rapport à l'échéance du bail, réception faisant foi : un recommandé non retiré ne vaut pas notification, d'où le réflexe commissaire de justice quand le locataire est peu coopératif.
Un congé irrégulier ne produit aucun effet : le bail se reconduit et il faut attendre la prochaine échéance (trois ou six ans). Sur un bail reconduit dont vous avez raté la fenêtre, seule la vente occupée ou l'accord amiable (avec indemnité de départ négociée) permettent d'avancer.
Sources
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15 (congé du bailleur : motifs, préavis de six mois, droit de préemption, locataires protégés, sanctions)
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-8 (congé en location meublée : préavis de trois mois)
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR : motivation de la reprise)
Les règles citées renvoient à leur texte officiel. Vérifiez la version en vigueur à la date de votre situation.
Congé du bailleur : questions fréquentes
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