Sous-location d'un local commercial : interdite sauf clause ou accord, formalités, loyer et renouvellement

Pourquoi la sous-location est interdite par principe

En location d'habitation comme en bail commercial, le bailleur a choisi un locataire ; il n'a pas choisi le sous-locataire. Le statut des baux commerciaux pose donc la règle inverse du droit commun : « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite » (art. L. 145-31 du code de commerce). L'interdiction couvre la sous-location de tout ou partie du local, à titre onéreux, qu'elle soit déguisée en prêt, en domiciliation ou en contrat de prestation si la mise à disposition de la surface en est l'objet principal. Elle ne vise pas la cession du bail, qui obéit à d'autres règles, ni la mise à disposition de locaux assortie de véritables prestations de services.

Deux portes ouvrent la sous-location : une clause du bail qui l'autorise, en général sous conditions (activité compatible, bailleur appelé à l'acte, sous-loyer plafonné au loyer principal), ou l'accord du bailleur, donné pour une opération précise. L'accord peut être tacite, lorsque le bailleur a connu la sous-location et l'a acceptée sans réserve pendant une longue période, mais la preuve en est difficile : un locataire prudent demande un écrit, un bailleur prudent répond par écrit, fût-ce pour refuser.

Les formalités de l'article L. 145-31 : notifier, puis signer

L'autorisation ne dispense pas des formalités. Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans les quinze jours de la réception, le propriétaire fait savoir s'il entend concourir à l'acte de sous-location. S'il refuse ou s'il ne répond pas, il est passé outre : le locataire signe sans lui. Cette notification a deux fonctions. Elle permet au bailleur de vérifier que la sous-location respecte le bail (destination, surface, durée) et d'intervenir à l'acte pour y stipuler ses droits. Elle fait courir l'information qui conditionne le droit au renouvellement du sous-locataire : un bailleur qui a concouru à l'acte a, par définition, agréé la sous-location.

Le contrat de sous-location lui-même n'est pas réglementé par le statut, mais il ne peut conférer au sous-locataire plus de droits que n'en a le locataire principal : durée au plus égale à celle restant à courir du bail principal (une durée plus courte est admise), destination comprise dans celle du bail, obligations de charges et d'entretien reprises. Un état des lieux d'entrée protège les trois parties.

Le sous-loyer supérieur au loyer principal

Le locataire principal peut sous-louer plus cher qu'il ne loue : rien ne l'interdit. Mais l'article L. 145-31 donne au propriétaire, lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal. À défaut d'accord entre les parties, le montant est fixé selon la procédure réglementaire, devant le juge des loyers commerciaux. Pour une sous-location partielle, la comparaison se fait au prorata de la surface sous-louée : un local de 200 m² loué 40 000 € par an (200 €/m²) dont 50 m² sont sous-loués 15 000 € (300 €/m²) justifie une demande de réajustement sur ces 50 m². La Cour de cassation a rappelé en 2024 que le réajustement se calcule sur le loyer, hors prestations annexes facturées au sous-locataire. Côté bailleur, c'est une raison de lire attentivement l'acte de sous-location notifié ; côté locataire, de fixer un sous-loyer cohérent avec le loyer principal.

Le droit au renouvellement du sous-locataire

Le sous-locataire est, vis-à-vis du locataire principal, un locataire commercial : il peut lui demander le renouvellement de son bail « dans la mesure des droits que le locataire principal tient lui-même du propriétaire » (art. L. 145-32). Il ne peut donc pas obtenir plus que ce que le bail principal accorde, ni survivre à la fin de celui-ci. À l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement envers le sous-locataire que s'il a autorisé ou agréé la sous-location, expressément ou tacitement, et, en cas de sous-location partielle, si les locaux ne forment pas un tout indivisible. En sous-location totale, le locataire principal qui n'exploite plus de fonds dans les lieux perd en pratique son propre droit au renouvellement, et c'est le sous-locataire qui peut, sous conditions (immatriculation, exploitation effective, sous-location régulière), s'adresser directement au propriétaire.

Les sanctions d'une sous-location irrégulière

Sous-louer sans autorisation, ou sans notifier, est un manquement du locataire aux obligations du bail. Le bailleur peut en poursuivre la résiliation, par la clause résolutoire après un commandement resté infructueux pendant un mois (art. L. 145-41) ou par le juge, et peut refuser le renouvellement sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime, à condition d'avoir mis le locataire en demeure de cesser l'infraction et que celle-ci se soit poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après (art. L. 145-17). Le sous-locataire, dépourvu de droit contre le bailleur, suit le sort du locataire principal. Avant d'agir, le bailleur a intérêt à constater la situation (commissaire de justice) et à mettre en demeure par écrit : une tolérance prolongée et silencieuse pourrait lui être opposée comme agrément tacite.

Sous-location, cession, domiciliation : ne pas confondre

Dans la sous-location, le locataire reste dans le bail et répond du sous-locataire ; dans la cession, il en sort, avec une garantie limitée à trois ans. La mise à disposition avec services (espace de travail partagé, centre d'affaires) n'est pas une sous-location quand les prestations sont réelles et principales. La domiciliation d'une société sans occupation effective n'en est pas une non plus, mais le bail peut l'interdire. Le sous-loyer, enfin, suit les mêmes règles d'indexation que le loyer principal : voir la révision du loyer commercial. Pour un logement, la sous-location obéit à la loi du 6 juillet 1989 : voir le guide de la sous-location d'habitation. Vue d'ensemble dans le guide du bail commercial.