Renouvellement du bail commercial : congé, loyer plafonné ou déplafonné, indemnité d'éviction

Le droit au renouvellement, cœur de la propriété commerciale

Le statut des baux commerciaux protège le fonds de commerce du locataire : à l'expiration du bail, celui-ci a droit au renouvellement, à condition d'être propriétaire du fonds exploité dans les lieux et, pour un fonds transformé, de l'avoir exploité pendant les trois années précédant le terme (art. L. 145-8). Ce droit n'est pas une reconduction automatique : il s'exerce par des actes formels, à des dates précises, et son refus se paie. Pour le bailleur, le renouvellement est aussi le moment de rediscuter le loyer, dans les limites du plafonnement, et de moderniser les clauses du bail (destination, charges, indexation) avec l'accord du locataire.

Le congé du bailleur : six mois, par commissaire de justice

Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (art. L. 145-9). Le congé du bailleur est délivré par acte de commissaire de justice (ex-huissier) ; il doit, à peine de nullité, préciser ses motifs et indiquer au locataire qu'il dispose de deux ans, à compter de la date pour laquelle le congé est donné, pour saisir le tribunal s'il entend le contester ou demander une indemnité d'éviction. Avant le terme, le congé vise la date d'expiration du bail ; en tacite prolongation, il est donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Un congé donné trop tard pour le terme ne prend donc effet qu'à la fin d'un trimestre civil ultérieur : c'est le calcul que fait l'outil de cette page.

Le congé peut porter une offre de renouvellement, le plus souvent assortie d'un nouveau loyer : le bailleur qui accepte le renouvellement mais veut modifier le loyer doit l'indiquer dans le congé ou dans sa réponse à la demande du locataire (art. L. 145-11), faute de quoi le nouveau loyer ne sera dû qu'à compter d'une demande ultérieure. Il peut aussi porter un refus de renouvellement, avec ou sans offre d'indemnité d'éviction.

La demande de renouvellement du locataire et la réponse sous trois mois

Si le bailleur ne donne pas congé, le locataire peut prendre l'initiative : dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, ou à tout moment pendant sa tacite prolongation, il adresse une demande de renouvellement par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception (art. L. 145-10). Le bailleur dispose alors de trois mois pour faire connaître son refus, par acte de commissaire de justice et en précisant ses motifs ; s'il ne répond pas dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le silence du bailleur n'emporte pas accord sur le loyer : celui-ci reste à fixer, à l'amiable ou par le juge des loyers commerciaux, et le locataire peut saisir le tribunal dans les deux ans pour contester un refus.

La tacite prolongation : confortable, mais pas sans risque

Sans congé ni demande, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme, aux mêmes conditions, pour une durée indéterminée. Chacun peut y mettre fin par un congé donné six mois à l'avance pour le dernier jour d'un trimestre civil, et le locataire peut demander le renouvellement à tout moment. Le piège est dans l'article L. 145-34 : lorsque, par l'effet de la tacite prolongation, la durée totale du bail dépasse douze ans, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné et peut être fixé à la valeur locative. Pour le locataire d'un emplacement dont le loyer est resté sous le marché, c'est une raison de demander le renouvellement avant la douzième année ; pour le bailleur, c'est parfois une raison d'attendre. Le calendrier de cette page affiche la date du seuil.

Le loyer du bail renouvelé : plafonnement, déplafonnement, lissage

Le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative, appréciée d'après les caractéristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (art. L. 145-33). Mais, pour un bail de neuf ans, sa variation est plafonnée : elle ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (art. L. 145-34). C'est le loyer d'origine, indexé, qui sert de plafond, pas le dernier loyer indexé.

Le déplafonnement intervient dans des cas limités : modification notable des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ; bail conclu pour plus de neuf ans ; durée portée au-delà de douze ans par tacite prolongation. La jurisprudence y ajoute les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer se fixe à la valeur locative selon des règles propres. Dans tous ces cas, depuis la loi Pinel, la hausse est lissée : elle ne peut dépasser, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Un loyer de 20 000 € dont la valeur locative serait de 30 000 € passe ainsi à 22 000 € la première année, 24 200 € la deuxième, et ainsi de suite. Ces règles ne sont pas d'ordre public : le bail peut les écarter, ce qui se négocie dès la signature.

Refuser le renouvellement : l'indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (art. L. 145-14). Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des frais normaux de déménagement et de réinstallation et des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ; si l'activité peut être transférée sans perte de clientèle, l'indemnité est ramenée au coût du déplacement. S'y ajoutent les indemnités accessoires : trouble commercial, double loyer, licenciements, perte de licence. Pour un commerce établi, le montant atteint fréquemment plusieurs années de chiffre d'affaires : chiffrez avant de refuser. Aucune indemnité n'est due si le bailleur justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire (manquement poursuivi plus d'un mois après une mise en demeure, cessation d'exploitation) ou si l'immeuble doit être démoli pour insalubrité (art. L. 145-17). Le bailleur qui découvre le montant fixé par le juge dispose d'un droit de repentir de quinze jours pour renouveler finalement le bail.

Avant et après le renouvellement

Le renouvellement est l'occasion de relire la clause de révision du loyer (indice, périodicité, clause tunnel pour les baux renouvelés depuis le 28 mai 2026), de mettre l'inventaire des charges et travaux au niveau exigé depuis 2014, et de régulariser les situations de sous-location ou de cession intervenues en cours de bail. Pour un local libéré, un bail dérogatoire peut précéder un nouveau 3-6-9. Vue d'ensemble dans le guide du bail commercial.