ILC et ILAT 2026 : révision du loyer commercial

Réviser un loyer commercial : la méthode et les règles

La formule

Nouveau loyer HT hors charges = loyer actuel × indice du trimestre de référence à la date de révision ÷ indice du même trimestre un an plus tôt (clause d'échelle mobile annuelle) ou trois ans plus tôt (révision triennale), arrondi au centime. Exemple avec le dernier ILC : un loyer de 1 000 € HT, trimestre de référence 2e trimestre, indexé après le 23 septembre 2026 : 1 000 × 137,16 ÷ 136,81 = 1 002,55 €. Le même loyer indexé sur l'ILAT en révision triennale : 1 000 × 138,01 ÷ 130,64 (2e trimestre 2023) = 1 056,41 €. La période entre les deux indices doit être égale à celle qui sépare deux révisions (article L112-1 du code monétaire et financier) : comparer un an d'indice pour une indexation annuelle, trois ans pour une révision triennale.

Quel indice pour quel bail ?

L'ILC (indice des loyers commerciaux) s'applique aux locaux des commerçants et des artisans : boutiques, restaurants, locaux commerciaux en pied d'immeuble. L'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) vise les bureaux, les locaux d'activités tertiaires, les entrepôts logistiques, les cliniques et les professions libérales, en bail commercial comme en bail professionnel. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, ce sont les deux seuls indices de la révision légale et du plafonnement des baux commerciaux : l'ICC (indice du coût de la construction) a été écarté pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. C'est la clause du bail qui désigne l'indice ; à défaut, l'indice légal est celui qui correspond à l'activité exercée. En cas de doute, faites relire la clause par un professionnel du droit.

Révision triennale ou clause d'échelle mobile

La révision triennale (articles L145-37 et L145-38 du code de commerce) est la révision légale : chaque partie peut la demander au plus tôt trois ans après l'entrée en jouissance du locataire ou après la précédente révision, par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier. Elle prend effet à la date de la demande, jamais rétroactivement, et la hausse ou la baisse ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la dernière fixation du loyer, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier la valeur locative de plus de 10 %. La clause d'échelle mobile, elle, est contractuelle : le loyer est indexé automatiquement, le plus souvent chaque année à la date anniversaire du bail, sur l'indice et le trimestre de référence prévus. Elle n'exclut pas la révision légale : lorsque l'indexation a fait varier le loyer de plus d'un quart par rapport au dernier loyer fixé, chaque partie peut demander une révision à la valeur locative (article L145-39).

Le plafonnement à 10 % par an

La loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) a ajouté aux articles L145-34, L145-38 et L145-39 une règle de lissage : lorsque le loyer est fixé à la valeur locative et non à l'indice (déplafonnement), la hausse qui en résulte ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Le surplus s'applique par paliers les années suivantes. Une indexation qui suit simplement l'ILC ou l'ILAT reste bornée par la variation de l'indice ; le calculateur signale toute hausse supérieure à 10 % et indique le loyer de la première année si le lissage s'applique.

Déplafonnement au renouvellement

Au renouvellement, le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné à la variation de l'ILC ou de l'ILAT depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (article L145-34). Le plafond saute en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité (article L145-33), et lorsque le bail, par l'effet d'une tacite prolongation, a dépassé douze ans. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, avec le lissage à 10 % par an. Pour approfondir : le guide du bail commercial.

TVA et loyer hors taxes

L'indexation porte sur le loyer hors taxes et hors charges. La location de locaux nus à usage professionnel est exonérée de TVA par défaut, mais le bailleur peut opter pour l'assujettissement ; les locaux aménagés ou équipés y sont soumis de plein droit. Dans tous les cas, la TVA se recalcule sur le loyer indexé, et les charges, la taxe foncière refacturée ou les provisions suivent leurs propres règles de régularisation. Les quittances et factures de loyer suivantes reprennent le nouveau montant.

Procédure et courrier au locataire

Pour une clause d'échelle mobile, l'indexation s'applique de plein droit à la date prévue, mais un courrier qui détaille le calcul évite les contestations : loyer actuel hors taxes, indice et trimestre de référence, les deux valeurs retenues, nouveau loyer, date d'effet et référence à la clause du bail. Pour une révision triennale, la demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception ou acte d'huissier et fixe le point de départ du nouveau loyer. Une indexation oubliée peut en principe être réclamée dans la limite de la prescription de cinq ans (article 2224 du code civil) ; vérifiez ce point avec un conseil. Le bloc « Recevez le courrier de révision » ci-dessus vous envoie le courrier prêt à adresser.

Sources

• Code de commerce, articles L145-33 à L145-39 (plafonnement du loyer renouvelé, révision triennale, clause d'échelle mobile) — Légifrance.
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel (ILC et ILAT comme indices de référence, lissage à 10 % par an) — Légifrance.
• Indice des loyers commerciaux, série 001532540 — INSEE ; indice des loyers des activités tertiaires, série 001617112 — INSEE (relevés le 3 novembre 2026, recoupés avec les Informations rapides INSEE n° 227 et 228 du 23 septembre 2026).
• Code monétaire et financier, articles L112-1 et L112-2 (validité des clauses d'indexation, indices admis pour les locaux commerciaux et professionnels).