SCI familiale et facturation électronique : êtes-vous concerné ?

Pourquoi les loyers d'une SCI familiale sont hors de la réforme

La facturation électronique, définie à l'article 289 bis du code général des impôts, vise les factures des opérations réalisées entre assujettis à la TVA établis en France. La foire aux questions de la DGFiP (version du 1er septembre 2026, question 1.2) délimite le champ : « seules les opérations […] qui sont dans le champ d'application de la TVA […] et qui ne sont pas exonérées en application des articles 261 à 261 E du CGI relèvent de l'obligation de recours à la facturation électronique ou de transmission des données à l'administration ».

Or l'article 261 D du CGI exonère, à son 2°, « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus ». Le BOFiP ajoute que « la location nue d'immeubles à usage d'habitation revêt, en toute hypothèse, un caractère civil » (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 30). Et l'option pour la TVA, prévue à l'article 260, 2° pour les locaux nus à usage professionnel, est fermée aux logements : le BOFiP précise que les locaux destinés à l'habitation « ne peuvent donc en aucun cas faire l'objet de l'option » (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 70).

Conséquence : une SCI familiale dont le patrimoine est fait d'appartements ou de maisons loués nus ne facture pas de TVA, ne peut pas en facturer, et ses loyers ne donnent lieu ni à une facture électronique ni à une transmission de données (e-reporting). L'avis d'échéance et la quittance qu'elle adresse à ses locataires, particuliers ou non, ne sont pas des factures au sens du dispositif : « les documents autres que des factures ne sont pas dans le champ du dispositif et continuent à être échangés selon le mode choisi par l'entreprise » (FAQ DGFiP, question 4.1).

Ce qui reste : recevoir les factures de ses fournisseurs

La SCI n'est pas pour autant à l'écart. Elle a un SIREN, et la réforme repose sur un annuaire central qui « répertorie l'ensemble des entreprises dans le champ de la réforme et permet d'identifier la plateforme choisie par chaque entreprise » (fiche 3 de la DGFiP, octobre 2026). La FAQ est explicite : « même si un assujetti réalise exclusivement des opérations n'entrant pas dans le champ du dispositif, il doit être en capacité de recevoir les factures électroniques qui lui seront adressées par ses fournisseurs assujettis et de choisir une plateforme agréée à cet effet. Cette obligation court depuis le 1er septembre 2026 ». L'exemple donné est celui du médecin généraliste, dont les soins sont exonérés, et qui doit pourtant recevoir par une plateforme les factures de son fournisseur d'énergie.

Pour une SCI, les fournisseurs concernés sont ceux qui lui facturent avec TVA : le syndic pour les charges de copropriété, l'artisan qui refait une salle de bains, l'assureur, l'expert-comptable, le diagnostiqueur, le fournisseur d'énergie des parties communes. Depuis le 1er septembre 2026, les grandes entreprises et les ETI (un énergéticien, un grand assureur) émettent toutes leurs factures sous forme électronique ; les PME et les artisans suivront au 1er septembre 2027. La fiche 3 de la DGFiP rassure sur un point : « ce n'est pas à vous de vous assurer si votre fournisseur a l'obligation d'émettre ou non une facture électronique, c'est à lui de le savoir ».

Concrètement, le gérant choisit une plateforme agréée dans la liste publiée sur impots.gouv.fr, signe « un accord formel pour la désigner comme plateforme de réception dans l'annuaire » (FAQ, question 3.3), et indique cette plateforme à ses fournisseurs habituels. Le choix est libre, une plateforme suffit, et rien n'oblige à prendre la même que ses fournisseurs. Une SCI qui ne le fait pas s'expose, après mise en demeure, aux amendes de l'article 1737, IV bis du CGI (500 €, puis 1 000 € par période de trois mois), même si la DGFiP a annoncé une phase de démarrage sans sanction pour les entreprises engagées dans une trajectoire sérieuse de mise en conformité.

SCI à l'IR, SCI à l'IS : aucune différence pour la TVA

Le régime d'imposition des bénéfices et la TVA sont deux sujets distincts. Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés reste, pour ses loyers de logements nus, un assujetti exonéré : elle ne facture pas de TVA et n'émet pas de facture électronique. Sa situation est donc identique à celle d'une SCI à l'IR, réception comprise. Ce qui compte, c'est la nature des locaux et l'existence d'une option, pas le choix entre IR et IS. Pour les conséquences du passage à l'IS sur l'amortissement et l'imposition des associés, voir SCI à l'IR ou à l'IS et l'amortissement en SCI à l'IS.

Le cas qui change tout : des locaux professionnels avec option

Beaucoup de SCI familiales détiennent aussi un local commercial, un cabinet ou des bureaux. La location de locaux nus professionnels est exonérée par défaut, mais le bailleur peut opter pour la TVA (article 260, 2° du CGI), ce qu'il fait souvent pour récupérer la TVA sur des travaux. Le BOFiP décrit l'option : une lettre simple adressée au service des impôts, qui prend effet le premier jour du mois de sa formulation et s'applique tant qu'elle n'est pas dénoncée, avec une mention expresse dans le bail lorsque le locataire n'est pas assujetti ; elle « s'applique globalement à l'ensemble des locaux » de l'immeuble ouvrant droit à l'option, sans s'étendre aux logements (BOI-TVA-CHAMP-50-10).

Dès lors que les loyers du local sont soumis à la TVA et facturés à un locataire assujetti établi en France, la SCI entre dans l'obligation d'émission : à compter du 1er septembre 2027 pour une micro-entreprise ou une PME, ce qui est le cas de presque toutes les SCI familiales (article 91 de la loi de finances pour 2024). Chaque facture de loyer passera par sa plateforme agréée, au format structuré, avec le SIREN du locataire et la mention « prestation de services » ; et comme la TVA sur une prestation est exigible à l'encaissement, les données de paiement seront à transmettre (article 290 A du CGI), sauf option pour les débits. Les loyers des logements, eux, restent exonérés et hors du dispositif. Le détail est sur la page facture de loyer commercial électronique.

Et la SCI qui loue en meublé ?

L'article 261 D, 4° exonère « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ». L'exonération tombe lorsque la location s'accompagne d'au moins trois des quatre services para-hôteliers : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle (BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 100 à 120). Une SCI qui loue un meublé classique, sans ces services, reste donc hors de la réforme pour ses loyers ; une SCI qui exploite des locations avec services y entre, avec de l'e-reporting pour ses clients particuliers. La location meublée a par ailleurs des conséquences fiscales propres pour une SCI à l'IR, hors du sujet de cette page.

Ce que le gérant d'une SCI familiale doit faire

1. Relire chaque bail : logement nu ou meublé, local professionnel, option pour la TVA exercée ou non.
2. Choisir une plateforme agréée pour la réception, dans la liste de la DGFiP, et donner l'accord formel pour l'annuaire.
3. Communiquer cette plateforme au syndic, aux artisans, à l'assureur et à l'expert-comptable.
4. Si un local est loué avec TVA : préparer l'émission électronique pour le 1er septembre 2027 (SIREN du locataire, logiciel ou plateforme capable de produire une facture structurée, suivi des encaissements).
5. Conserver les factures reçues sous leur forme électronique d'origine, six ans au moins, et garder la trace des quittances et relevés comme aujourd'hui.

Pour vérifier votre situation en cinq questions, utilisez l'outil « Suis-je concerné ? » du guide.