Facturation électronique des loyers : qui est concerné, à quelle date, et comment faire
La réforme vise les factures échangées entre entreprises assujetties à la TVA établies en France. Un bailleur n'est donc concerné pour ses loyers que s'ils sont soumis à la TVA : locaux professionnels avec option, meublé avec services para-hôteliers. Les loyers d'un logement loué nu, exonérés, restent en dehors. Mais toute structure dotée d'un SIREN, SCI familiale comprise, doit depuis le 1er septembre 2026 recevoir les factures de ses fournisseurs par une plateforme agréée.
Textes vérifiés le 3 novembre 2026 : ordonnance n° 2021-1190, article 91 de la loi de finances pour 2024, article 123 de la loi de finances pour 2026, articles 289 bis, 290, 290 A, 261 D et 1737 du CGI, décrets n° 2022-1299 et n° 2026-677, arrêté du 27 juillet 2026, FAQ et guide de démarrage de la DGFiP (versions du 1er septembre et de juillet 2026). Les liens sont en bas de page.
- 1er sept. 2026
- Réception obligatoire pour toutes les entreprises, et émission pour les grandes entreprises et les ETI
- 1er sept. 2027
- Émission et e-reporting pour les PME et les micro-entreprises, dont la plupart des SCI
- 50 € / facture
- Amende par facture non électronique, plafonnée à 15 000 € par an (art. 1737 du CGI)
- 6 ans
- Conservation minimale des factures, sous leur forme d'origine (art. L. 102 B du LPF)
En bref
La facturation électronique concerne les factures entre assujettis établis en France pour des opérations soumises à la TVA. Loyers d'habitation exonérés : rien à émettre. Loyers avec TVA : factures électroniques via une plateforme agréée, e-reporting des encaissements, dès 2026 ou 2027 selon la taille. Toute structure à SIREN reçoit ses factures par une plateforme depuis le 1er septembre 2026.
Qui est concerné, bailleur par bailleur
Le périmètre tient en une phrase de l'article 289 bis du code général des impôts : les factures des opérations réalisées entre assujettis à la TVA établis en France sont émises, transmises et reçues sous forme électronique, par une plateforme agréée. La DGFiP précise que seules les opérations dans le champ de la TVA « et qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E du CGI » relèvent de la facturation électronique ou de l'e-reporting. Or l'article 261 D exonère les locations de locaux nus (2°) et les locations de logements meublés à usage d'habitation (4°). Deux questions tranchent donc le cas d'un bailleur : ses loyers sont-ils soumis à la TVA, et a-t-il un SIREN ?
Même sans rien émettre, « un assujetti [qui] réalise exclusivement des opérations n'entrant pas dans le champ du dispositif […] doit être en capacité de recevoir les factures électroniques qui lui seront adressées par ses fournisseurs assujettis et de choisir une plateforme agréée » (FAQ DGFiP, question 1.2, exemple du médecin généraliste). C'est ce qui touche la SCI familiale : pas ses loyers, mais les factures de son syndic, de ses artisans ou de son assureur.
Particulier, location nue
Loyers exonérés de TVA, sans option possible. Sans SIREN, pas de plateforme à choisir : aucun document officiel lu ne vise ce cas, qui reste en pratique hors de la réforme.
SCI à l'IR (familiale)
Loyers d'habitation nue exonérés : rien à émettre, pas d'e-reporting. Mais la SCI a un SIREN : elle doit recevoir les factures de ses fournisseurs par une plateforme agréée depuis le 1er septembre 2026.
SCI à l'IS
L'IS ne change rien à la TVA. Logements nus : réception seulement. Locaux professionnels avec option : émission au 1er septembre 2027 (micro-entreprise ou PME) et e-reporting.
LMNP / LMP
La location meublée d'habitation est exonérée (art. 261 D, 4°) sauf au moins trois services para-hôteliers. Le loueur a un SIREN : réception obligatoire ; émission et e-reporting seulement si les loyers sont taxés.
Bailleur de locaux commerciaux
Avec option pour la TVA (art. 260, 2°) ou locaux aménagés : factures de loyer électroniques aux locataires assujettis, e-reporting des encaissements. Sans option : réception seulement.
Agence, administrateur de biens
Ses honoraires sont des prestations soumises à la TVA : émission électronique selon sa taille, réception depuis 2026. Les loyers qu'il encaisse pour ses mandants suivent la situation de chaque bailleur.
Pour aller plus loin : le cas de la SCI familiale et la facture de loyer commercial. Sur la fiscalité de la société elle-même, voir SCI à l'IR ou à l'IS.
Le calendrier 2026-2027
L'ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 prévoyait un démarrage en 2024. L'article 91 de la loi de finances pour 2024 a réécrit le calendrier, que la loi de finances pour 2026 n'a pas modifié :
| Entreprise | Réception | Émission et e-reporting |
|---|---|---|
| Grandes entreprises et ETI | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2026 |
| PME et micro-entreprises | 1er septembre 2026 | 1er septembre 2027 |
La taille s'apprécie par unité légale, c'est-à-dire par SIREN, au 1er janvier 2025, sur le dernier exercice clos avant cette date (article 51 de la loi de modernisation de l'économie de 2008). Une micro-entreprise compte moins de dix personnes et un chiffre d'affaires ou un total de bilan de 2 millions d'euros au plus ; une PME, moins de 250 personnes et 50 millions de chiffre d'affaires ou 43 millions de bilan au plus. La quasi-totalité des SCI et des bailleurs privés relèvent donc de l'échéance du 1er septembre 2027 pour l'émission, et du 1er septembre 2026 pour la réception. Une PME peut entrer dans la réforme avant 2027 en se rapprochant d'une plateforme agréée ; la loi autorise par décret un report de trois mois au plus de chaque échéance (au plus tard le 1er décembre), qui n'a pas été pris pour 2026.
Ce qui change pour une facture ou un avis d'échéance de loyer
Un avis d'échéance ou une quittance adressé à un locataire particulier pour un loyer exonéré n'est pas une facture au sens du dispositif : la DGFiP indique que « les documents autres que des factures ne sont pas dans le champ du dispositif et continuent à être échangés selon le mode choisi par l'entreprise ». Ce qui suit ne concerne donc que les loyers soumis à la TVA, facturés à un locataire assujetti.
Les mentions
Les mentions du code de commerce et du CGI restent identiques. Quatre mentions s'y ajoutent (article 242 nonies A de l'annexe II au CGI, modifié par le décret n° 2022-1299) : le numéro SIREN du client, la catégorie de l'opération (livraison de biens, prestation de services ou les deux), l'option pour le paiement de la TVA d'après les débits le cas échéant, et l'adresse de livraison des biens si elle diffère de l'adresse de facturation. Une facture de loyer est une prestation de services : elle porte le SIREN du locataire et la mention de cette catégorie.
Le format
La facture est un fichier structuré, lisible par une machine : syntaxe UBL ou CII, ou format mixte associant un fichier XML (CII) et un PDF lisible (arrêté du 27 juillet 2026, annexe IV au CGI). C'est ce format mixte que l'on désigne couramment par Factur-X. Un PDF simple envoyé par e-mail « n'est pas une facture électronique au sens du dispositif » (FAQ DGFiP).
La plateforme agréée et l'annuaire
La facture ne part plus directement au locataire : elle est déposée sur la plateforme agréée du bailleur, qui la transmet à la plateforme agréée du locataire et envoie à l'administration les données de facturation (article 289 E du CGI). L'annuaire central, mis à disposition des plateformes par l'État, indique pour chaque SIREN la plateforme de réception choisie ; on s'y inscrit par un accord formel donné à sa plateforme (décret n° 2026-677). Depuis la loi de finances pour 2026, la « plateforme agréée » remplace la « plateforme de dématérialisation partenaire » et le portail public de facturation n'assure plus l'émission. La liste des plateformes immatriculées est publiée sur impots.gouv.fr.
L'e-reporting des transactions et des paiements
Deux flux complètent la facture électronique. L'e-reporting des transactions (article 290 du CGI) porte sur les opérations soumises à la TVA réalisées avec des non-assujettis, un locataire particulier par exemple : le bailleur transmet par sa plateforme le montant total des opérations par jour, à une fréquence qui dépend de son régime de TVA (tous les deux mois en franchise en base, trois fois par mois au réel normal mensuel). L'e-reporting des paiements (article 290 A) concerne les opérations dont la TVA est exigible à l'encaissement, ce qui est le cas d'un loyer, prestation de services : date et montant encaissés, sauf option pour les débits ou TVA due par le preneur.
Les sanctions
L'article 1737 du CGI, dans sa rédaction issue de l'article 123 de la loi de finances pour 2026, prévoit une amende de 50 € par facture non émise sous forme électronique, plafonnée à 15 000 € par année civile. Pour l'absence de plateforme agréée de réception, l'administration adresse d'abord une mise en demeure de s'y conformer sous trois mois ; si le manquement persiste, l'amende est de 500 €, puis de 1 000 € après chaque nouvelle période de trois mois. Les manquements à l'e-reporting relèvent de l'article 1788 D : 500 € par transmission manquante, dans la limite de 15 000 € par an. Dans tous les cas, la première infraction de l'année en cours et des trois années précédentes n'est pas sanctionnée si elle est réparée spontanément ou dans les trente jours d'une première demande.
Le guide de démarrage publié par la DGFiP en juillet 2026 ajoute que, « pendant la phase de démarrage, il n'y aura pas d'application des sanctions aux entreprises rencontrant des difficultés dans la mise en œuvre de la réforme mais qui sont engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité », ce qui « ne constitue ni un report ni une suspension de l'obligation ».
Comment se préparer
- 1
Qualifier chaque loyer
Bail par bail : logement nu ou meublé (exonéré), local professionnel avec ou sans option, services para-hôteliers. Seuls les loyers soumis à la TVA entrent dans la réforme.
- 2
Choisir une plateforme agréée
Au moins pour la réception, dès maintenant : toute structure à SIREN y est tenue depuis le 1er septembre 2026. La liste est sur impots.gouv.fr. Donnez à la plateforme votre accord formel pour l'annuaire.
- 3
Collecter le SIREN de chaque locataire professionnel
Il devient une mention obligatoire de la facture et la clé d'adressage dans l'annuaire.
- 4
Vérifier son logiciel
Il doit produire une facture structurée (UBL, CII ou format mixte) ou se connecter à votre plateforme agréée. Un PDF ne suffit plus.
- 5
Organiser le suivi des encaissements
Les données de paiement des loyers soumis à TVA sont transmises à l'administration : la date et le montant de chaque encaissement doivent être connus.
- 6
Prévenir ses fournisseurs
Syndic, artisans, assureur, expert-comptable : indiquez-leur la plateforme de réception choisie, ou vérifiez qu'ils vous retrouvent dans l'annuaire.
- 7
Conserver
Six ans au moins, sous la forme d'origine, avec les contrôles qui établissent la piste d'audit. Voir la page sur l'archivage.
Sur la conservation et la preuve, voir l'archivage des factures de loyer électroniques.
Suis-je concerné ? Cinq questions pour le savoir
Répondez à cinq questions sur votre situation de bailleur : l'outil vous dit si la réforme vous concerne, pour quelles obligations (réception, émission, e-reporting) et à quelle date, puis ce qu'il reste à faire. Il applique le périmètre de l'article 289 bis du code général des impôts (opérations entre assujettis établis en France, non exonérées de TVA), le calendrier de l'article 91 de la loi de finances pour 2024 et l'exonération des loyers de l'article 261 D.
Votre situation
Option exercée auprès du service des impôts pour des locaux professionnels, ou TVA de plein droit (locaux aménagés, meublé avec services para-hôteliers). Un logement loué nu n'est jamais soumis à la TVA.
Appréciée par unité légale (SIREN) au 1er janvier 2025. La quasi-totalité des SCI et des bailleurs privés sont des micro-entreprises.
Votre résultat
Renseignez les cinq questions puis cliquez sur « Voir si je suis concerné ».
Résultat indicatif, établi d'après les textes et la documentation de la DGFiP lus le 3 novembre 2026. Il ne remplace pas l'avis de votre expert-comptable ni celui du service des impôts des entreprises.
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Sources
- Ordonnance n° 2021-1190 du 15 septembre 2021 relative à la généralisation de la facturation électronique (Légifrance)
- Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, article 91 : calendrier 2026-2027 (Légifrance)
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 123 : plateformes agréées, annuaire, sanctions (Légifrance)
- Code général des impôts, article 289 bis : facturation électronique entre assujettis établis en France (Légifrance)
- Code général des impôts, articles 290 et 290 A : transmission des données de transaction et de paiement (Légifrance)
- Code général des impôts, article 261 D : exonération des locations de locaux nus et de logements meublés (Légifrance)
- Code général des impôts, article 1737 : amendes pour défaut de facture électronique et de plateforme de réception (Légifrance)
- Code général des impôts, annexe II, article 242 nonies A : mentions obligatoires des factures (Légifrance)
- Décret n° 2022-1299 du 7 octobre 2022 relatif à la généralisation de la facturation électronique (Légifrance)
- Décret n° 2026-677 du 27 juillet 2026 relatif à la généralisation de la facturation électronique (Légifrance)
- Arrêté du 27 juillet 2026 relatif à la généralisation de la facturation électronique : formats, annuaire (Légifrance)
- DGFiP, « Je découvre la facturation électronique » (impots.gouv.fr)
- DGFiP, « Facturation électronique et plateformes agréées » (impots.gouv.fr)
- DGFiP, foire aux questions « Je découvre la facturation électronique », version du 1er septembre 2026 (PDF, impots.gouv.fr)
- DGFiP, foire aux questions « J'approfondis la facturation électronique », version du 1er septembre 2026 (PDF, impots.gouv.fr)
- DGFiP, « Guide pratique de démarrage au 1er septembre 2026 », juillet 2026 (PDF, impots.gouv.fr)
- DGFiP, fiche 3 « À partir de quelle date mon entreprise doit-elle être prête ? », octobre 2026 (PDF, impots.gouv.fr)
- DGFiP, « Réforme de la facturation électronique : documents de référence » (impots.gouv.fr)
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 : locations immobilières exonérées de TVA (impots.gouv.fr)
- BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10 : option pour la TVA des locations de locaux nus à usage professionnel (impots.gouv.fr)
Les règles citées renvoient à leur texte officiel. Vérifiez la version en vigueur à la date de votre situation.
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